2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場進入下行通道，部分高負債房企經(jīng)營困難，房地產(chǎn)行業(yè)格局變動加劇。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年前11個月，銷售額超百億元(人民幣，下同)的房企減少三分之一；銷售額排名前十位的房企也較去年發(fā)生較大變化。

業(yè)內(nèi)人士認為，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于一輪大周期的低潮階段，“大洗牌”“大變局”正在進行，能率先控制風險、走向新發(fā)展模式的房企將繼續(xù)分享中國城鎮(zhèn)化的“紅利”，反之則可能被市場淘汰。

作為內(nèi)地房企曾經(jīng)學(xué)習(xí)和效仿的對象，率先經(jīng)歷過完整房地產(chǎn)周期且經(jīng)過國際資本洗禮的港資房企或許在穿越周期、探索新發(fā)展模式方面能提供一些經(jīng)驗和借鑒。

老牌港資房企新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚近日接受中新社記者采訪時表示，在過去50年的發(fā)展中，新世界集團經(jīng)歷了全球金融危機、1997年香港金融風暴等多次動蕩環(huán)境和樓市低谷，所以對“穩(wěn)”要求很高。她認為，前瞻性的布局、多元生態(tài)圈以及高質(zhì)量發(fā)展是企業(yè)成功穿越周期的保障。

發(fā)展管理模式之變

這些年來，多數(shù)內(nèi)地房企追求規(guī)模擴張，提高周轉(zhuǎn)速度，但負債高，經(jīng)營風險大；而港資房企則普遍投資保守、速度慢、項目開發(fā)周期長。

黃少媚認為，新世界走出了一條不同于兩者的發(fā)展路線。去年新世界中國將總部從香港搬到廣州后，公司在現(xiàn)場決策、項目開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理等領(lǐng)域運轉(zhuǎn)很快，在速度上已經(jīng)跟本地企業(yè)不相上下。不同的是，在設(shè)計上，新世界仍然保留了香港企業(yè)設(shè)計國際化的特點；在經(jīng)營上，也仍然采用港資企業(yè)獨有的管理模式。

內(nèi)地房企也開始借鑒海外經(jīng)驗。萬科將日本最大住宅建筑商大和房建作為對標對象。萬科董事會主席郁亮曾表示，大和房建在20世紀90年代日本房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)大蕭條、大縮表時代順利轉(zhuǎn)型，給予萬科極大信心。經(jīng)歷沖擊時，大和房建采取快速縮表，減少有息負債，增加現(xiàn)金流等舉措。近兩年，萬科也做出了類似的改變，同時大幅調(diào)整管理架構(gòu)，試圖向管理要紅利。

收入多元化

在黃少媚看來，企業(yè)穿越周期的能力來自收入的多元化。她說，新世界中國既做寫字樓、住宅等的銷售，也做自持租賃，租售并重。這樣短期有銷售帶來的現(xiàn)金流回籠，當企業(yè)遭遇風波、銷售利潤下滑時，又有長期穩(wěn)定的租金流彌補。

在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，新世界正在建造一個多元生態(tài)圈，包括住宅、商業(yè)、酒店、零售、教育、金融保險、醫(yī)療等多個領(lǐng)域。比如：商場由K11運營；酒店方面有瑰麗酒店、芊麗酒店、新世界酒店多個品牌；教育板塊有周大福教育；醫(yī)療領(lǐng)域有Humansa仁山優(yōu)社；珠寶方面有周大福。生態(tài)圈上的各環(huán)節(jié)可以相互促進，圈內(nèi)的所有消費積分也可以共享。

合理多元化發(fā)展是幫助企業(yè)削減風險、熨平周期波動的重要方式。此前，包括碧桂園、萬科、龍湖、萬達等房企也在這一領(lǐng)域有所探索。但專家也提醒，多元化對企業(yè)的運營和管理能力有較高要求，盲目多元化或者步子邁得太大反而會引發(fā)經(jīng)營危機。今年部分內(nèi)地房企經(jīng)營困難也源自于此。

聚焦核心城市

在經(jīng)歷波動起伏之后，不少企業(yè)會選擇收縮戰(zhàn)線、重新聚焦。新世界在內(nèi)地的發(fā)展也經(jīng)歷過這一過程。20世紀80年代開始，新世界在內(nèi)地的投資足跡已遍布華南、華東、東北、華北、華中的數(shù)十個城市。在經(jīng)歷2015年的一輪調(diào)整和收縮之后，黃少媚透露，新世界中國開始聚焦粵港澳大灣區(qū)和長三角，特別是廣州、深圳、上海、杭州四大核心城市。

為何選擇這四個城市？黃少媚說，新世界擅長的綜合體項目在這四個城市得到了充裕的投資回報，在這些城市得到了廣泛支持，而且這四個城市發(fā)展基礎(chǔ)好，適合打造如城市地標、高端物業(yè)等項目，這些也恰是新世界拿手的領(lǐng)域。她透露，近年來，新世界在粵港澳大灣區(qū)的內(nèi)地城市投資超過2000億元。從內(nèi)地頭部房企的拿地趨勢來看，今年以來也出現(xiàn)向核心城市聚焦的趨勢。(完)

來源：中國新聞網(wǎng)