為促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，今年以來，各地多次因城施策調整樓市政策。

相較于去年下半年以來的購房補貼、優(yōu)化公積金政策等常規(guī)調整方式，今年越來越多的熱點城市開始加入“鼓勵購房”大軍，具體手段也更加多元化、精細化，且針對的購房者群體范圍更廣。

根據中指監(jiān)測數據，今年初至11月，全國已有超300省市優(yōu)化調整樓市政策超900次。在政策優(yōu)化過程中，部分市場出現階段性修復。

不過隨著行業(yè)的進一步調整，單純的補貼性政策已很難吸引購房者，更重要是提升信心，杜絕項目交付風險則是關鍵一環(huán)。

今年下半年，“保交樓”逐漸成為各地樓市新政的重要議題。據不完全統(tǒng)計，7月以來，已有鄭州、武漢、天津、南寧等近30個城市出臺“保交樓”舉措。

在政策方面，從7月28日至今，各部委對各地“保交樓”的表態(tài)支持已超過20次。

最近一次是11月21日的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝在會上介紹，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

進入11月以來，“保交樓”政策支持力度進一步加強，開始從爛尾項目化解擴展至全行業(yè)防范風險保證項目交付，并且在一系列房地產金融支持政策中，與支持房企流動性的聯(lián)系更加密切。

“保交樓”與支持房企流動性并進

伴隨著“保交樓”政策及專項借款逐步到位，各地停工項目開始出現實質性交付進展。

據住建部官網22日消息，近期河南省首個“保交樓”項目在洛陽交付使用。具體為洛陽市宜陽縣龍灣盛景項目，在獲得2500萬元“保交樓”專項借款后，已實現交房117套，且實現了河南省此前提出的“交房即拿證”承諾。

不僅僅是河南，11月初，湖南省常德市奧園·譽景灣小區(qū)一期首批636套房屋實現交付，這也是國家“保交樓”專項借款下達以來，湖南省“保交樓”項目中首個正式交房的樓盤。

從全國范圍來看，哈爾濱、沈陽、鄭州、開封等城市多個項目在專項借款落地下復工進展加快，地方政府也在針對當地情況多舉措推進“保交樓”。

具體方式包括協(xié)調各級政府對項目掛聯(lián)兜底，引入國企、金融機構及成立紓困基金盤活項目，加強預售資金監(jiān)管、“一樓一策”“一對一”幫扶機制等。

據中指研究院統(tǒng)計，今年以來，已有重慶、西安、廈門等超過100個城市調整了預售資金監(jiān)管政策。

界面新聞梳理發(fā)現，預售資金監(jiān)管政策調整在嚴格和針對性寬松兩個方向并行前進，一方面是為了保證項目建設資金安全，同時也考慮到房企的建設周期資金流轉壓力。

在嚴格規(guī)范監(jiān)管方面，諸如西安、河北滄州嚴控預售資金全額入賬，江西九江、安徽滁州要求公示預售資金賬戶防挪用，云南的玉溪市、勐臘縣等地明確要求設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調項目預售監(jiān)管資金。

長春等地則提出預售商品房建設資金緊張的房企，可申請?zhí)崆笆褂帽O(jiān)管賬戶內預售資金。重慶、徐州等地也優(yōu)化資金監(jiān)管，可分樓棟申請使用。四川自貢、河北隆化縣等規(guī)定對于信用良好的優(yōu)質房企、未發(fā)生停工問題的項目均可增加資金撥付節(jié)點及比例。

11月至今，多個針對房地產行業(yè)的金融政策也印證了推動“保交樓”與支持房企流動性并進的趨勢。

比如“金融16條”提出鼓勵房企開發(fā)貸投放、對于償還有一定困難的房企支持存量融資展期、對于受困房企給予項目并購金融支持。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，該政策明顯從“保需求”“保項目”的兩保擴展到“保需求、保項目和保房企”。在房地產開發(fā)貸款、信托貸款，還有債券融資多種融資渠道的助力下，房企的項目交付和資金壓力將得到有效緩解。

11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布明確，經營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)，規(guī)定保函置換金融不超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉認為，相對確定的比例考慮到了銀行等債權人的權益，也可以釋放“本來用于保交樓，但由于利益板結，誰也動不了”的資金，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發(fā)的部分動起來，從而實現整個項目的循環(huán)。

降低購房門檻

“實現保交樓和行業(yè)穩(wěn)定，供需兩端要同步發(fā)力，相互扶持和穩(wěn)定預期。”李宇嘉對界面新聞表示。

實際上，在供給端圍繞保交樓的一攬子紓困政策之前，從去年下半年開始，各地“因城施策”針對需求端的政策就不斷涌現。

從各地的實踐情況來看，需求端的放松有多個層面，比如信貸政策調整、限購限售放松、購房財政補貼（包括契稅及現金等補貼）、鼓勵特殊群體購房（人才、農民、新市民及多孩家庭等）以及各類購房優(yōu)惠限時活動。

購房補貼和公積金額度調整已是各地樓市調控的常規(guī)手段。近期，浙江寧波、山東東營、甘肅張掖、江西南昌等地均出臺新的購房補貼政策，已精細化到縣級或具體規(guī)劃區(qū)域，補貼程度從一套1.5萬元到20萬元不等。

在信貸方面，據中指監(jiān)測，今年以來已有超250省市優(yōu)化商貸或公積金政策，涉及貸款額度、首付比例以及房貸利率等方面。

目前，已有超百城將商貸或公積金首套房首付比例降至20%。據中指院統(tǒng)計，今年已有80余城將首套商貸首付比例降至20%。另據不完全統(tǒng)計，年內還有近30個城市下調首套個人住房公積金貸款比例至20%。

綜合多家機構數據顯示，目前已有超30城首套房商業(yè)貸款利率下調至4%以下，其中不乏天津、石家莊、昆明、貴陽、蘭州等直轄市或省會城市，更有廣東省云浮市、湛江市響應央行“930”新政，取消首套房貸款利率下限。

今年以來，還有近50個城市調整了認房又認貸政策，即結清首套房貸便可執(zhí)行首套貸款政策。11月11日，杭州也在放松部分區(qū)域限購后，提出“認房不認貸”，成為其年內最大力度樓市支持政策。

限購放松方面，據中指院統(tǒng)計，今年已有近50城發(fā)布超百條限購優(yōu)化政策，其中，調整限購的省會城市達到16個。

上述城市優(yōu)化限購政策，主要圍繞縮減限購區(qū)域、降低購房資質和門檻、針對多孩家庭和老年家庭等放寬限購。其中福州、蘇州、廈門均放寬社保年限，天津等城市放寬部分片區(qū)限購限制，多維度降低置業(yè)門檻。

和一線城市相比，成都和西安等熱點二線城市樓市調整的力度更大。11月以來，成都和西安兩地，都將限購放松的范圍由高層次人才、戶籍新市民放寬至非本地戶籍市民。

除了上述的需求端刺激外，“鼓勵機關企事業(yè)單位團購商品房”也是解決當前樓市去化問題的手段。

據不完全統(tǒng)計，今年以來，已有包括廣東中山、吉林長春、江蘇連云港等超20城發(fā)布團購住房相關政策或活動。

此類團購活動有一定的限時優(yōu)惠。如近期貴州省貴陽市發(fā)布的消息稱，由貴陽市總工會牽頭局舉辦的職工商品房團購活動已于11月1日正式啟動，團購房源銷售價格低于相應樓盤平時銷售價，且保證此活動未售出的房源在兩年內不會低于本次團購價格銷售。

從市場趨勢來看，據國家統(tǒng)計局最新數據顯示，10月份全國商品房銷售依舊延續(xù)降勢，待售量保持增長，而所統(tǒng)計70個城市中有58個城市新房銷售價格環(huán)比下跌，為今年最多的一次。

“短期購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間。”中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對界面新聞表示，中長期市場規(guī)�？s量，但城鎮(zhèn)化仍有空間，改善性住房需求較大，住房需求仍有支撐，市場結構性機會仍在。

在陳文靜看來，若宏觀經濟穩(wěn)定恢復、相關政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業(yè)情緒有望逐步修復，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。

來源：界面新聞