在國內(nèi)“房住不炒”的基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)，而物業(yè)服務(wù)行業(yè)卻因具備良好的現(xiàn)金流和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，備受資本市場青睞，尤其是當(dāng)疫情來臨時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司在防疫抗疫時(shí)沖在社區(qū)防護(hù)一線，凸顯了物業(yè)的價(jià)值。

借物業(yè)價(jià)值走高的“東風(fēng)”，房企旗下的物業(yè)服務(wù)公司扎堆拆分上市，由此形成一股熱潮。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，物業(yè)行業(yè)強(qiáng)調(diào)內(nèi)功，登陸資本市場只是第一步，后續(xù)還需要加強(qiáng)運(yùn)營，做好服務(wù)。

防疫抗疫，凸顯物業(yè)服務(wù)價(jià)值

縱觀近年來的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)公司正從“雞肋”變成 “香餑餑”。尤其是今年疫情期間，物業(yè)服務(wù)公司在抗疫過程中成為重要力量。

面對疫情，物業(yè)服務(wù)公司紛紛采取了一系列手段筑牢疫情防控“最后一道防線”，與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化的角度，進(jìn)一步升級服務(wù)品質(zhì)。

特別是在疫情重災(zāi)區(qū)，社區(qū)實(shí)施封閉管理后，一些物業(yè)服務(wù)公司在做好社區(qū)防疫工作基礎(chǔ)上，自發(fā)為業(yè)主提供代買生活用品、代收快遞等便民服務(wù)，由此實(shí)現(xiàn)了社區(qū)“最后100米”服務(wù)的精準(zhǔn)觸達(dá)。

“疫情加速了人們對物業(yè)行業(yè)的認(rèn)知，凸顯了物業(yè)價(jià)值。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，從疫情后期資本市場的表現(xiàn)來看，亦驗(yàn)證了這一點(diǎn)。

新京報(bào)記者了解到，Tobin Q值是衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本市場的溢價(jià)水平，也是影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌貢獻(xiàn)度的重要因素。以疫情后一段時(shí)間的市場表現(xiàn)來看，資本對物業(yè)服務(wù)企業(yè)愈加重視，溢價(jià)大幅提高。截至今年8月6日收盤，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在港上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的Tobin Q均值為3.67，比2019年提高62.12%。

對此，中指研究院分析指出，受疫情影響，全球金融資產(chǎn)下跌，但物業(yè)服務(wù)行業(yè)由于其內(nèi)需屬性和必選消費(fèi)類型，擁有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)、抗周期特征，并且在防疫過程中積極作為，不僅受疫情影響較小，其價(jià)值也得以充分彰顯。

分拆頻現(xiàn)，年底上市物企總數(shù)或破50家

時(shí)至今日，在疫情常態(tài)化背景下，物業(yè)公司在資本市場的整體表現(xiàn)依然較為亮眼，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率大多超20倍，普遍高于地產(chǎn)母公司。

截至11月4日收盤，中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，品牌物業(yè)企業(yè)平均市盈率為37.76倍，是恒生指數(shù)市盈率的2.03倍。從股價(jià)漲幅來看，今年以來，恒生指數(shù)較年初跌幅為10.02%，而同期品牌物業(yè)企業(yè)股價(jià)較年初的平均漲幅為51.5%。

“物業(yè)公司較好的市場表現(xiàn)，以及大家對物業(yè)市場的看好，帶動了更多的物業(yè)企業(yè)競相到港交所上市。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

來自中信證券(600030，股吧)的一份物業(yè)管理報(bào)告指出，2019年之前，物業(yè)管理公司的分拆上市，意圖主要是期待輕資產(chǎn)板塊迅速發(fā)展。但今年以來，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因，而以“三道紅線”為標(biāo)志的金融監(jiān)管政策，更令部分房地產(chǎn)企業(yè)將分拆物業(yè)管理板塊視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

“‘三道紅線’之下，無論企業(yè)的物業(yè)管理板塊是否已經(jīng)運(yùn)營成熟，部分企業(yè)都急于推動物業(yè)管理公司分拆上市。通過股權(quán)融資的方式補(bǔ)充權(quán)益，將會顯著改善企業(yè)杠桿水平，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。”上述報(bào)告稱。

新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，今年以來，房企旗下物業(yè)公司扎堆拆分上市成一股熱潮。僅10月單月，就有世茂服務(wù)、合景悠活等4家物業(yè)服務(wù)公司在港交所上市。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國上市物業(yè)公司已達(dá)34 家，其中今年上市數(shù)量已至10家;此外，已遞交招股書尚未上市交易的有10家，融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)已通過上市聆訊，將于近期上市，恒大物業(yè)、建發(fā)物業(yè)、華潤萬象生活等也相繼遞交招股書。

無疑，今年將成為物業(yè)公司上市“大年”，上市數(shù)量將創(chuàng)歷年新高。中指研究院預(yù)計(jì)，到今年年底，上市物業(yè)公司總數(shù)將達(dá)到50家左右。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，在規(guī)模超萬億的物管市場中，TOP10企業(yè)的集中度低于15%，TOP100企業(yè)的集中度剛接近30%。對此，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，目前行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時(shí)期，預(yù)計(jì)未來2-5年，行業(yè)將快速裂變，進(jìn)入規(guī)模增長和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。

股價(jià)出現(xiàn)回調(diào)，未來需要挖深“護(hù)城河”

不過，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，從資產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，近段時(shí)間，前期活躍的物業(yè)股出現(xiàn)了明顯回調(diào)跡象，10月成功上市的4家物業(yè)服務(wù)公司中，3家企業(yè)的股價(jià)破發(fā)。其中，10月22日，當(dāng)代置業(yè)旗下的第一服務(wù)上市首日的集合競價(jià)報(bào)2港元，開盤跌幅16.67%，當(dāng)天收盤報(bào)1.76港元，跌26.7%;10月30日，世茂服務(wù)與合景悠活上市首日均受冷，先后破發(fā)，不過，世茂服務(wù)于當(dāng)日收盤時(shí)保住了發(fā)行價(jià)。

“種種表現(xiàn)來看，短期內(nèi)行業(yè)已進(jìn)入冷靜調(diào)整新周期，市場對物管行業(yè)的認(rèn)知會進(jìn)入到一個更合理的水平，但這并不會影響房企分拆物管上市的節(jié)奏。”丁祖昱分析稱。

“物業(yè)管理是一個低利潤、弱周期、非高負(fù)債的行業(yè)領(lǐng)域。相比房企每年必須通過銷售來產(chǎn)生新的收入而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要不丟盤，每年的基本收入是確定的。”基于此，丁祖昱認(rèn)為，物業(yè)股仍是成長性較確定的板塊。

不過，需要注意的是，“未來物業(yè)股之間會繼續(xù)分化，能夠獲得資本市場關(guān)注的核心物管股數(shù)量有限，企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營能力將影響到資本市場表現(xiàn)。”丁祖昱稱。

實(shí)際上，對于物業(yè)服務(wù)公司而言，隨著大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)逐步進(jìn)入社區(qū)生活，社區(qū)智能化已是大勢所趨。在此背景下，物業(yè)服務(wù)公司必須升級原有業(yè)務(wù)，在同質(zhì)化的產(chǎn)品中探索差異化、個性化，以增加新的利潤增長點(diǎn)。

中指研究院在一份物業(yè)報(bào)告中指出，回歸物業(yè)服務(wù)本質(zhì)，“守住門”和“做好服務(wù)”是物業(yè)服務(wù)公司挖深護(hù)城河的重要抓手，能為公司帶來更多收入，成為資產(chǎn)保值增值的“捍衛(wèi)者”。

江蘇三三德玖物業(yè)服務(wù)有限公司董事長林志偉告訴新京報(bào)記者，物業(yè)公司要實(shí)現(xiàn)盈利，其核心思路要放在智慧物業(yè)上，比如通過機(jī)器代替人降低成本，提高效率。此外，通過圍繞“大健康、大教育、大社交”三大板塊，構(gòu)建生態(tài)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)高附著力的服務(wù)，才能真正開拓社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈，達(dá)成具有核心競爭力的增值服務(wù)。