隨著“三道紅線”正式實(shí)施日期的日漸逼近，房企正抓住最后的窗口期，與時(shí)間賽跑。

有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，房企境內(nèi)債券融資同比上升逾三成，并連續(xù)三個(gè)月維持800億元以上的高位；同期境外債發(fā)行雖然同比下降，但環(huán)比仍上漲逾兩成。

對(duì)于踩線超過(guò)2條及以上的房企來(lái)說(shuō)，必須趕在融資新規(guī)執(zhí)行前加大融資額，確保未來(lái)仍然能夠獲得穩(wěn)定的資金支持。實(shí)際上，所剩的時(shí)間已不多。

市場(chǎng)人士透露，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出了響應(yīng)，包括：對(duì)四檔客戶有息負(fù)債增速給予差異化限額，實(shí)施差異化風(fēng)險(xiǎn)管控和新增融資管理。特別是對(duì)明股實(shí)債等變相融資、增加隱性負(fù)債的方式，重視合規(guī)性檢查。

境內(nèi)債連續(xù)三個(gè)月放量

克而瑞研究發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月，95家典型房企的債券融資總額為1154.3億元，環(huán)比上升6.5%，同比下降3.8%。但值得關(guān)注的是，其中境內(nèi)債券融資803.41億元，環(huán)比上升6.4%，同比上升33.8%；而這已是境內(nèi)債融資連續(xù)三個(gè)月維持800億以上的高位。

與境內(nèi)債放量形成鮮明對(duì)比的是，9月份房企境外債券融資268.98億元，同比下降35.9%，環(huán)比則上升了21.7%。

基于統(tǒng)計(jì)口徑的差異，光大證券統(tǒng)計(jì)得出的9月房企發(fā)債總額為922億元，但境內(nèi)外發(fā)債數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出相同的變化趨勢(shì)。境內(nèi)發(fā)債金額為650億元，同比增加47%；境外發(fā)債金額為272億元，同比減少26%。

從數(shù)據(jù)上看，9月份房企境內(nèi)外債券融資額整體呈現(xiàn)一定的上升趨勢(shì)�？硕�瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，前9月，房企債券融資額更呈現(xiàn)井噴式的增長(zhǎng)，累計(jì)發(fā)債6289.17億元，同比增長(zhǎng)96.7%，其中境內(nèi)發(fā)債3283.44億元，同比增長(zhǎng)139.8%，境外發(fā)債3005.73億元，同比增長(zhǎng)72.4%。

發(fā)債的增加，與今年初以來(lái)融資條件適當(dāng)寬松有關(guān)，更顯示出9月初關(guān)于“三道紅線”融資新規(guī)即將執(zhí)行的風(fēng)聲之下，房企搶閘融資的急切心理。

對(duì)此，克而瑞研究評(píng)論稱：一方面可能為接下來(lái)11月的償債高峰做準(zhǔn)備，另一方面融資環(huán)境的收緊讓房企抓緊發(fā)債，囤錢在手心不慌。

關(guān)于“三道紅線”指標(biāo)，即監(jiān)管層提出的：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率70%，凈負(fù)債率100%，現(xiàn)金短債比為1倍。最早的信息顯示，將于9月起在12家房企試行，到明年初推廣至所有規(guī)模房企，而排名較后的房企則采取總量控制的“一刀切”做法。

近期，“三道紅線”融資新規(guī)要求進(jìn)一步明確。9月14日，央行一位官員透露：“央行將會(huì)同住建部以及其他的相關(guān)管理部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行情況，不斷完善重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。”

根據(jù)國(guó)泰君安數(shù)據(jù)，截至6月末，三道紅線均超標(biāo)的“紅色檔”企業(yè)有22家，包括中國(guó)恒大、綠地集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)等。值得注意的是，上半年房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債增速達(dá)標(biāo)率整體明顯下滑。

房企緊抓窗口期“囤糧”

仍有消息顯示，“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)具體如何厘定尚無(wú)定論，但對(duì)于房企而言，在“緊箍”尚未戴上之前加緊融資，似乎已成共識(shí)。

比如頭部企業(yè)碧桂園（02007.HK）便沒(méi)有放棄及時(shí)融資補(bǔ)充現(xiàn)金流。該集團(tuán)披露的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末可動(dòng)用現(xiàn)金余額高達(dá)2055億元，為同行中現(xiàn)金較充裕的一家，但僅僅9月份，公司仍然以88.9億元的總量成為當(dāng)月發(fā)債額最高的房企，其中包括78.3億港元的可轉(zhuǎn)換債券和20億元公司債。

同樣，連踩三道紅線且債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的中國(guó)恒大（03333.HK）也以50億元的債券融資總量，位列9月發(fā)債榜前三。

無(wú)論從行業(yè)發(fā)債總額，還是頭部房企債券融資具體案例來(lái)看，針對(duì)房企的融資大門并沒(méi)有立刻關(guān)緊。雖然有消息顯示，發(fā)債額度的審批上“打了八五折”，但企業(yè)發(fā)債融資仍然比2019年最緊張時(shí)寬容。

對(duì)于今年房企境內(nèi)發(fā)債的放量，某國(guó)有大行投行部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者證實(shí)，“事實(shí)上近期房企境內(nèi)債券發(fā)行還有所放松，具體來(lái)說(shuō)，我們幫房企做發(fā)行時(shí)，注冊(cè)發(fā)行的流程有所簡(jiǎn)化”。

穆迪方面對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，基于嚴(yán)格調(diào)控的情景假定，中國(guó)控制房企債務(wù)增長(zhǎng)的新措施一旦實(shí)施，有望改善未來(lái)2～3年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用質(zhì)量，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)多數(shù)受評(píng)開(kāi)發(fā)商仍能舉借5%～10%的新債。

成本上升，企業(yè)分化加劇

伴隨著境內(nèi)債的放量，房企發(fā)債成本已出現(xiàn)上升走勢(shì)。9月單月，房地產(chǎn)債券融資成本5.53%，環(huán)比上升0.19個(gè)百分點(diǎn)；其中境內(nèi)融資成本4.84%，是2020年以來(lái)單月最高值�？硕�瑞研究中心表示，這主要由于三季度融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，特別是8月重點(diǎn)房企座談會(huì)后房企降負(fù)債成重要任務(wù)，新增融資將會(huì)受到進(jìn)一步監(jiān)管，境內(nèi)融資成本進(jìn)一步上升。

房企融資成本的分化也在進(jìn)一步加劇。比如只踩一條紅線的碧桂園，在9月發(fā)行的兩項(xiàng)美元債繼續(xù)保持了低利率水平，其中5年期債券的票面利率為3.125%，10年期債券的票面利率為3.875%，不僅大幅低于年初發(fā)債利率，也創(chuàng)下了其10年期債券利率的新低。

分析人士稱，目前的融資狀況說(shuō)明碧桂園的融資能力和企業(yè)信用在資本市場(chǎng)中保持了較高的認(rèn)可度。

同期發(fā)行4億美元債的佳兆業(yè)（01638.HK）繼續(xù)保持了11.25%的高利率，華夏幸福（600340.SH）3.3億美元債利率為8.75%，較以往發(fā)行的美元債利率有所提升。

步入10月以來(lái)，新力控股（02103.HK）發(fā)行了總額為2.5億美元的一年期票據(jù)，利率為9.5%。大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）額外發(fā)行了一項(xiàng)1.3億美元的票據(jù)，利率為12.375%。佳源國(guó)際控股（02768.HK）發(fā)行的2億美元票據(jù)利率更達(dá)12.5%。

有三大行負(fù)責(zé)房企放貸業(yè)務(wù)的相關(guān)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前房企的貸款額度較緊，發(fā)債也需要嚴(yán)格按照一系列指標(biāo)對(duì)企業(yè)給予不同的評(píng)級(jí)。“除了常規(guī)的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求外，也會(huì)根據(jù)政策新增考核標(biāo)準(zhǔn)。房企融資至少在這一兩年都會(huì)趨嚴(yán)，從銀行的角度看，還是更偏向有國(guó)企背景、排名靠前、財(cái)務(wù)水平穩(wěn)健的房企。”

此外，也有某頭部地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：“近期銀行對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的額度減少了，部分銀行已經(jīng)沒(méi)有額度，很多民企開(kāi)發(fā)商拿不到貸款。”

不僅是債權(quán)融資，9月以來(lái)，各家企業(yè)股權(quán)類融資正在提速，包括配股和分拆下屬產(chǎn)業(yè)上市。富力地產(chǎn)（02777.HK）于10月初完成了合計(jì)2.57億股的配售，通過(guò)配售募得了近25億港元，該集團(tuán)稱“配售所得款項(xiàng)凈額將用于償還公司的境外債務(wù)”。上周，恒大公告稱預(yù)配售2.6億股股份，預(yù)期將獲得42.56億港元。這筆款項(xiàng)的主要用途為現(xiàn)有債務(wù)的再融資。在此之前，恒大更通過(guò)旗下企業(yè)業(yè)務(wù)和物業(yè)板塊，分別獲得40億港元和235億港元戰(zhàn)略投資資金。

未來(lái)，恒大、融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、中國(guó)奧園等眾多房企還將分拆物業(yè)、文旅等業(yè)務(wù)上市，以實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資的目標(biāo)。

在地產(chǎn)企業(yè)看來(lái)，股權(quán)融資的好處是可以立竿見(jiàn)影地增加股東權(quán)益，從而在債務(wù)總額不變的情況下達(dá)到降低杠桿比率的目標(biāo)，利于企業(yè)適應(yīng)新的融資游戲規(guī)則。

與此同時(shí)，債務(wù)壓力大的房企還通過(guò)刺激銷售回款、用自有資金償債、降低債務(wù)絕對(duì)值的方式來(lái)優(yōu)化報(bào)表。比如恒大在9月底發(fā)布的經(jīng)營(yíng)公告中表示，公司的有息負(fù)債較3月末已下降約534億元，融資成本下降2.24個(gè)百分點(diǎn)，且提前歸還到期借款435億元。