2022年已然過半。

上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了太多“周期之外”的波折，令原本就處于下行趨勢(shì)的市場(chǎng)更加迷霧籠罩。尤其受疫情反復(fù)影響，使得本就低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雪上加霜”。4-5月各地密集松綁政策穩(wěn)定樓市，使得市場(chǎng)整體供求開始有了復(fù)蘇征兆。

與此同時(shí)，在市場(chǎng)低迷的背景下，房企的營(yíng)銷自救也從以價(jià)換量升級(jí)為各類“花式促銷”，從河南房企首推的用小麥、大蒜抵首付，再到近日江蘇房企推出的以西瓜、水蜜桃抵房款，無(wú)不體現(xiàn)出房企對(duì)于銷售回暖的期待。

不過，隨著上海和北京疫情得到有效控制，各地寬松政策效果的逐漸顯現(xiàn)，也為樓市上下半年劃出了一條比較明確的分界線。6月中下旬，多個(gè)城市的樓市成交已現(xiàn)整體上揚(yáng)，二手房交易預(yù)期從底部回升，市場(chǎng)再次充滿了積極預(yù)期。

下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？我們通過6個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行解讀。

關(guān)鍵詞1：樓市政策

各地已出臺(tái)400余次政策，下半年將進(jìn)一步松綁

截至目前，今年全國(guó)已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次超400次。在紓困房地產(chǎn)企業(yè)層面，政策圍繞優(yōu)化限價(jià)、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管辦法等展開；對(duì)于支持合理購(gòu)房需求，多地政策手段多樣，包括支持多孩家庭購(gòu)房需求、優(yōu)化限購(gòu)、放松限貸，以及取消限售等。

僅6月份以來(lái)，就有70余城因城施策出臺(tái)政策超過100次。優(yōu)化政策逐漸在購(gòu)房補(bǔ)貼、增發(fā)房票等方面陸續(xù)加碼。如九江市對(duì)中心城區(qū)購(gòu)買家庭唯一一套新建商品住房的家庭或個(gè)人，給予300元/平方米、500元/平方米、200元/平方米等的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；湖北省咸寧市宣布在城區(qū)購(gòu)買新建商品房最高可以獲得10萬(wàn)元財(cái)政補(bǔ)貼；中山市則拿出了購(gòu)房消費(fèi)券政策，用于購(gòu)置家裝產(chǎn)品、家具等；佛山三水區(qū)階段性推出購(gòu)買商品住房，1萬(wàn)-2萬(wàn)元不等的消費(fèi)券。

來(lái)源：中指研究院

值得注意的是，三四線城市政策調(diào)整得轟轟烈烈，但一線城市中除了廣州限購(gòu)政策微調(diào)外，北京、上海、深圳的相關(guān)政策均未出現(xiàn)大的松動(dòng)。

對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜6月30日下午書面回復(fù)《每日新聞?dòng)浾摺酚浾弑硎�，今年以�?lái)，在中央“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”的指引下，各地積極結(jié)合自身情況出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施。近兩個(gè)月因城施策節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容向限購(gòu)、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴(kuò)圍。

“熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次高于熱點(diǎn)一二線城市，但市場(chǎng)對(duì)調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯。”

2022年1-5月各地樓市松綁政策類型 來(lái)源：中指研究院

對(duì)于下半年的政策走向，陳文靜預(yù)計(jì)，從政策趨勢(shì)來(lái)看，“房住不炒”底線思維下各地因城施策或?qū)⑦M(jìn)一步松綁。其中，一線城市政策預(yù)計(jì)繼續(xù)以微調(diào)為主；二線城市多通過親屬投靠、多孩家庭、租賃置換等方式增加戶籍家庭限購(gòu)套數(shù)，非戶籍家庭通過縮短、補(bǔ)繳社�；騻�(gè)稅年限精準(zhǔn)激活有效需求，同時(shí)降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)、繼續(xù)優(yōu)化限售等均有空間；多數(shù)仍限購(gòu)的三四線城市有望全面取消限購(gòu)。

“從供給端來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年各地將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，更好地為企業(yè)補(bǔ)充資金流動(dòng)性，提高預(yù)售資金使用效率。另外，降低企業(yè)交易稅費(fèi)，減輕企業(yè)資金壓力亦是政策發(fā)力方向。”

關(guān)鍵詞2：新房市場(chǎng)

6月成交上揚(yáng)，下半年市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從下行加劇到筑底趨穩(wěn)的過程。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低；4月房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)；5月行業(yè)主要指標(biāo)開始改善，單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%，市場(chǎng)信心開始恢復(fù)。

進(jìn)入6月份以來(lái)，樓市成交開始回暖。據(jù)中指研究數(shù)據(jù)，6月一線城市成交量整體環(huán)比升幅高達(dá)122.1%，雖然同比仍然下行，但降幅明顯收窄。成交下行也帶來(lái)各線城市庫(kù)存環(huán)比微小上升，中指研究院監(jiān)測(cè)的7個(gè)代表城市庫(kù)存總量平穩(wěn)，環(huán)比整體上升0.89% 。其中深圳庫(kù)存漲幅較大，為14.43%，溫州次之，5.95%。福州、廣州和北京庫(kù)存有所下降，北京降幅較大，達(dá)到2.88%。

價(jià)格方面，根據(jù)中指研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示，2022年上半年，百城新建商品房上漲0.15%，4月以來(lái)多地疫情反復(fù)、市場(chǎng)活躍度不足等多重因素影響，百城新建住宅價(jià)格波動(dòng)較小，各月環(huán)比漲跌幅均在0.05%以內(nèi)。

對(duì)于下半年新房市場(chǎng)走勢(shì)，貝殼研究院預(yù)測(cè)，從絕對(duì)量上看，全年新房有望實(shí)現(xiàn)13.8萬(wàn)億元的銷售額，與2019年13.9萬(wàn)億元的銷售規(guī)�；�本持平，略低于2018-2020年三年平均14萬(wàn)億元的規(guī)模，新房市場(chǎng)基本回到合理中樞水平。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)6月30日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“今年上半年新房?jī)r(jià)格整體呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢(shì)。分梯隊(duì)來(lái)看，一線城市市場(chǎng)憑借強(qiáng)大需求支撐，保持穩(wěn)步運(yùn)行態(tài)勢(shì)；二線城市樓市寬松政策逐漸顯現(xiàn)效果，市場(chǎng)購(gòu)買力有所釋放，房?jī)r(jià)出現(xiàn)恢復(fù)跡象；三四線城市樓市政策寬松力度更強(qiáng)、范圍更廣，但效果并不明顯，市場(chǎng)表現(xiàn)依舊低迷。”

展望下半年，徐躍進(jìn)表示，全國(guó)樓市調(diào)控預(yù)計(jì)將保持寬松，各地方政府將進(jìn)一步貫徹落實(shí)因城施策。隨著疫情防控形勢(shì)逐漸向好以及寬松政策持續(xù)顯效，預(yù)計(jì)下半年居民購(gòu)房信心或逐漸恢復(fù)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升。