風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少

在今年房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊的大背景下，不少知名民營房企在下半年出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象或苗頭。

2021年7月，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布部分債務(wù)未能如期償還的公告；8月，陽光100也表示未能支付到期的可轉(zhuǎn)換債券。9月，恒大集團(tuán)理財(cái)停止兌付的消息傳出，這一事件引發(fā)了恒大自身的流動(dòng)性危機(jī)，也在一定程度上預(yù)示了后續(xù)其他房企可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

10月以來，包括花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股等出現(xiàn)美元債務(wù)兌付困難的情況，這也導(dǎo)致地產(chǎn)美元債大幅下跌。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入10月以來，已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。其中，2021年到期的債券受到的沖擊最大，其次是2022年到期債券，2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。

“背后核心原因還是房地產(chǎn)調(diào)控，特別是三條紅線抑制了房企融資渠道，而銷售收緊又導(dǎo)致企業(yè)回款困難，開發(fā)貸、按揭貸款雙收緊，使得房企還債能力銳減。”張大偉告訴記者。

值得注意的是，不少房企也在通過瘦身、融資等方式積極自救，房企風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)記者表示，隨著行業(yè)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的重視，部分處在危險(xiǎn)邊緣的房企開始積極采取措施，通過變賣資產(chǎn)、股東借款、增發(fā)配股等方式補(bǔ)充資金，對(duì)緩解短期債務(wù)壓力起到了積極作用。“當(dāng)前融資相關(guān)政策基本見底，保障正常融資、政策糾偏成為監(jiān)管的主要方向，房企的合理融資需求正在得到滿足。因此綜合來看，未來房企的風(fēng)險(xiǎn)事件會(huì)逐步減少。”

房企積極謀變

值得注意的是，今年的房地產(chǎn)市場銷售情況呈現(xiàn)出“前高后低”的走勢也被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月15日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1~11月，商品房銷售面積為15.8億平方米，同比增長4.8%，比2019年1~11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%；銷售額方面：2021年1~11月，商品房銷售額為16.2萬億元，同比增長8.5%，比2019年1~11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。

不過，就單月來看，房地產(chǎn)市場銷售情況已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月處于下降態(tài)勢。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月，市場仍處于調(diào)整階段，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%，連續(xù)4個(gè)月保持兩位數(shù)下降，但受信貸環(huán)境邊際改善等因素影響，降幅較上月分別收窄7.7和6.3個(gè)百分點(diǎn)。

“受前期調(diào)控發(fā)力和銀行按揭額度緊張等因素影響，下半年房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加，市場整體降溫，個(gè)別房企出現(xiàn)違約事件，購房者觀望情緒上升，進(jìn)一步拖累市場活躍度下降，房企銷售面積和銷售額均出現(xiàn)下滑。”

在陳文靜看來，上半年房企加大營銷力度，銷售面積達(dá)歷史同期最高水平，整體表現(xiàn)超預(yù)期。三季度市場明顯降溫，商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)降。

從短期市場趨勢看，房企銷售下滑，短期償債壓力加大成為共識(shí)，在此背景下，不少房企們選擇開源節(jié)流。

以萬科為例，11月17日，萬科在內(nèi)部倡議，提出要轉(zhuǎn)變黃金時(shí)代的慣性思維方式，將經(jīng)營理念貫穿始終，對(duì)不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。

張大偉認(rèn)為，除了開源節(jié)流，保持流動(dòng)性，安心賺小錢，房地產(chǎn)商更要轉(zhuǎn)變思路，著眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)。“接下來是房企大洗牌的時(shí)刻，誰的品質(zhì)更好，就更能吸引用戶，在收縮的房地產(chǎn)市場中分一杯羹。認(rèn)清形勢，加速轉(zhuǎn)變，才能有機(jī)會(huì)熬過行業(yè)冬天，贏得下半場競爭的門票。”

另一方面，房企的轉(zhuǎn)型也在今年常被提及，不過業(yè)內(nèi)提示要謀定而后動(dòng)。劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤率持續(xù)下行，在這樣的背景下，房企切忌盲目，畢竟跨領(lǐng)域是有門檻和資金投入的，不能為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型，所以企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況和發(fā)展需要謹(jǐn)慎調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。

來源：證券時(shí)報(bào)