編者按：回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

(文/張志峰 編輯/馬友友)2022年伊始，不少城市又傳出信貸政策放松導(dǎo)致二手房成交量回升、1月有望小陽春的利好消息。

不過，在中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉看來，信貸政策確實略有放松，但成交止跌或回升只是相較于前面幾個月的冰點而言，樓市是否回暖還要看接下來信貸政策走勢如何。

回望2021年的二手房市場，深圳、上海、廣州等多個熱點城市的房地產(chǎn)市場熱度驟然降溫，購房者預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)，最直接的導(dǎo)火索非二手房指導(dǎo)價莫屬。有人甚至認(rèn)為，該政策的出臺標(biāo)志著樓市進入政府定價時代。

58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月全國65個主要城市新增掛牌房源量環(huán)比上漲1.9%，但二手房掛牌均價環(huán)比仍微跌0.06%，為16829元/㎡。其中，已落實二手住房參考價制度的寧波、成都、三亞、西安、溫州、合肥和北京等7城價格依舊保持環(huán)比下跌趨勢。

廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉表示，政府制定參考價的初衷是“三個引導(dǎo)”，即引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。“參考價就像一個準(zhǔn)繩，政府掌控這個準(zhǔn)繩，市場價格就向它靠攏。”

深圳首創(chuàng)，立竿見影

在此之前，此前關(guān)于樓市的調(diào)控政策多集中于新房市場、開發(fā)商、融資信貸等方面，鮮少直接干預(yù)二手房價格的。

然而，以深圳、上海、杭州為代表的熱門城市，熱度始終不減，房價甚至呈現(xiàn)病態(tài)增長，新房限價政策之后多地一二手房價格倒掛現(xiàn)象(同片區(qū)二手房價格高于新房)嚴(yán)重。

最為典型的案例便是炒二手房模式升級成“殺豬盤”，即某一團伙內(nèi)部成員互相買賣炒高房價，等待“豬”來接盤。彼時甚囂塵上的“深房理”一案便是因涉嫌組織及培訓(xùn)此種騙術(shù)團伙而被查。

可怕的是，全國各地的“深房理”不計其數(shù)，不少投資客拋卻本職工作，以此作為財富增長主要方式。

于是，二手房指導(dǎo)價應(yīng)運而生，“出生地”恰恰是此前炒房最為瘋狂的深圳。

2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息稱，建立二手住房參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價。

同時，監(jiān)管要求各大銀行在辦理二手房屋按揭貸款業(yè)務(wù)時，必須以住建部門備案的網(wǎng)簽合同作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度，簡稱“三價合一”。

“三價合一”使首付支出方面的大增將很多購房者拒之門外，以一套原價500萬元的房屋為例，原本首套房買家只需要準(zhǔn)備150萬元首付款即可。但假如相關(guān)部門認(rèn)定指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)為300萬元，那么銀行便只能發(fā)放210萬元貸款，若房東賣價不變，買家就需要準(zhǔn)備290萬元首付款，幾乎相當(dāng)于原來的兩倍。

這一政策的實施，直接導(dǎo)致市場成交規(guī)模和價格水平出現(xiàn)大幅幅度縮水，市場預(yù)期被大幅削減。結(jié)合新房端、信貸端等調(diào)控政策，深圳樓市徹底涼涼，甚至創(chuàng)下“十一黃金周”0成交的歷史。

此外，主管部門還不定期地對整個二手房市場進行虛假房源、虛假宣傳等進行整治，彼時沸沸揚揚的“水果暗號”(以不同水果來暗指房屋真實價格)就是由此而來。

深圳某中介以不同水果代指房價

截至目前，緊隨在深圳之后，2021年全國已有上海、成都、東莞、無錫、西安、紹興 寧波、金華、衢州、廣州、三亞、溫州、合肥、北京共15個城市陸續(xù)推進二手房指導(dǎo)價或類似政策。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，作為控制二手房市場熱度乃至整個樓市預(yù)期最為直接有效的調(diào)控政策，二手房指導(dǎo)價在2022年或會被更多其他熱點城市跟進和效仿。