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      如何尋找本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最佳路徑?

      來(lái)源:澎湃新聞 更新時(shí)間:2021年11月27日 【字體:

      過(guò)去幾個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)急轉(zhuǎn)直下,如何防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”,已成為當(dāng)下的熱點(diǎn)話題。

      始于2020年秋季的這輪房地產(chǎn)調(diào)控,直指房企杠桿和銀行信貸供給,是有史以來(lái)中國(guó)政府對(duì)房市的最嚴(yán)厲調(diào)控。加之房地產(chǎn)行業(yè)本已是強(qiáng)弩之末,目前,房企債務(wù)違約率已經(jīng)攀升,海外高收益美元債哀鴻遍野,若現(xiàn)有調(diào)控政策不作大幅調(diào)整,未來(lái)幾個(gè)月債務(wù)違約率可能加速上升,或?qū)⒁l(fā)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

      宏觀調(diào)控部門可能已陷入兩難。一方面,即使調(diào)控政策執(zhí)行力度已有所放松,以房地產(chǎn)占中國(guó)經(jīng)濟(jì)25%的比例來(lái)估計(jì),未來(lái)幾個(gè)季度萎縮的房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒗虶DP增速4個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)是一個(gè)整體,一段時(shí)間內(nèi)種種問(wèn)題導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)失速,會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)各部門和金融體系之間的惡性循環(huán),之后往往需要政府大幅刺激才能讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回歸正軌。另一方面,若此時(shí)大幅放松調(diào)控乃至刺激地產(chǎn)業(yè),會(huì)強(qiáng)化房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲、政府永遠(yuǎn)呵護(hù)地產(chǎn)的預(yù)期,房企、居民會(huì)再度大加杠桿,全國(guó)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性反彈。現(xiàn)如今,中國(guó)房企的高周轉(zhuǎn)模式、高杠桿問(wèn)題,以及爆雷頻頻的美元債市場(chǎng),都和過(guò)去的刺激政策有關(guān)。

      房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走出周而復(fù)始的“緊縮—放松”循環(huán)?如何尋找本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最佳路徑,既防止經(jīng)濟(jì)硬著陸和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),又能維護(hù)政策的一貫性,實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期、降低居民和房企杠桿、提升資源配置效率和住有所居的多重目標(biāo)?我認(rèn)為,理想的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重兩個(gè)關(guān)鍵:一是做好預(yù)案,房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性無(wú)需贅言,成功的房地產(chǎn)調(diào)控必然是漸進(jìn)的軟著陸的,必須準(zhǔn)備必要的對(duì)沖工具,設(shè)計(jì)好合理的退出機(jī)制;二是要與其他政策做好協(xié)調(diào),不能給宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定太大的壓力。

      堅(jiān)持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策不現(xiàn)實(shí),盲目放松和大水漫灌也不可取。當(dāng)前,地產(chǎn)萎縮對(duì)經(jīng)濟(jì)、財(cái)政的影響還未完全體現(xiàn),政策上必須有所作為。應(yīng)該看到,短期內(nèi)沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能夠取代房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的位置。

      此外,中國(guó)城市化尚未完成,有2億多農(nóng)民工要向城市遷徙,每年有800多萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生,人口向中心城市和城市群遷移是必然趨勢(shì),大量城市住房需求仍舊存在。

      基于此,我以為,作為短期內(nèi)的應(yīng)急措施,為避免經(jīng)濟(jì)硬著陸,有必要保障大部分資質(zhì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)的融資和家庭按揭貸款的正常審批。但長(zhǎng)期看,真正的出路在于市場(chǎng)和公共保障并舉,通過(guò)供給側(cè)改革,讓市場(chǎng)和政府各就各位來(lái)平衡住房供需,并以此推動(dòng)更有效率的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資,具體為:

      一是城市的住宅用地的供給數(shù)量應(yīng)和戶籍人口或參加社保人數(shù)等指標(biāo)緊密掛鉤,適度向中心城市和城市群傾斜。二是中央的轉(zhuǎn)移支付適度向戶籍人口數(shù)量增加較快的城市傾斜,以此鼓勵(lì)城市向農(nóng)民工開(kāi)放戶籍。中央還可設(shè)立專項(xiàng)基金鼓勵(lì)興辦農(nóng)民工子弟學(xué)校。三是在增加熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)和征收房地產(chǎn)稅的預(yù)期下,分階段放松商品房和相關(guān)土地限價(jià),限購(gòu)限售政策也可小幅放松,鼓勵(lì)向農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生出售二手房,并適度給其提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠和補(bǔ)助。四是中央要做好保障房建設(shè)用地和資金的分配。五是推進(jìn)農(nóng)村宅基地改革,使城市落戶農(nóng)民工有權(quán)自主處置農(nóng)村宅基地,并允許其向落戶城市轉(zhuǎn)讓復(fù)耕用地指標(biāo)。

      來(lái)源:澎湃新聞

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