各城力度不一

然而，調(diào)控的目的在于打擊惡意炒房行為，維持房屋價(jià)格穩(wěn)定，而非大漲大跌，因此已出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)的城市，覆蓋范圍和執(zhí)行力度不一。

簡(jiǎn)而言之，房屋成交量和價(jià)格降幅較大的城市會(huì)予以正面支持，如岳陽(yáng)、沈陽(yáng)、昆明、唐山、哈爾濱、張家口等23城出臺(tái)“限跌令”;相對(duì)應(yīng)的，2020年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅越大的城市或區(qū)域，二手房指導(dǎo)價(jià)政策越嚴(yán)厲，參考價(jià)越低于市場(chǎng)成交價(jià)的幅度，個(gè)別區(qū)域甚至腰斬。

從覆蓋面看，除了深圳對(duì)全市小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)都予以公布，上海和三亞要求對(duì)上架房源每套都進(jìn)行房源真實(shí)性和房?jī)r(jià)的核驗(yàn)外，其他大部分城市是對(duì)熱門交易小區(qū)發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，采用定期調(diào)整和更新的原則在公開渠道發(fā)布。

從執(zhí)行力度看，各信息發(fā)布平臺(tái)要對(duì)已掛牌房源開展自查，下架價(jià)格虛高的二手房房源;上海、三亞城市對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布;上海、深圳、成都、紹興等城市則要求實(shí)行“三價(jià)合一”作為貸款的標(biāo)準(zhǔn)，真正劍指炒房客;而執(zhí)行力度最輕的北京則是由海淀房協(xié)發(fā)布了一份無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行力的非公開倡議。

深圳作為全國(guó)最早落實(shí)二手住房成交參考價(jià)制度的城市，政策效應(yīng)最為明顯。這主要來(lái)源于“三價(jià)合一”貸款的強(qiáng)力執(zhí)行。

而如果發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)僅僅是“指導(dǎo)”作用，或者對(duì)中介的上架房源價(jià)格不能有約束力，銀行也不以此為依據(jù)放貸的話，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能就相當(dāng)有限的。

以2021年上半年二手房交易數(shù)量和掛牌價(jià)格上漲最為瘋狂的上海為例，其政策效應(yīng)僅次于深圳。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房成交量自9月觸底后出現(xiàn)連續(xù)反彈，12月成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增加19.3%，但同比仍大幅減少53.7%，調(diào)控效果顯著。

2020年1月至今上海二手房交易量(數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn))

從價(jià)格指數(shù)走勢(shì)亦能反映眼下交投雙方心態(tài)。上海中原地產(chǎn)向觀察者網(wǎng)表示，目前房東愿意市場(chǎng)價(jià)掛牌，包括也愿意價(jià)格讓步，但是基于上海樓市韌性，議價(jià)空間僅限在2%以內(nèi);買家看房主動(dòng)，但出手節(jié)奏上有所放緩，并沒(méi)有使樓市加快復(fù)蘇。

上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)(數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn))

李宇嘉認(rèn)為，本質(zhì)上，樓市進(jìn)入存量時(shí)代，調(diào)控最重要的抓手就是二手房?jī)r(jià)格。深圳目前1/3的二手房按參考價(jià)成交，10月份，重點(diǎn)16城二手房成交同比跌幅擴(kuò)至46%，深圳、東莞創(chuàng)年內(nèi)新低，這就是政策的威力。“如果參考價(jià)堅(jiān)定地執(zhí)行下去，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格一年一調(diào)，樓市一定能控得住，就怕地方主政者扛不住。”

（原標(biāo)題：2021年度觀察 | 15城推進(jìn)二手房指導(dǎo)價(jià)，政府定價(jià)時(shí)代來(lái)臨？）

來(lái)源：觀察者網(wǎng)