值得注意的是，今年一季度房企境內外債券融資到期債務規(guī)模約3735億元，同比增加134%。“三道紅線”融資新規(guī)后，自2020年四季度至今，已連續(xù)兩個季度新發(fā)債規(guī)模低于到期債務規(guī)模，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務規(guī)模已成為新常態(tài)。預計二季度房企償債規(guī)模約為3279億元，較一季度略有下降，但償債規(guī)模仍屬高位。

不過，隨著“三道紅線”融資新規(guī)效果逐漸顯現(xiàn)，房企“降負”成為行業(yè)整體趨勢，且成果顯著。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，在已發(fā)布2020年財報的近70家房企中，55%的房企維持原來位置，未出現(xiàn)“升檔”房企；在保持“綠檔”的13家房企外，新增13家房企通過降檔實現(xiàn)“零踩線”；整體45%的降檔房企，其中16%的房企下降兩檔，實現(xiàn)快速降檔。

境外發(fā)債成本分化加劇

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，年3月房企融資成本為4.71%，環(huán)比下降0.72個百分點，同比基本持平。其中境內融資成本4.20%，環(huán)比上升0.15個百分點；境外融資成本6.68%，環(huán)比下降0.25個百分點。由于近期美元走強，導致融資成本較高的房企發(fā)行的美元債相對較少，因此境外融資成本有所下降。

具體到企業(yè)表現(xiàn)來看，卻出現(xiàn)境外融資成本分化差異。一季度房企境外發(fā)債成本產(chǎn)生巨大差異，如1月富力地產(chǎn)與當代置業(yè)的境外中期公司債利率高達11.75%與11.95%，而同期碧桂園與世茂境外發(fā)行的長期利率僅為3.30%與3.45%。

左越分析認為，未來各大房企境外發(fā)債成本將持續(xù)進一步分化。究其原因，當前國內房地產(chǎn)降杠桿環(huán)境以及“兩集中”供地新規(guī)下，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，去杠桿不可能是急剎車、急轉彎的過程。因而，短期內房企的經(jīng)營狀況和財務表現(xiàn)方面的分化將會持續(xù)。同時，境外債的發(fā)行利率反應了境外專業(yè)機構對于各大房企未來信用和經(jīng)營情況的判斷。

2019年至今季度房企境外債券融資票面利率 數(shù)據(jù)來源：Wind，貝殼研究院整理

境內融資也是如此。3月藍光發(fā)展2021年度第一期中期票據(jù)發(fā)行金額10億元，票面利率為7.2%；中南建設發(fā)行4年期公司債券發(fā)行總額10億元，票面利率7.30%。與此同時，金地集團發(fā)行3年期中期票據(jù)，發(fā)行金額15億元，票面利率為3.98%。

在如今房地產(chǎn)降杠桿和限制金融機構資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的背景下，未來各大房企的債權融資環(huán)境大概率將持續(xù)緊縮。因此，左越指出，各大房企未來或在股權融資方式上尋求大額融資新出路�？梢灶A見，股權融資大概率將會在房企融資中扮演愈來愈重要的角色。

不過左越也表示，房企或將在下個季度進行大規(guī)模融資，“在融資窗口上，集中供地意味著房企的資金需求期也將集中，房企或將在意向城市的集中供地階段進行集中式的大規(guī)模融資”。

貝殼研究院也表示，房企整體呈現(xiàn)“降檔”趨勢，利于房企進一步融資，預計年報季后房企融資需求會上揚。

4月正是16城“雙集中”供地新規(guī)靴子落地的月份，而未來剩余6城(包括上海)以及其他主動響應集中供地的城市也會逐步落地集中供地的政策細則。一季度房企整體債權融資的相對低迷與股權融資的相對平靜，或許正是“暴風雨前的平靜”。