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      樓市近600次調(diào)控 “穩(wěn)定”成2022年主基調(diào)(2)

      來源:證券時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2021年12月21日 【字體:

      風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少

      在今年房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊的大背景下,不少知名民營房企在下半年出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象或苗頭。

      2021年7月,藍(lán)光發(fā)展發(fā)布部分債務(wù)未能如期償還的公告;8月,陽光100也表示未能支付到期的可轉(zhuǎn)換債券。9月,恒大集團(tuán)理財(cái)停止兌付的消息傳出,這一事件引發(fā)了恒大自身的流動(dòng)性危機(jī),也在一定程度上預(yù)示了后續(xù)其他房企可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

      10月以來,包括花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股等出現(xiàn)美元債務(wù)兌付困難的情況,這也導(dǎo)致地產(chǎn)美元債大幅下跌。

      中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),進(jìn)入10月以來,已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。其中,2021年到期的債券受到的沖擊最大,其次是2022年到期債券,2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。

      “背后核心原因還是房地產(chǎn)調(diào)控,特別是三條紅線抑制了房企融資渠道,而銷售收緊又導(dǎo)致企業(yè)回款困難,開發(fā)貸、按揭貸款雙收緊,使得房企還債能力銳減。”張大偉告訴記者。

      值得注意的是,不少房企也在通過瘦身、融資等方式積極自救,房企風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

      中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)記者表示,隨著行業(yè)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的重視,部分處在危險(xiǎn)邊緣的房企開始積極采取措施,通過變賣資產(chǎn)、股東借款、增發(fā)配股等方式補(bǔ)充資金,對(duì)緩解短期債務(wù)壓力起到了積極作用。“當(dāng)前融資相關(guān)政策基本見底,保障正常融資、政策糾偏成為監(jiān)管的主要方向,房企的合理融資需求正在得到滿足。因此綜合來看,未來房企的風(fēng)險(xiǎn)事件會(huì)逐步減少。”

      房企積極謀變

      值得注意的是,今年的房地產(chǎn)市場銷售情況呈現(xiàn)出“前高后低”的走勢也被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

      據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月15日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2021年1~11月,商品房銷售面積為15.8億平方米,同比增長4.8%,比2019年1~11月份增長6.2%,兩年平均增長3.1%;銷售額方面:2021年1~11月,商品房銷售額為16.2萬億元,同比增長8.5%,比2019年1~11月份增長16.3%,兩年平均增長7.8%。

      不過,就單月來看,房地產(chǎn)市場銷售情況已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月處于下降態(tài)勢。

      中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,11月,市場仍處于調(diào)整階段,疊加去年同期高基數(shù)影響,全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%,連續(xù)4個(gè)月保持兩位數(shù)下降,但受信貸環(huán)境邊際改善等因素影響,降幅較上月分別收窄7.7和6.3個(gè)百分點(diǎn)。

      “受前期調(diào)控發(fā)力和銀行按揭額度緊張等因素影響,下半年房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加,市場整體降溫,個(gè)別房企出現(xiàn)違約事件,購房者觀望情緒上升,進(jìn)一步拖累市場活躍度下降,房企銷售面積和銷售額均出現(xiàn)下滑。”

      在陳文靜看來,上半年房企加大營銷力度,銷售面積達(dá)歷史同期最高水平,整體表現(xiàn)超預(yù)期。三季度市場明顯降溫,商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)降。

      從短期市場趨勢看,房企銷售下滑,短期償債壓力加大成為共識(shí),在此背景下,不少房企們選擇開源節(jié)流。

      以萬科為例,11月17日,萬科在內(nèi)部倡議,提出要轉(zhuǎn)變黃金時(shí)代的慣性思維方式,將經(jīng)營理念貫穿始終,對(duì)不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開支做減法,花小錢辦大事等工作要求。

      張大偉認(rèn)為,除了開源節(jié)流,保持流動(dòng)性,安心賺小錢,房地產(chǎn)商更要轉(zhuǎn)變思路,著眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)。“接下來是房企大洗牌的時(shí)刻,誰的品質(zhì)更好,就更能吸引用戶,在收縮的房地產(chǎn)市場中分一杯羹。認(rèn)清形勢,加速轉(zhuǎn)變,才能有機(jī)會(huì)熬過行業(yè)冬天,贏得下半場競爭的門票。”

      另一方面,房企的轉(zhuǎn)型也在今年常被提及,不過業(yè)內(nèi)提示要謀定而后動(dòng)。劉水認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤率持續(xù)下行,在這樣的背景下,房企切忌盲目,畢竟跨領(lǐng)域是有門檻和資金投入的,不能為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型,所以企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況和發(fā)展需要謹(jǐn)慎調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。

      來源:證券時(shí)報(bào)

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