7月物企赴港上市潮迎來了熱度高峰。

截至7月16日，中駿商管、朗詩綠色、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)、融信服務(wù)、康橋悅生活6家物企相繼登陸港交所。半個(gè)月上市6家物企，占2021年截至目前上市的60%。

此輪熱潮中，企業(yè)均于1、2月遞表，除融信服務(wù)外，其余都是首次遞表，上市進(jìn)程較為順利，而融信服務(wù)雖為二次遞表，但在遞表后僅一個(gè)月就通過了聆訊，趕上7月上市小高潮。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，這一波赴港上市潮中的物企在管面積較小，均在1000-2500萬平方米之間，規(guī)模上基本都屬中小物企，但均有母公司及關(guān)聯(lián)方的扶持。除康橋悅生活母公司康橋集團(tuán)未上市外，其余5家母公司均為港股上市公司。

界面新聞?wù)��?數(shù)據(jù)來源：披露易、Choice

上市首日的股價(jià)表現(xiàn)在某種程度上體現(xiàn)了資本市場的態(tài)度。

7月16日，融信服務(wù)與康橋悅生活同時(shí)掛牌上市，雙雙開盤即破發(fā)。相對而言，融信服務(wù)的股價(jià)收漲0.41%，重新回正。而7月2日上市的中駿商管首日股價(jià)漲幅為8.11%，朗詩綠色漲幅達(dá)41.51%，領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)則皆以發(fā)行價(jià)收盤。

市場仍在變化中，從較長時(shí)間線來看，自上市截至7月19日收盤，中駿商管漲12.16%，朗詩綠色生活微漲0.63%，康橋悅生活自上市來連跌兩天，跌幅2.17%，其余三家基本持平。

物企估值的分化仍在持續(xù)，據(jù)東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，截至7月19日收盤，中駿商管市盈率為45.4倍，在2021年上市的物企中估值最高，總市值達(dá)83億元。其它五家市盈率在15倍至27倍區(qū)間，總市值在10億至31億區(qū)間。

從市場總體數(shù)據(jù)來看，因物業(yè)行業(yè)低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)等特點(diǎn)，物管股保持著在港股市場一向的高估值水準(zhǔn)，也遠(yuǎn)高于對應(yīng)的母公司開發(fā)商。

截至7月19日統(tǒng)計(jì)，中駿集團(tuán)控股市盈率為2.92，中駿商管比其高出15倍，而朗詩地產(chǎn)的市盈率跌至-23.7，與其本身利潤大幅下滑，且目前剔除合約資產(chǎn)負(fù)債率這一項(xiàng)尚未降至紅線以下有關(guān)，而同日，朗詩綠色服務(wù)生活的市盈率卻能達(dá)到16。

市場對此波物業(yè)股整體反應(yīng)平淡，原因是多樣的。主要是因?yàn)檫@些公司在管規(guī)模體量小，二則是有著中小型物企的通�。簩Φ赜�、母公司的依賴嚴(yán)重。三是盈利模式單一，主要依靠“老三樣”，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，特別是融信服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)及康橋悅生活四家公司。

相比資本市場已經(jīng)展開規(guī)模角逐的一眾物企同行，中小物業(yè)吸引資本的方式，必定是以多元的發(fā)展戰(zhàn)略，勾畫出較為長遠(yuǎn)的投資前景。

除了背靠剛于2020年實(shí)現(xiàn)銷售千億目標(biāo)的中駿集團(tuán)，中駿商管重倉“商管”的戰(zhàn)略也被市場看好。其商業(yè)物業(yè)部分的服務(wù)主要包括基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、開業(yè)前管理服務(wù)、其他增值服務(wù)。截至2020年12月31日，商業(yè)物業(yè)管理僅有6.1%的在管建筑面積及12.0%的簽約建筑面積為商業(yè)物業(yè)，但該類物管服務(wù)毛利占公司總毛利的61.7%，近三年占比持續(xù)上升。

與此同時(shí)，中駿商管在管商業(yè)物業(yè)分布較廣，大多集中在東部發(fā)達(dá)沿海地區(qū)，營收較為穩(wěn)定，結(jié)合近年來核心商圈稀缺的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)估值不斷走高，更進(jìn)一步為其提供了穿越周期的能力。

同屬小型物企的朗詩綠色生活，以其綠色建筑的概念受市場關(guān)注，在以上市43.08%漲幅創(chuàng)下年內(nèi)物業(yè)股上市首日最高漲幅紀(jì)錄，隨后的兩周內(nèi)走出了大滑坡的趨勢。隨著7月16日全國碳市場正式開市，綠色概念再被炒熱，朗詩綠色生活也獲得了兩日連漲。

但無論是中駿商管還是朗詩綠色生活，母公司依賴癥均難解，除了其各自的發(fā)展策略外，擴(kuò)大規(guī)模仍然是主要發(fā)展路徑。

截至目前，港交所已上市的物業(yè)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到49家，而已遞表等待上市的企業(yè)數(shù)量為22家。

其中不乏在管面積達(dá)到1.14億平方米的第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)長城物業(yè)，世紀(jì)金源服務(wù)等大型物業(yè)。排隊(duì)中更多的是中小型物業(yè)甚至一些“蚊型物企”，比如德商產(chǎn)投服務(wù)與明宇商業(yè)，在管面積分別為390萬平方米和280萬平方米。

按當(dāng)前趨勢，物企上市潮仍在繼續(xù)。觀點(diǎn)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，截至年底會有超過30家物業(yè)服務(wù)企業(yè)遞表，而上市物企數(shù)量屆時(shí)將有望突破60家。

資本市場能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得更多資金去拓展業(yè)務(wù)，但能否成功上市，并受到市場青睞，脫離“破發(fā)”魔咒，對中小型物企來說仍存在諸多的困難。

來源：界面新聞