每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤   

2月8日，深圳市住建局發(fā)布了建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，對全市3595個住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價。2月9日凌晨，各大中介機構(gòu)緊急下架所有掛牌價高于指導(dǎo)價的房源。

在公布官方成交參考價的一個月里，深圳樓市發(fā)生了什么？

首位賣房業(yè)主：賣便宜了

對于這一備受爭議的議價模式，有人將其從線上搬到了線下。此前，據(jù)深圳從事地產(chǎn)中介人士的朋友圈信息，一個位于龍崗摩爾城的一套144平方米大四房的房源，全屋精裝修，全屋家私（大概價值50萬元），這套房按指導(dǎo)價出售，也就是3.38萬元/平方米，總售價486萬元。即使全屋家私精裝，也按指導(dǎo)價出售，沒有額外收費。

該房源一經(jīng)放出，吸引了多名購房者和中介前往帶看。有視頻內(nèi)容顯示，現(xiàn)場由于買房人太多，不同中介帶來的購房者間甚至還發(fā)生了爭執(zhí)。視頻中，多名購房者將業(yè)主團團圍住，其中有多位全款買房者，最后業(yè)主決定以抽簽形式出售。

胡先生是深圳首位按照參考價賣房的業(yè)主，其在龍崗中心城的一套房子正是上述位于龍崗摩爾城的一套144平方米大四房，在參考價滿月的這一重要時間節(jié)點，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）對業(yè)主胡先生進行了采訪。

“很多人認為，我是中介找過來的托兒，真的不是。”當記者在電話里說明采訪來意后，胡先生解釋道，并再三強調(diào)“不賣怕降價，心理很矛盾。”

NBD：您是出于什么考慮，決定完全按照成交參考價來出售該房屋的？

胡先生：我被這個政策嚇住了，我覺得既然出了這個政策，就應(yīng)該按照政策來。我現(xiàn)在住在寶安，龍崗那邊太遠了，我一共兩套房子都要賣。

NBD：之前這個房子有購房者來看過、談過價嗎？

胡先生：去年有掛給中介，400多萬元都賣不掉。這次掛牌之前我有了解近期成交，掛牌價530萬、540萬元左右，但成交沒那么高。

NBD：在放盤給中介之前您有預(yù)想過是什么情況嗎？

胡先生：知道按照指導(dǎo)價來賣的話，可能對市場有點影響。沒賣之前，我估計應(yīng)該也會很快賣掉，但沒想到這么快。同時放給了幾家大的中介，他們都帶客戶來看房子了。

NBD：當中介帶來多組購房者時您怎么想的？

胡先生：我的宗旨是講話要算話，不能坐地漲價�，F(xiàn)場我也不知道多少家地產(chǎn)公司在拉我，反正一大堆圍著我。很簡單，我說那就仿照一手樓抽簽了，一次性付款的參與，抽著誰就是誰的。

NBD：您對當天喊中介帶看、當天賣掉是否滿意？

胡先生：現(xiàn)在說后悔是自己打自己臉，我現(xiàn)在都在打腫臉充胖子。畢竟這么多人買我肯定不能當場再漲價的，我認為自己確實賣便宜了。

NBD：賣完房子后房款您如何規(guī)劃？考慮置換嗎？

胡先生：還沒想好，只是手上有兩套房子想要賣掉。

NBD：您說的要賣的第二套房子在哪？掛盤了嗎？

胡先生：算了不賣了，最近太火了，別影響太厲害了全國都知道了，人出名了不好。

NBD：指導(dǎo)價頒布后的這一個月里，您對樓市的觀察和作為一個業(yè)主的心理感受？

胡先生：不賣怕降價，賣了就買不來的矛盾心理。剛需確實可買。

中介議價模式是否合理？

新政實施一個月，業(yè)主報給中介的掛牌價還未上線，部分中介APP和網(wǎng)站上關(guān)于房源價格的展示或為“暫無數(shù)據(jù)”，或為新上線的參考總價。

不過據(jù)某自媒體博主發(fā)文稱，深圳已有中介突發(fā)奇想來了“競價買房”，政府參考價位255萬元的房源，已有出價記錄為420萬元，幾乎翻倍。

該自媒體博主分析稱，想出這個點子的中介是吸收了法拍房的精髓，給出一個合規(guī)低價，讓用戶自然出價，最終用戶自己的成交價高出了參考價，屬自愿行為，與中介無關(guān)。

“這并不能規(guī)避參考價政策，因為中介不是拍賣公司，搞拍賣是有嚴格資質(zhì)和審批要求的。”該博主認為，中介這種創(chuàng)新勁頭雖然很好，但很可能會被定義為無拍賣資質(zhì)而從事拍賣活動，最終被迫下線此功能。

這一博主的觀點也引發(fā)了部分熱議，記者通過比對多個APP發(fā)現(xiàn)，該界面為樂有家APP的截圖，并向該公司中介人員核實了這一消息。同時記者梳理其他一線城市部分主流購房APP發(fā)現(xiàn)，該議價功能并非深圳首創(chuàng)，貝殼找房APP的北京城市列表中，已設(shè)有議價功能。

真實情況是否如該名博主猜測那樣？

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒表示，中介和出賣人間除形成居間關(guān)系外，還可以形成代理關(guān)系，中介作為出賣人的代理人，可以和無數(shù)購房者放價詢價，哪個價格高就賣給誰，因此這是中介經(jīng)營范圍內(nèi)的事，和買受人買東西貨比三家，哪個低買哪個一樣的道理。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，首先，這是議價，并非競價。中介作為居間方，就是撮合買賣雙方達成交易條件，順利交易然后獲取傭金。無論什么時候，有交易和價格賣得高兩者，中介會選擇前者。

陸續(xù)有指導(dǎo)價房源放出

實際上，深圳年前頒布的政策，并非全市所有住宅小區(qū)的參考指導(dǎo)價均打了五至七折，東部和中部大部分指導(dǎo)價與年前實際成交價格相差無幾，或略高于實際成交價。

而新政實施滿月，我們可以觀察到，不止東部的業(yè)主按照指導(dǎo)價在出售房源，這種趨勢也有向中西部蔓延的趨勢。中西部原本掛牌價與實際成交價背離較大的區(qū)域，兩價格也在逐漸拉近，業(yè)主報價心態(tài)也有所改變。

其中位于南山區(qū)科技園片區(qū)一套按照指導(dǎo)價出售的房源，被不同公司中介在朋友圈推廣。與此同時，諸如“龍華一手現(xiàn)房出售，只需繳納契稅，面積68平方米二居室和73平方米三居室，政府指導(dǎo)價52200元/平方米，現(xiàn)僅售5萬元/平方米，要求一次性付款”等合乎規(guī)范、出現(xiàn)業(yè)主掛牌單價或總價的房源廣告也多了起來。

不過，這一活躍和趨同是有嚴苛條件的。以上述大沖片區(qū)房源為例，南山區(qū)資深中介周舟在接受記者采訪時表示，業(yè)主要求比較高，一次性付款，并且要看付款快慢，要求半月最遲不超過一個月，而之前重點關(guān)注的區(qū)域有按照參考價的房源發(fā)出來后，也有好幾個客戶來問。

記者查詢得知，年前同面積房源成交價已達1400萬元。如果以年前價格為參考體系，同戶型房源已降價超300萬元。

“缺錢急售業(yè)主心態(tài)也沒有那么堅挺了，有的業(yè)主開始主動找我們詢價了。”周舟介紹稱。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2月21日~2月27日，龍華、布吉、紅樹灣等片區(qū)業(yè)主報價下調(diào)幅度較大，接近10%，而上周布吉南龍珠、平湖、銀湖、香蜜湖等業(yè)主報價下調(diào)幅度進一步加大，其中南龍珠片區(qū)報價降幅約13%。

一位深圳灣片區(qū)的中介則介紹稱，春節(jié)上班后他還沒成交，客戶和業(yè)主還在觀望，但他了解到有很多客戶時刻準備著名額和資金，等待機會。而“時光回溯盤”、“要快”“一次性付款”則成為了近期中介朋友圈新晉段子里的高頻詞匯。