2021年已經(jīng)進(jìn)入歲尾。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“房企變局”“密集調(diào)控”“政策底顯現(xiàn)”等是這一年的關(guān)鍵詞。

這一年，房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實(shí)行，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了重大的變化——過去行業(yè)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的模式已經(jīng)不在。

這一年，伴隨著全國(guó)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售也呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)高位，單月高達(dá)56次房地產(chǎn)調(diào)控，年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)586次。

展望未來，多位業(yè)內(nèi)人士在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“穩(wěn)定”是明年樓市的主基調(diào)，年末各種調(diào)控政策的指向就是穩(wěn)定樓市，這也代表了政策見底。另一方面，政策有望將圍繞“三穩(wěn)”任務(wù)，因城施策、供需兩端發(fā)力；同時(shí)，適度加快長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展，推進(jìn)保障房建設(shè)。

政策底顯現(xiàn)

2021年年初，涉及房企融資、拿地的政策接連出臺(tái)，其中包括備受市場(chǎng)關(guān)注的“三條紅線”監(jiān)管新政。

實(shí)際上，早在去年8月20日，住建部、人民銀行等就明確了12家重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則將在當(dāng)年9月1日進(jìn)行試點(diǎn)，也就是業(yè)內(nèi)稱之為的房企融資“三道紅線”政策，該政策從今年初開始正式實(shí)行。

三條紅線政策實(shí)施以來，房企普遍加速了降低有息負(fù)債的進(jìn)程，尤其是龍頭房企。

據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2021年上半年底，除綠地控股、首開股份、華發(fā)股份、金融街、光明地產(chǎn)、魯商臵業(yè)以外，其統(tǒng)計(jì)的部分龍頭A股上市公司三道紅線（剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%；凈負(fù)債率小于100%；現(xiàn)金短債比大于1）全部達(dá)標(biāo)。

進(jìn)入2月，一份自然資源部發(fā)布的住宅用地分類調(diào)控文件流出，文件要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；集中組織出讓活動(dòng)。其中，重點(diǎn)城市包括4個(gè)一線城市，18個(gè)二線城市。

集中供地政策改變了房企的拿地節(jié)奏，也被業(yè)內(nèi)視為2021年房地產(chǎn)最大市場(chǎng)變化之一。

“2021年，土地市場(chǎng)在上半年高位運(yùn)行后，下半年整體土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)了明顯的下調(diào)跡象，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交降溫，房企資金鏈壓力越來越大，拿地房企積極性越來越低。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，集中供地改變了房企原有的開發(fā)節(jié)奏。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而冷熱不均，2022年集中供地政策有望繼續(xù)調(diào)整。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，截止11月，2021年年內(nèi)全國(guó)熱點(diǎn)的100個(gè)城市賣地金額為4.05萬億，同比2020年同期出現(xiàn)了下調(diào)，下調(diào)幅度為7.4%，從土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，熱度持續(xù)降低已經(jīng)成為了趨勢(shì)，特別是2021年下半年來，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。

此后，各類限價(jià)、限售、限購(gòu)等政策密集出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加碼信號(hào)不斷被釋放。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年1~8月累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過400次，刷新了歷史紀(jì)錄。

值得注意的是，9月以來，房地產(chǎn)政策開始逐漸轉(zhuǎn)暖成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

9月底，央行在第三季度例會(huì)上提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，10月，哈爾濱等部分城市出臺(tái)了相關(guān)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。12月，高層會(huì)議提出要“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，并首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)”。

在張大偉看來，樓市防止下調(diào)過快有望成為未來的政策趨勢(shì)，“穩(wěn)定”是明年樓市最確定的關(guān)鍵詞。“近兩年來，樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格。一邊是對(duì)熱點(diǎn)城市的新房、二手房的限價(jià)令，另一邊是全國(guó)多個(gè)城市新房的限跌令，房?jī)r(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，也會(huì)波及金融系統(tǒng)。年末各種調(diào)控開始穩(wěn)定樓市，全國(guó)超過20個(gè)城市開購(gòu)房補(bǔ)貼，都代表了政策的見底。”

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀分析師周茂華也對(duì)記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭，各地因城施策，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)。“不能讓房?jī)r(jià)非理性上漲，房企無序加杠桿，同時(shí)，也不能讓房地產(chǎn)過冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱與過冷都是有害的。”展望未來，政策仍將圍繞“三穩(wěn)”任務(wù)，因城施策、供需兩端發(fā)力，根據(jù)區(qū)域具體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況，對(duì)調(diào)控政策一定預(yù)調(diào)微調(diào)；同時(shí)，適度加快長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展，推進(jìn)保障房建設(shè)。

“預(yù)計(jì)在‘房住不炒’的大基調(diào)下，短期信貸政策對(duì)首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大，地方將響應(yīng)中央要求因城施策，對(duì)地產(chǎn)相關(guān)鏈條不順暢的問題采取針對(duì)性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購(gòu)房補(bǔ)貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調(diào)預(yù)期。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴記者。