近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1—11月份，全國商品房銷售面積、商品房銷售額繼續(xù)同比下降，降幅保持兩成以上。全國房地產(chǎn)投資同比降幅擴大到9.8%，接近兩位數(shù)。

同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%，繼續(xù)保持較大跌幅。

2022年11月，全國70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有51個，比上月減少7個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有62個，與上月持平。

這些數(shù)據(jù)表明，樓市常見的年末“翹尾”行情并未如期而至。

今年以來，各級監(jiān)管部門頻繁出臺穩(wěn)樓市政策，并一度令樓市出現(xiàn)回溫跡象。但總體來看，市場的短暫回溫尚未轉(zhuǎn)化為持續(xù)性的復蘇。

近日，中共中央、國務院印發(fā)了《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》（以下簡稱《綱要》），其中有不少篇幅提及房地產(chǎn)，涉及住房買賣、租賃、家裝、家電等領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)分析人士指出，從中長期來看，這些措施有利于市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

年末“翹尾”行情難現(xiàn)

2022年，各類穩(wěn)樓市政策密集推出。

出于沖擊年度業(yè)績的考慮，房企通常在年末加大銷售力度，從而使市場出現(xiàn)年末“翹尾”行情。但今年以來，“翹尾”行情似乎并未如期而至。

今年1—11月份，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額11.9萬億元，同比下降26.6%。

其中，11月單月的房地產(chǎn)銷售規(guī)模同比下滑了三成以上。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，雖然今年的政策力度不小，但短期來看，影響居民購房的收入預期、房價預期等因素尚未出現(xiàn)明顯修復，購房者置業(yè)觀望情緒仍較重，市場企穩(wěn)仍需要時間。她預計，從全國市場的表現(xiàn)來看，全年商品房銷售面積同比降幅或仍超20%，12月單月市場調(diào)整壓力仍較大。

她還指出，在供應端，“金融16條”、“三支箭”加快落地，修復了企業(yè)端預期，但目前授信資金、發(fā)債和股權(quán)融資等更多處于初期階段，資金真正落位仍需要時間。同時，在全國土地縮量態(tài)勢持續(xù)、銷售市場低迷影響下，新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比降幅繼續(xù)擴大。

11月單月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模降至1萬億元以下，房屋施工面積和新開工面積也保持低位。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰也指出，從前瞻指標看，11月代表市場預期的二手房景氣指數(shù)進一步下降，二手房帶看客源量和新增房源量繼續(xù)回調(diào)，整體市場活躍度較低，相關(guān)指標的綜合表現(xiàn)反映出年底傳統(tǒng)“翹尾”行情較難出現(xiàn)。

作為重要市場風向標的價格方面，今年11月，全國70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有51個，二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有62個。也即，在納入統(tǒng)計的大中城市中，房價下降仍是主流。

其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅均比10月擴大0.1個百分點；二線城市新房和二手房價格保持下降，但降幅收窄；三線城市新房價格降幅收窄，二手房價格降幅持平。

居住消費利好中長期

穩(wěn)樓市政策持續(xù)出臺的同時，對居住消費的提振措施也開始推出。近日，中共中央、國務院印發(fā)了《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》（以下簡稱《綱要》），在住房方面，提出促進居住消費健康發(fā)展。堅持“房住不炒”定位，加強房地產(chǎn)市場預期引導，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

《綱要》還提出，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利。健全住房公積金制度。推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數(shù)字家庭發(fā)展。

在衣食住行等傳統(tǒng)消費領(lǐng)域中，居住消費的潛力較大。釋放住房消費，不僅有助于擴大內(nèi)需，構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)，也有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)邁向下一個發(fā)展階段。

陳文靜指出，《綱要》中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容較為全面，既明確了“房住不炒”的基本政策定位，強調(diào)抑投機政策的精準性，又提出加強預期引導的基本原則，有助于穩(wěn)定市場情緒。

她表示，住房消費不僅包括住房買賣和租賃，還涉及房屋改造、家庭裝修、智能家電等，既說明房地產(chǎn)市場仍存在結(jié)構(gòu)性機會，又體現(xiàn)出后開發(fā)時代，行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Σ豢珊鲆暋?/p>

分析人士普遍認為，相比現(xiàn)有的穩(wěn)樓市政策，《綱要》更像是房地產(chǎn)中長期發(fā)展的利好措施，短期能起到穩(wěn)定市場情緒的作用。待相關(guān)的細化政策落地，市場才可享受到實質(zhì)性的利好。對于房地產(chǎn)市場的短期走勢，仍將取決于現(xiàn)有政策的效果。

劉麗杰指出，展望2023年，企業(yè)融資支持政策將加快保交樓的實質(zhì)性進展，消費者對購買新房的觀望情緒有望緩解，促使今年部分延遲的購買需求在2023年逐步釋放，預計2023年市場將逐步呈現(xiàn)量價趨穩(wěn)走勢。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉也表示，截至2022年11月，各級監(jiān)管部門出臺房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過1050次，力度和密度都堪稱空前。目前，政策的疊加效果將逐漸顯現(xiàn)。且隨著疫情趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟活動將逐漸恢復，這都將對房地產(chǎn)形成利好。他認為，房地產(chǎn)市場有望在2023年第二季度有所企穩(wěn)。

來源：21經(jīng)濟網(wǎng)