來源：經(jīng)濟日報

作者：夏 磊

日前，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，鼓勵商業(yè)銀行在充分評估房企信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。保函置換出來的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)。此舉對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要的意義。

當(dāng)前，在“保交樓”的政策背景下，地方政府須對預(yù)售資金嚴格監(jiān)管，防止房企抽調(diào)資金還債。“先管住”預(yù)售資金，比“用活用好”預(yù)售資金更重要。在監(jiān)管預(yù)售資金的過程中，一些地方將資金池割裂開來，不利于資金投放的良性循環(huán)，有可能加大房企現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險。今年上半年出臺的一些政策在試圖解決這一難題。2月份，住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)文，指出當(dāng)賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由開發(fā)商提取自由使用。3月份，河南省明確重點監(jiān)管資金是確保項目竣工交付所需的資金，預(yù)售收入超過重點監(jiān)管資金額度上限的款項，屬于一般監(jiān)管資金，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。可見，應(yīng)通過有序、合理、科學(xué)的監(jiān)管，提升資金的使用效率，保證開發(fā)企業(yè)正常的資金使用。

此次《通知》的出臺，在操作層面有了更進一步的推進。從企業(yè)角度來說，預(yù)售資金是房企資金的重要來源，對于企業(yè)的平穩(wěn)運行極為重要。據(jù)統(tǒng)計，今年1月份至10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降接近25%。其中，定金及預(yù)收款4.1萬億元，占房企到位資金三成之多，如果優(yōu)質(zhì)房企存在大額預(yù)售資金由于過度監(jiān)管無法投入使用的情況，會對企業(yè)現(xiàn)金流動性和償債能力產(chǎn)生一定影響。從項目角度而言，保函替代預(yù)售資金監(jiān)管對“保交樓”來講十分重要，可有效盤活項目與資金。而從銀行層面來說，由于保函額度全額計入對房企及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度，銀行在信貸投放上也有了空間。而地方政府的“保交樓”建設(shè)資金多了銀行授信的保障，“保交樓”有了更多的資金來源。這是幫助優(yōu)質(zhì)房企緩解流動性壓力、穩(wěn)定預(yù)期、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。

行百里者半九十。下一步，應(yīng)制定標準化、可操作的業(yè)務(wù)細則。房企的信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險都需定性定量評估，各部門要在信息共享的基礎(chǔ)上加強溝通合作。在放款時間、審核節(jié)點等方面也應(yīng)具體明確，適當(dāng)簡化行政審批流程，壓縮審批時間，讓政策落實早見成效。要堅持市場化、法治化原則，真正讓商業(yè)銀行自主決策、自負盈虧。