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      百城房價(jià)連續(xù)5個(gè)月下跌,因城施策加碼助力樓市“筑底”

      來源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2022年12月06日 【字體:

      多個(gè)利好政策疊加尚未扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場需求端的低迷態(tài)勢。11月,房價(jià)下跌等預(yù)期因素仍在制約市場的需求,新房銷售表現(xiàn)不及預(yù)期。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心(以下簡稱“諸葛找房”)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)監(jiān)測的40城11月新房銷售面積為1344.31萬平方米,環(huán)比下降4.86%,同比下降26.97%。

      對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期銷售仍處于筑底階段,市場恢復(fù)仍需時(shí)間。但是,隨著房企融資功能逐漸恢復(fù),缺失的信心有望逐步重塑,尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市,房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定,預(yù)計(jì)到明年二季度可能形成“市場底”。

      機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,重點(diǎn)監(jiān)測40城11月新房銷售面積為1344.31萬平方米,環(huán)比下降4.86%。

      11月百城新房價(jià)格環(huán)比跌0.06%

      11月份,在市場信心不足,購房者觀望情緒仍然較重的背景下,新房銷售端仍延續(xù)下行態(tài)勢。根據(jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,1-11月,其重點(diǎn)監(jiān)測的40城新房累計(jì)銷售面積約為1.65億平方米,較去年同期下降31.72%。而11月新房銷售面積為1344.31萬平方米,環(huán)比下降4.86%,同比下降26.97%。

      從不同等級(jí)城市銷售來看,一線城市新房成交環(huán)比由降轉(zhuǎn)升,但是二線、三線和四線城市成交仍然持續(xù)下滑。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,40個(gè)城市中,一線城市新房銷售面積為289.96萬平方米,環(huán)比上升10.03%,同比下降22.28%;二線城市銷售面積為696.39萬平方米,環(huán)比下降10.22%,同比下降33.43%。

      對(duì)于各級(jí)城市的銷售差異,諸葛找房分析稱,11月一線城市新房成交規(guī)模呈現(xiàn)上升態(tài)勢,主要是依靠上海強(qiáng)勢發(fā)力的帶動(dòng),11月上海不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目紛紛開盤,市場購買力依舊堅(jiān)挺,部分核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的“光盤”帶動(dòng)成交量上升,進(jìn)而推高了一線城市整體成交水平。同時(shí),一線城市因韌性強(qiáng),累計(jì)成交面積同比降幅最小。

      而在二線城市中,也有個(gè)別城市表現(xiàn)亮眼。比如,近日南京出臺(tái)一攬子穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施,在各類信貸支持政策加速落地下,市場活躍度走高;與此同時(shí),臨近年底,青島樓市也進(jìn)入了業(yè)績“沖刺期”。

      價(jià)格一直被認(rèn)為是衡量市場的重要指標(biāo),據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,11月,百城新建住宅平均價(jià)格為16190元/平方米,環(huán)比下跌0.06%,已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌;同比則上漲0.04%。

      在中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增看來,雖然11月多項(xiàng)政策利好帶動(dòng)置業(yè)意愿小幅回升,但房價(jià)下跌預(yù)期等因素仍是制約居民入市的主要因素。

      值得關(guān)注的是,因?yàn)槭袌龅兔,目前房企的推盤意愿不足。同時(shí),越來越多企業(yè)不再追求銷售目標(biāo)及規(guī)模化發(fā)展,轉(zhuǎn)而管控銷售規(guī)模,追求公司更加平穩(wěn)。今年已很少有房企設(shè)定銷售目標(biāo),從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看,1-11月,目標(biāo)完成率均值不到70%,低于去年同期完成率超80%的水平。

      房企的推盤意愿反映到市場的供應(yīng)上,則出現(xiàn)今年前11個(gè)月重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模同比下降。雖然11月份,在房企年底“搶收”的帶動(dòng)下,新房供應(yīng)節(jié)奏呈現(xiàn)加快態(tài)勢,批準(zhǔn)上市面積止降轉(zhuǎn)升,但與去年同期相比仍然有一定的差距。比如,據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,2022年11月重點(diǎn)監(jiān)測的20城批準(zhǔn)上市面積為1011.75萬平方米,環(huán)比上升26.8%,同比下降22.7%。

      短期內(nèi)樓市銷售仍處于筑底階段

      11月,“金融支持房地產(chǎn)16條”的出臺(tái)為房地產(chǎn)市場帶來信心。孟新增表示,房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后,企業(yè)短期資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑猓瑢?shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間,而下一步重點(diǎn)是促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)?梢钥吹,近期多部門發(fā)聲,也提出支持剛需和改善性住房需求。

      不過,雖然近期政策預(yù)期利好,但是對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響并沒有立竿見影。對(duì)此,孟新增認(rèn)為,近期多項(xiàng)政策利好提振市場信心,但短期銷售仍處于筑底階段,市場恢復(fù)仍需時(shí)間,經(jīng)濟(jì)修復(fù)、防疫形勢等仍是影響市場的關(guān)鍵因素。

      從目前來看,“因城施策力度有望繼續(xù)加大,核心一、二線城市政策存在較大優(yōu)化空間。降成本、降門檻仍是主要方向。比如,核心一、二線城市跟進(jìn)優(yōu)化‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策,繼續(xù)優(yōu)化限購政策。從政策內(nèi)容來看,一線城市或更多聚焦在特定人群,比如人才、多孩家庭、老年家庭等。”孟新增還表示,降低交易稅費(fèi)也是政策調(diào)整的方向之一,包括契稅、個(gè)人所得稅、增值稅等方面均存在調(diào)整空間。

      孟新增預(yù)計(jì),短期政策到位,企業(yè)資金壓力有望得到緩解,行業(yè)關(guān)注點(diǎn)全面轉(zhuǎn)向促銷售,2023年上半年加快庫存去化,樂觀情形下商品房銷售規(guī);虮3中》鲩L,預(yù)計(jì)2023年銷售面積與2022年基本持平,但投資、開工下行趨勢難改。

      針對(duì)近期政策,諸葛找房分析人士也認(rèn)為,金融支持房企融資,部分企業(yè)資金壓力有望得到緩解,加上年底房企加快去庫存提升回款目標(biāo),預(yù)計(jì)12月新房銷售規(guī)模有望迎來回升局面。

      與此同時(shí),克而瑞分析師也表示,隨著房企融資功能逐漸恢復(fù),缺失的信心有望逐步重塑,那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市,房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定,預(yù)計(jì)到明年二季度可能形成“市場底”。此外,各線城市大概率重啟輪動(dòng)修復(fù)。其中,核心一、二線城市有望“保溫”,尤其是杭州、成都這類強(qiáng)二線城市,在市場出現(xiàn)走弱跡象時(shí)及時(shí)解綁政策,短期有助于提振市場情緒,成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn);弱二線及多數(shù)三、四線城市或?qū)⒅着腔,市場真正回穩(wěn)仍需較長時(shí)間周期。

      來源:新京報(bào)

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