近年來，物企正逐步從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端獨立出來，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄�豐富商業(yè)內(nèi)涵的市場主力。特別是2020年，房企分拆物業(yè)上市的熱潮再度襲來。那么，在雙循環(huán)新發(fā)展格局及疫情防控常態(tài)化背景之下，物管企業(yè)如何突破邊界，在基礎(chǔ)服務(wù)之外創(chuàng)造更多的增值服務(wù)？又該怎樣創(chuàng)新求變，開辟物業(yè)服務(wù)新價值？

近日，在“2020第三屆中國房地產(chǎn)資本峰會——乘風·求變物業(yè)管理資本論壇”（以下簡稱“論壇”）上，業(yè)內(nèi)人士表示，擴規(guī)模仍然是行業(yè)主旋律，但在發(fā)展過程中，物企既要做好運營，滿足資本的需求，同時又要做好服務(wù)，這并不容易，未來機遇與挑戰(zhàn)并存。

物企上市大年，估值回歸理性

在業(yè)內(nèi)看來，近年來，物企正逐步從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端環(huán)節(jié)中獨立出來，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄�豐富商業(yè)內(nèi)涵的市場主力。而隨著物企在今年社區(qū)抗“疫”的進程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，物業(yè)價值進一步凸顯。在多重因素助推之下，今年眾多物企紛紛“乘風”奔赴資本市場。

“擴規(guī)模仍然是行業(yè)主旋律，房地產(chǎn)行業(yè)白金十年還沒有過完，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會迎來最好的黃金十年。”在上述論壇上，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜如是稱。綠城服務(wù)集團行政總裁吳志華亦指出，物業(yè)管理行業(yè)已迎來“盛世”，體現(xiàn)在高增長、高估值、高確定性，以及相關(guān)政策利好。

無疑，今年是物企上市“大年”。截至12月17日，共有37家物企登陸港股、3家企業(yè)進入A股。除此之外，包括龍頭物企在內(nèi)，大部分物企是從地產(chǎn)企業(yè)中分拆出來的，帶有明顯的地產(chǎn)屬性。

正因如此，物企上市后其估值與母公司關(guān)聯(lián)度較大。“物業(yè)管理企業(yè)平均估值在0.5-0.6左右的水平比較合理，但個別公司會更高些，包括金科、綠城等物業(yè)公司，這與母公司及物管企業(yè)在行業(yè)中的排名有關(guān)。”中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)專業(yè)分析師竺勁稱。

“物業(yè)管理面積都是‘香餑餑’，未來房企旗下物管企業(yè)可能是重要的平臺，以后母公司怎么發(fā)展，對物企的重要性會越來越大。”竺勁說。

值得一提的是，今年下半年開始，前期活躍的物業(yè)股出現(xiàn)明顯回調(diào)跡象。不過，在雅生活集團總裁兼專業(yè)執(zhí)行官李大龍看來，物業(yè)行業(yè)基本面并沒有發(fā)生太大變化，物業(yè)股回調(diào)，是由于投資者較為敏感，“‘三道紅線’出臺，以及受疫情影響交付出現(xiàn)延遲，導(dǎo)致投資者對物業(yè)估值打折。物業(yè)行業(yè)在投資者眼里，還沒有成為一個獨立行業(yè)，投資者對物業(yè)的定位是勞動密集型，同時附屬于地產(chǎn)。”   

那么，2021年，物企估值是否會有所提升？對此，竺勁預(yù)計，2021年物企估值會有所提升，但不會回升至此前高點水平，“此前存在稀缺性因素，如今供應(yīng)量變大了。以前帶有更多想象空間，如今明確物企除住宅物業(yè)外，還可以介入非居住物業(yè)及城市服務(wù)，主要講的故事是擴賽道，考慮哪些公司未來能在這三個賽道勝出，慢慢變得務(wù)實了。”

物業(yè)并購已然“起風”，上市潮會否持續(xù)？

然而，對于正在準備赴港IPO的一些中小物企而言，一則消息或讓他們有些“緊張”。

11月27日，港交所刊發(fā)有關(guān)主板盈利規(guī)定的咨詢文件。港交所認為，最低盈利規(guī)定與修訂后已調(diào)高的最低市值規(guī)定不相適應(yīng)，引起了對申請主板上市的公司質(zhì)量的監(jiān)管關(guān)注，因此港交所建議將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150%，或按恒生指數(shù)平均收報點數(shù)（由1994年至2019年）的概約增幅調(diào)高200%。上述規(guī)定預(yù)期將于2021年7月1日起實施。

在此背景下，一些打算赴港上市的物企也因此加快了各項工作的推進步伐。投行人士預(yù)期，明年7月前會迎來一撥赴港上市的高峰。

新城悅服務(wù)集團專業(yè)戰(zhàn)略官兼董秘尤建峰指出，按照上述條件，規(guī)模較大的前30強地產(chǎn)背景物業(yè)公司，或市場化程度較好的第三方物業(yè)公司才有上市機會。這一政策執(zhí)行后，會減少物企的上市機會。

在李大龍看來，隨著行業(yè)發(fā)展，未來回歸A股市場，讓更多國內(nèi)投資人認可物業(yè)行業(yè)是一大趨勢，“隨著行業(yè)進一步整合，房地產(chǎn)進入調(diào)整期，物業(yè)管理行業(yè)進入整合和分化期，將來頭部企業(yè)或?qū)⒂袡C會享受A股帶來的價值紅利。”

事實上，與房地產(chǎn)的發(fā)展路徑相似，物業(yè)服務(wù)的成長故事，也始于規(guī)模，“沖規(guī)模”已成為行業(yè)共識。隨之而來的，是物企開啟了一輪股權(quán)投資或收并購。新京報記者注意到，在今年上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大部分企業(yè)都表示，將募集的資金用于收并購等戰(zhàn)略擴張，物業(yè)并購已然“起風”。

“截至目前，今年上市公司公布收購達34例，總金額接近100億元，此外還存在一些一級市場并購案例，預(yù)計未來上市公司并購會進一步加劇，除了一級市場并購?fù)�，未來一段時間里，可能會出現(xiàn)二級市場并購和整合，包括跟上市公司進行股權(quán)、生態(tài)鏈上的植入等。”碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江表示。

不過，并購并非易事，在李長江看來，收并購或出現(xiàn)“消化不良”現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在團隊、機制、標準、文化方面的融入問題，若這些方面無法融入，“不僅無法達成目標，反而會把企業(yè)的‘身體’搞壞了。”

“一起往前走的企業(yè)要門當戶對、志同道合。”李長江坦言，所謂“門當戶對”指的是雙方要有共同的理想，如果僅當成一單生意，容易出現(xiàn)“消化不良”現(xiàn)象；而“志同道合”指的是要有情懷，要真正讓客戶、投資者、員工受益。