雖然近期剛需樓盤表現(xiàn)較為低迷，但核心城市豪宅市場熱度居高不下。

6月以來，一線城市豪宅成交數(shù)據(jù)環(huán)比上升明顯，其中上海、深圳、北京繼續(xù)包攬頂豪成交榜前三名，豪宅“日光”現(xiàn)象屢見不鮮。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2022年6月，深圳千萬以上豪宅成交507套，環(huán)比上升84%，成交均價(jià)11.7萬元/平方米；上海千萬以上豪宅成交2515套，成交均價(jià)為11.1萬元/平方米；北京千萬以上豪宅成交1280套，環(huán)比上升164%。

而在豪宅熱銷的背后，隱藏著一場價(jià)格倒掛“游戲”。

“近幾個(gè)月一線城市高端市場供應(yīng)量有所增長，由于限價(jià)因素存在，不少高端項(xiàng)目與周邊二手房價(jià)格倒掛較為明顯，交易熱度有所提升。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者。

“下半年上海等城市豪宅購置需求將補(bǔ)償性釋放，疊加貨幣寬松下買房抗通脹需要，頂豪成交有望顯著放量。”克而瑞分析師表示。

價(jià)格倒掛現(xiàn)象明顯

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前5月，全國共計(jì)8個(gè)城市有單價(jià)10萬元/平方米以上豪宅成交，總計(jì)成交6267套，同比增長10%。

“現(xiàn)在并不是某一個(gè)片區(qū)的市場在熱銷，更多的還是典型豪宅項(xiàng)目的熱銷。”合碩機(jī)構(gòu)專業(yè)分析師郭毅對(duì)記者表示。

值得關(guān)注的是，上半年北京熱銷的豪宅項(xiàng)目學(xué)府壹號(hào)院、中建壹品·學(xué)府公館、端禮著等，均與周邊二手房價(jià)形成倒掛。

年內(nèi)熱度最高的北京豪宅項(xiàng)目非學(xué)府壹號(hào)院莫屬，其以102.67億元銷售額、11.45萬平米銷售面積，一舉摘得2022年上半年北京新房成交金額及成交面積雙料冠軍。

據(jù)悉，學(xué)府壹號(hào)院位于海淀上地板塊，是融創(chuàng)于去年5月摘得的項(xiàng)目。該項(xiàng)目政府產(chǎn)權(quán)占比20％，實(shí)際售價(jià)約8.96萬元/平方米，而周邊二手房目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到12萬元/平方米。

此外，5月21日開盤的中建壹品·學(xué)府公館，開盤當(dāng)天10小時(shí)即售罄。該項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)為11.2萬元/平方米，因政府持有10%的產(chǎn)權(quán)，實(shí)際售價(jià)約10.08萬元/平方米，與周邊二手房價(jià)格倒掛近1萬元/平方米。

同樣形成價(jià)格倒掛的還有位于北京豐臺(tái)的端禮著項(xiàng)目，其銷售均價(jià)11.2萬元/平方米，對(duì)比項(xiàng)目周邊約14萬元/平方米的次新豪宅昆侖域，價(jià)格倒掛近3萬元/平方米。該項(xiàng)目開盤當(dāng)日即成交292套，吸金49.54億元。

不只是北京，5月30日深圳海德園A區(qū)239套住宅開盤，總價(jià)最低約1800萬元，均價(jià)約12.6萬元/平方米，與周邊二手房價(jià)差倒掛近4萬元/平方米。

“一線城市在新項(xiàng)目的限價(jià)上比較嚴(yán)格，高端項(xiàng)目的稀缺性疊加與二手房價(jià)倒掛，形成了確定性的升值預(yù)期。加之信貸端也迎來利好，多地房貸利率下調(diào)，放款速度加快，一定程度上助推了豪宅市場的成交。”郭毅告訴記者。

“豪宅熱”或?qū)⒊掷m(xù)

除了價(jià)格倒掛之外，多個(gè)核心城市豪宅項(xiàng)目熱銷，也是財(cái)富人群升級(jí)置業(yè)或資金避險(xiǎn)選擇的結(jié)果。

根據(jù)萊坊國際等機(jī)構(gòu)的報(bào)告，近年來全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格水漲船高，越來越多的私人資本涌入房地產(chǎn)，萊坊國際調(diào)研稱有23%的超高凈值人士計(jì)劃在2022年投資房地產(chǎn)。

“對(duì)于財(cái)富人群來說，其希望通過購買豪宅的方式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的目的。而一線城市的豪宅資產(chǎn)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，會(huì)實(shí)現(xiàn)更高的預(yù)期收益。”張波表示。

而從近些年豪宅價(jià)格走勢來看，其升值空間較普通住宅更大。

例如，去年底位于上海的翠湖五集項(xiàng)目開盤，雖然還在5年的限售期內(nèi)，但是仍然有少量房源在今年6月初掛牌上市，三套房源掛牌價(jià)均過億。其中一套建筑面積338.45平方米，買入價(jià)6500萬元，在6月以1.25億元的價(jià)格掛牌，漲幅高達(dá)92.3%。

張波預(yù)計(jì)，在限價(jià)政策不變的前提下，一手豪宅熱度不減，一線城市豪宅項(xiàng)目今年持續(xù)走強(qiáng)的趨勢依然明顯。

而高端項(xiàng)目持續(xù)熱銷，帶動(dòng)了部分城市新房整體成交均價(jià)上漲。

以北京為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年北京新建商品住宅成交均價(jià)60217元/平方米，同比上漲12%，首次突破6萬元大關(guān)。

“房價(jià)的大幅上漲并非市場熱度的體現(xiàn)，而是由于市場成交中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，北京高單價(jià)項(xiàng)目占比提升，占據(jù)市場主力份額的剛需、剛改型項(xiàng)目依舊遇冷。”中原地產(chǎn)分析師表示。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京8萬元/平方米以上產(chǎn)品成交占比為20%，較去年全年提升13個(gè)百分點(diǎn)；10萬+豪宅市場成交套數(shù)及占比接連攀升，2022年上半年成交套數(shù)占比攀升至7%。

“展望2022年下半年，信貸環(huán)境放松、生育政策放寬，都將刺激更多改善需求入市，改善性購房需求將繼續(xù)進(jìn)階，剛需市場短期內(nèi)仍低迷。”上述克而瑞分析師稱。

其進(jìn)一步表示，豪宅需求將持續(xù)釋放，下半年熱點(diǎn)城市前兩批土拍中的高價(jià)地塊陸續(xù)取證入市，較寬松的貨幣環(huán)境之下，高凈值群體通過購置房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的需求依然強(qiáng)烈，將支撐豪宅市場平穩(wěn)運(yùn)行。

來源：財(cái)聯(lián)社