2022年已然過半。

上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了太多“周期之外”的波折，令原本就處于下行趨勢的市場更加迷霧籠罩。尤其受疫情反復(fù)影響，使得本就低迷的房地產(chǎn)市場“雪上加霜”。4-5月各地密集松綁政策穩(wěn)定樓市，使得市場整體供求開始有了復(fù)蘇征兆。

與此同時，在市場低迷的背景下，房企的營銷自救也從以價換量升級為各類“花式促銷”，從河南房企首推的用小麥、大蒜抵首付，再到近日江蘇房企推出的以西瓜、水蜜桃抵房款，無不體現(xiàn)出房企對于銷售回暖的期待。

不過，隨著上海和北京疫情得到有效控制，各地寬松政策效果的逐漸顯現(xiàn)，也為樓市上下半年劃出了一條比較明確的分界線。6月中下旬，多個城市的樓市成交已現(xiàn)整體上揚，二手房交易預(yù)期從底部回升，市場再次充滿了積極預(yù)期。

下半年，房地產(chǎn)市場怎么走？我們通過6個關(guān)鍵詞進行解讀。

關(guān)鍵詞1：樓市政策

各地已出臺400余次政策，下半年將進一步松綁

截至目前，今年全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺頻次超400次。在紓困房地產(chǎn)企業(yè)層面，政策圍繞優(yōu)化限價、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管辦法等展開；對于支持合理購房需求，多地政策手段多樣，包括支持多孩家庭購房需求、優(yōu)化限購、放松限貸，以及取消限售等。

僅6月份以來，就有70余城因城施策出臺政策超過100次。優(yōu)化政策逐漸在購房補貼、增發(fā)房票等方面陸續(xù)加碼。如九江市對中心城區(qū)購買家庭唯一一套新建商品住房的家庭或個人，給予300元/平方米、500元/平方米、200元/平方米等的補貼標(biāo)準(zhǔn)；湖北省咸寧市宣布在城區(qū)購買新建商品房最高可以獲得10萬元財政補貼；中山市則拿出了購房消費券政策，用于購置家裝產(chǎn)品、家具等；佛山三水區(qū)階段性推出購買商品住房，1萬-2萬元不等的消費券。

來源：中指研究院

值得注意的是，三四線城市政策調(diào)整得轟轟烈烈，但一線城市中除了廣州限購政策微調(diào)外，北京、上海、深圳的相關(guān)政策均未出現(xiàn)大的松動。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜6月30日下午書面回復(fù)《每日新聞記者》記者表示，今年以來，在中央“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”的指引下，各地積極結(jié)合自身情況出臺相關(guān)調(diào)控措施。近兩個月因城施策節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容向限購、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴圍。

“熱點一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次高于熱點一二線城市，但市場對調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯。”

2022年1-5月各地樓市松綁政策類型 來源：中指研究院

對于下半年的政策走向，陳文靜預(yù)計，從政策趨勢來看，“房住不炒”底線思維下各地因城施策或?qū)⑦M一步松綁。其中，一線城市政策預(yù)計繼續(xù)以微調(diào)為主；二線城市多通過親屬投靠、多孩家庭、租賃置換等方式增加戶籍家庭限購套數(shù)，非戶籍家庭通過縮短、補繳社保或個稅年限精準(zhǔn)激活有效需求，同時降低房貸利率、調(diào)整認房認貸標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費、繼續(xù)優(yōu)化限售等均有空間；多數(shù)仍限購的三四線城市有望全面取消限購。

“從供給端來看，預(yù)計下半年各地將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，更好地為企業(yè)補充資金流動性，提高預(yù)售資金使用效率。另外，降低企業(yè)交易稅費，減輕企業(yè)資金壓力亦是政策發(fā)力方向。”

關(guān)鍵詞2：新房市場

6月成交上揚，下半年市場有望企穩(wěn)回升

上半年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從下行加劇到筑底趨穩(wěn)的過程。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低；4月房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進入負增長；5月行業(yè)主要指標(biāo)開始改善，單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%，市場信心開始恢復(fù)。

進入6月份以來，樓市成交開始回暖。據(jù)中指研究數(shù)據(jù)，6月一線城市成交量整體環(huán)比升幅高達122.1%，雖然同比仍然下行，但降幅明顯收窄。成交下行也帶來各線城市庫存環(huán)比微小上升，中指研究院監(jiān)測的7個代表城市庫存總量平穩(wěn)，環(huán)比整體上升0.89% 。其中深圳庫存漲幅較大，為14.43%，溫州次之，5.95%。福州、廣州和北京庫存有所下降，北京降幅較大，達到2.88%。

價格方面，根據(jù)中指研究院百城價格指數(shù)顯示，2022年上半年，百城新建商品房上漲0.15%，4月以來多地疫情反復(fù)、市場活躍度不足等多重因素影響，百城新建住宅價格波動較小，各月環(huán)比漲跌幅均在0.05%以內(nèi)。

對于下半年新房市場走勢，貝殼研究院預(yù)測，從絕對量上看，全年新房有望實現(xiàn)13.8萬億元的銷售額，與2019年13.9萬億元的銷售規(guī)�；�本持平，略低于2018-2020年三年平均14萬億元的規(guī)模，新房市場基本回到合理中樞水平。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進6月30日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“今年上半年新房價格整體呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢。分梯隊來看，一線城市市場憑借強大需求支撐，保持穩(wěn)步運行態(tài)勢；二線城市樓市寬松政策逐漸顯現(xiàn)效果，市場購買力有所釋放，房價出現(xiàn)恢復(fù)跡象；三四線城市樓市政策寬松力度更強、范圍更廣，但效果并不明顯，市場表現(xiàn)依舊低迷。”

展望下半年，徐躍進表示，全國樓市調(diào)控預(yù)計將保持寬松，各地方政府將進一步貫徹落實因城施策。隨著疫情防控形勢逐漸向好以及寬松政策持續(xù)顯效，預(yù)計下半年居民購房信心或逐漸恢復(fù)，全國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。