3月22日，港交所兩大物業(yè)公司雅生活（03319.HK）、碧桂園服務(wù)（06098.HK）先后發(fā)布年度業(yè)績報(bào)告。截至2020年12月31日，雅生活合約面積約為5.23億平方米，碧桂園服務(wù)合約面積約為8.21億平方米。至此，物業(yè)賽道頭部企業(yè)正式站上新臺階。

2020年是物業(yè)公司規(guī)模突破的一年，全年共有18家IPO新兵登陸資本市場，規(guī)模之大刷新紀(jì)錄。目前，上市物管企業(yè)總量達(dá)到45家，仍有6家企業(yè)在上市遞表排隊(duì)。

近日，多家物業(yè)公司交出上市后首張成績單。從營業(yè)收入、在管面積、多元業(yè)務(wù)等指標(biāo)看，資本新兵的表現(xiàn)沒有讓投資者失望。以世茂服務(wù)（00837.HK）為例，2020年世茂服務(wù)的在管建筑面積達(dá)到1.46億平方米，同比增長約114.4%；錄得營業(yè)收入50.25億元，同比增長101.9%。發(fā)布業(yè)績次日，世茂服務(wù)股價(jià)漲幅達(dá)9.14%。

眼下，“買買買”早已成為物業(yè)公司規(guī)模躍升的利器。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2020年上市物業(yè)公司共發(fā)生60余次收并購，通過IPO和配股融資總額接近千億元。

3月22日，多名業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，物業(yè)公司進(jìn)行大規(guī)模收購后，除了會帶來規(guī)模的提升，也可能會帶來毛利率下滑、人事變動、業(yè)務(wù)難以匹配等問題。

上市后的野心

“3年內(nèi)我們的管理規(guī)模仍然會保持50%左右的增長速度。2021年合約面積不低于8億平方米，在管面積突破6億平方米。”3月16日，在恒大物業(yè)(06666.HK)首次業(yè)績會上，管理層人士表示，恒大物業(yè)力爭成為全球最大綜合城市服務(wù)運(yùn)營商。

規(guī)模之爭硝煙四起，多家剛上市的企業(yè)均難掩野心。佳兆業(yè)美好（02168.HK）定下在管面積1年翻倍的目標(biāo)；世茂服務(wù)立下營業(yè)收入3年增5倍的“軍令狀”；融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)預(yù)計(jì)未來3年利潤將維持30%-50%增長。

過去一年，物業(yè)行業(yè)按下快進(jìn)鍵�？硕�瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達(dá)1.87億平方米，增幅為24.67%；TOP50在管面積的門檻值達(dá)4010萬平方米，增幅達(dá)33.67%。

值得一提的是，目前物業(yè)行業(yè)頭部效應(yīng)明顯，甚至超過房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)�？硕�瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10房企操盤金額門檻提升18.5%，TOP50房企操盤金額門檻同比增幅為26.8%。

“有規(guī)模才有未來，行業(yè)正處于整合期，規(guī)模仍是實(shí)力的重要保證，現(xiàn)在是搶奪市占率的時(shí)候。”3月22日，一名長期關(guān)注港股物業(yè)股的研究人士對時(shí)代周報(bào)記者表示，行業(yè)考量物業(yè)公司實(shí)力仍以規(guī)模為主。同時(shí)，在“三道紅線”之下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)快速增長的時(shí)代已經(jīng)過去，物業(yè)公司的第三方拓展能力也是投資者的重要參考指標(biāo)。

上市前，物業(yè)公司的在管面積主要來自母公司。登陸資本市場后，物業(yè)公司擁有了獨(dú)立的籌碼，開始講述外拓的故事。

以時(shí)代鄰里為例，截至2020年12月31日，時(shí)代鄰里在管的第三方開發(fā)項(xiàng)目的合約面積（含城市服務(wù)項(xiàng)目）增加至約7740萬平方米，占總在管面積比例從2019年的55%上升至70%，收入占比則由2019年的43.7%增長至51.3%。

佳兆業(yè)美好亦在第三方管理面積上展示外拓能力。2020年，佳兆業(yè)美好的在管面積約為4620萬平方米，來自佳兆業(yè)集團(tuán)和獨(dú)立第三方的面積分別為53.57%和46.43%。其中，來自獨(dú)立第三方開發(fā)商的在管面積較2018年末增長402.4%。

并購后的盈利難題

物業(yè)公司的第三方擴(kuò)展主要來源于收并購，推動行業(yè)進(jìn)入“大魚吃大魚”時(shí)代。

3月22日，碧桂園服務(wù)和藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606.HK）發(fā)布聯(lián)合公告，于2021年3月22日，碧桂園服務(wù)與四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)、寧波嘉乾、成都嘉裕等訂立協(xié)議，碧桂園服務(wù)將收購藍(lán)光嘉寶71.7%的股份，總代價(jià)約為54.32億元。

截至2020年年底，藍(lán)光嘉寶服務(wù)在管面積為1.29億平方米，合約面積為2.14億平方米。此次收購之后，碧桂園服務(wù)將坐穩(wěn)物業(yè)行業(yè)頭把交椅。從交易金額看，碧桂園服務(wù)此次收購刷新行業(yè)交易額度上限，將并購熱潮推向頂峰。

并購步伐從未停止，物企走進(jìn)大整合時(shí)代。3月15日，華僑城物業(yè)（集團(tuán)）有限公司收購云南世博花園物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)；同日，建業(yè)物業(yè)擬收購鶴壁建業(yè)康寧物業(yè)51%股權(quán)。

2月，行業(yè)新增9起并購動態(tài)，涉及金額約為48.5億元。

克而瑞物管團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，行業(yè)將迎來收并購高峰期，大量資金將在收并購市場掀起更大風(fēng)浪，在橫向并購?fù)瑫r(shí)，企業(yè)也將加速在縱向?qū)�業(yè)領(lǐng)域布局。企業(yè)在收并購過程中，應(yīng)注重并購后整合，以降低簡單并購可能帶來的潛在問題。

并購生意的A面是規(guī)模擴(kuò)張，B面則是盈利難題。

以世茂服務(wù)為例，2020年世茂服務(wù)毛利率為31.4%，較2019年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，為4年來錄得首次下滑；其中，社區(qū)增值服務(wù)板塊毛利率降幅最大，約為7.4個(gè)百分點(diǎn)。全年凈利率為14.4%，較2019年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)。

世茂服務(wù)表示，物業(yè)管理服務(wù)毛利率下降是因?yàn)槭召徍托鲁薪拥捻?xiàng)目在收購之初普遍比世茂服務(wù)內(nèi)生的項(xiàng)目低。

3月22日，中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗鯇�時(shí)代周報(bào)記者表示，去年因?yàn)橛幸咔檠a(bǔ)貼和減免稅收政策，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)毛利率有所提升。毛利率下滑是個(gè)別現(xiàn)象，或是因?yàn)椴①徚溯^低毛利率的企業(yè)，拉低了總的毛利率。大部分公建的項(xiàng)目毛利率也會相對較低。

“并購首要是擴(kuò)充規(guī)模，擴(kuò)充規(guī)模后通過投后管理逐漸提高利潤。”楊熙表示，目前行業(yè)仍以規(guī)模為先，企業(yè)一般先做大規(guī)模，再提升利潤。

如何降低收并購對毛利率的影響？恒大物業(yè)執(zhí)行董事、副總經(jīng)理王震在年度業(yè)績會上表示，應(yīng)對標(biāo)的選擇有清晰的標(biāo)準(zhǔn)，比如盡調(diào)后公司的毛利率需在20%水平，凈利率也不低于10%。此后，通過科技賦能、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理體系、高凈值增值服務(wù)的開展，快速提升拓展物業(yè)的毛利率。