中小型物企也盯上了資本市場的這塊“大蛋糕”。

5月24日，一家叫德商產(chǎn)投服務(wù)集團的“小而美”物企在港交所提交了招股書。這家企業(yè)的在管面積僅390萬平方米。

而在三天前也就是5月21日，中指研究院發(fā)布的一份報告則清楚地揭示了目前上市物企在資本市場的現(xiàn)狀。

上述報告顯示，截至5月20日，中國共有44家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場（包括A股和港股），另有19家處于沖刺階段。44家物業(yè)上市公司總市值突破萬億元人民幣。報告稱，截至2021年3月31日，物業(yè)板塊的行業(yè)平均市盈率達到46.7倍。

大型物企已經(jīng)成為資本市場熱捧的對象。不可否認，如此高的市盈率、市值和整個大環(huán)境以及物業(yè)行業(yè)具有較大的想象空間息息相關(guān)。

甚至，排名前十物企的總市值已經(jīng)占據(jù)了所有上市物企總市值的80%。

物業(yè)行業(yè)的分化局面開始？

情況并非如此簡單。一位行業(yè)人士指出，目前物業(yè)行業(yè)的集中度并不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，整體服務(wù)品質(zhì)還不高，中小型物企的機會仍然存在。

1、上市物企最高市盈率超過100

行業(yè)平均市盈率可以代表市場對行業(yè)未來增長的一種預(yù)期。

中指研究院發(fā)布的報告顯示，在上市物企市盈率方面，港股物業(yè)板塊為46.7倍，房地產(chǎn)開發(fā)板塊為7.3倍，物業(yè)板塊市盈率是房地產(chǎn)發(fā)展的近7倍。

截至5月27日，排名前十的上市物企為華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、永升生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)。它們的市盈率分別為 112.39、104.49、76.78、74.36、 62.35、55.72、44.39、44.27、42.51、24.18。

在上述市盈率排名前十物企的關(guān)聯(lián)房企中，市盈率排名前十的上市房企為恒大、綠城中國、華潤置地、旭輝、保利、世茂、碧桂園、金科股份(6.150, 0.00, 0.00%)、雅居樂、融創(chuàng)中國。他們的市盈率分別為17.61、7.63、7.49、5.95、5.70、5.25、5.19、4.63、3.93、3.15。

這樣看來，和房企相比，物企的市盈率已經(jīng)遙遙領(lǐng)先。

事實上，近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的平均市盈率一直在10左右徘徊。

值得關(guān)注的是，有些企業(yè)的物業(yè)板塊市值已經(jīng)超過其地產(chǎn)板塊市值。

碧桂園服務(wù) 、雅生活服務(wù)、金科服務(wù)、綠城服務(wù)四家物企市值已超過關(guān)聯(lián)房企。其中，碧桂園服務(wù)總市值為2384.71億港元，碧桂園總市值為2160.70億港元；雅生活服務(wù)總市值為514.00億港元，雅居樂總市值為444.19億港元；金科服務(wù)總市值為409.99億港元，金科股份總市值為328.39億港元；綠城服務(wù)總市值為382.06億港元，綠城中國總市值為225.25億港元。

截至目前，上市物企總市值已超萬億港元，較2020年初24家上市物企總市值3000億元，翻了2倍多。排名前十的物企總市值加起來超過8102億港元。因此，前十家物企的總市值占到所有上市物企總市值的80%。而市值排名前三的物企是碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活，總市值分別為2384.71億港元、1344.86億港元、1087.61億港元。這三家物企加起來的總市值就占到了總上市物企總市值的近五成。

中指研究院報告中顯示，截至3月31日，千億港元市值的物業(yè)上市公司現(xiàn)在已經(jīng)有3家，100億~1000億港元市值的有12家，30億~100億港元市值企業(yè)有11家，30億港元市值以下企業(yè)是14家。

與市值相匹配的是營收和利潤。2020年報顯示，2020年，港股上市的40家物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入合計達1222億元人民幣，首次突破千億元大關(guān)，同比增長39.8%；毛利潤353.9億元，同比增長53.2%，凈利潤184.9億元，同比大漲67.6%。