來源：新京報

記者：袁秀麗 編輯：武新

城市更新已成為近兩年中國城市發(fā)展的關鍵詞。目前，各地都在加快城市更新標準體系和政策體系的研究和構建，其中包括北京、深圳、上海、廣州在內(nèi)的一線城市均實現(xiàn)城市更新立法。今年政府工作報告再次提及實施城市更新行動，而且放在了“擴大國內(nèi)需求”章節(jié)中。

值得關注的是，2022年，我國城鎮(zhèn)化率達到65.22%，城鎮(zhèn)化進入中后期階段，城市建設從大規(guī)模的增量建設轉(zhuǎn)向存量更新和增量調(diào)整并重的新階段。開展城市更新行動，不僅能解決“城市病”、提升人居環(huán)境，更為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了機遇和空間。在兩會期間，如何有序推進城市更新、促進城市高質(zhì)量發(fā)展，成為多方熱議的話題。

今年開工改造超5萬個老舊小區(qū)

2021年，“城市更新”首次寫入政府工作報告。黨的二十大報告提出要“實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”。今年政府工作報告再次提及實施城市更新行動。城市更新已成為近兩年中國城市發(fā)展的關鍵詞。

“城市更新的目的就是要推動城市高質(zhì)量發(fā)展。”3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在“部長通道”接受采訪時，提到城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然過程。近五年，全國改造16.7萬個老舊小區(qū)，惠及2900多萬戶、8000多萬居民。2023年，希望再開工改造5萬個以上老舊小區(qū)，力爭能夠讓2000萬居民獲益。

對于城市更新如何推進，倪虹表示，持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，建設完整社區(qū)。并將老舊小區(qū)改造概括為“3個革命”，第一個是“樓道革命”，消除安全隱患，有條件加裝電梯；第二個是“環(huán)境革命”，完善配套設施，加裝充電樁等和適老化的改造；第三個是“管理革命”，黨建引領、物業(yè)服務。

針對“管理革命”，中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟認為，目前多數(shù)物企正在加速布局城市更新賽道，將城市服務或城市更新作為主要業(yè)務之一。其中，包括抓住老舊小區(qū)改造領域的機會。

倪虹還提到，推進城市生命線安全工程建設，以及要做好城市歷史街區(qū)、歷史建筑的保護與傳承。他表示，不能因為城市更新，搞大拆大建。歷史街區(qū)、歷史建筑既要保護好，還要活化利用好，讓歷史文化和現(xiàn)代生活融為一體、相得益彰。

而在推進城市數(shù)字化基礎設施建設方面，倪虹認為，城市更新不僅要改造老的、舊的，補短板，還要有創(chuàng)新思維，用科技賦能城市更新。特別是現(xiàn)在要搶抓機遇，想辦法使5G、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術進家庭、進樓宇、進社區(qū)，共同建設數(shù)字家庭、智慧城市，讓城市更聰明，讓科技更多地造福人民群眾的高品質(zhì)生活。

城市更新實現(xiàn)“一箭三雕”

城市更新不僅受到住房和城鄉(xiāng)建設部關注，也成為兩會代表委員熱議的話題。其中，全國政協(xié)委員、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長周嵐認為，實施城市更新行動將達到“一箭三雕”的效果。從城市發(fā)展來看，中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中累積了不少“城市病”問題，需要通過城市更新行動逐步解決；從群眾需求來看，隨著中國建設水平的快速提升，老城區(qū)的規(guī)劃建設標準與新區(qū)存在較大差距，需要通過城市更新行動提升人居環(huán)境的均好性；從市場角度來看，實施城市更新行動也為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了機遇和空間。

“但從當前各地實踐情況來看，城市更新項目大多數(shù)還是以政府推動為主，市場力量參與不足， 這影響著城市更新行動實施的可持續(xù)性。”周嵐表示，目前堵點主要集中在市場力量介入城市更新項目實施的難度較大，以及地方政府推動城市更新工作受到制度約束。

在鼓勵市場力量參與城市更新實施建設運營一體化方面，周嵐提出，由于城市更新項目即期資金平衡難，建議支持參與更新的市場主體提高物業(yè)持有比例和期限、以長期運營收入平衡更新改造的投入，同時也推動開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦�新地區(qū)的長期運營商，在更新和運營過程中不斷響應居民和社會需求，與所在社區(qū)、居民形成良性互動、共同成長的有機整體。

全國人大代表、山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長王玉志建議，加強頂層設計，完善工作體系。其中，包括給予地方一定自主權，鼓勵支持地方根據(jù)各自實際，制定出臺具有地方特色的城市更新法規(guī)、政策，因城施策、分類推進，防止亂鋪攤子、千篇一律。

此外，王玉志提出，培育更新實施主體。根據(jù)更新對象不同，靈活采用產(chǎn)權人自主更新、“政府+企業(yè)”“平臺公司+”“社會資本出資+政府采購”等多種實施模式。

全國政協(xié)委員、江西省住建廳廳長盧天錫則認為，要落實城市更新行動，關鍵在加緊建立城市更新長效機制，系統(tǒng)推進城市開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)變，全面提升城市功能和品質(zhì)。

盧天錫還建議，明確城市更新的行動目標、重點任務、實施路徑、保障措施等，各地再據(jù)此制定實施方案，細化目標任務，狠抓工作落實，讓城市更新行動“可操作、可量化、可考核”。

城市更新模式不斷拓展

城市更新并非新鮮話題，自2022年以來，各地都在加快城市更新標準體系和政策體系的研究和構建，超30個省市出臺了70余條城市更新相關政策。截至目前，包括北京、深圳、上海、廣州在內(nèi)的一線城市均實現(xiàn)城市更新立法。

3月1日施行的《北京市城市更新條例》，為北京城市更新在現(xiàn)行法律框架內(nèi)破解現(xiàn)實難題提供了頂層設計。值得關注的是，在減量發(fā)展背景下，北京的城市更新不只是簡單的舊城舊區(qū)改造，而是由大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻豳|(zhì)改造和增量結構調(diào)整并舉；不只是物質(zhì)空間層面的修修補補，而是推動城市可持續(xù)發(fā)展、治理能力現(xiàn)代化的系統(tǒng)工程。

與此同時，為了提高城市更新工作質(zhì)量和效率，上海市規(guī)劃和自然資源局在近日印發(fā) 《上海市城市更新操作規(guī)程（試行）》，適用于區(qū)域更新和零星更新的實施。其中，區(qū)域更新是針對需要整體提升轉(zhuǎn)型的區(qū)域；而零星更新主要針對有自主更新意愿的自有土地房屋，在符合整體規(guī)劃的前提下，編制項目更新方案，實施城市更新。

在業(yè)內(nèi)人士看來，未來將有更多城市出臺城市更新相關政策、條例，努力探索適合的城市更新之路，加速城市更新行動高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉表示，推動城市更新，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。即通過“城市體檢”，發(fā)現(xiàn)房子、小區(qū)、社區(qū)、城市存在的短板，比如水電管氣路熱，都是城市運轉(zhuǎn)的生命線，存在老化或缺失，要及時補助、更換；發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時排查；做好城市歷史街區(qū)、歷史建筑的保護與傳承；要推進城市數(shù)字化基礎設施建設。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，城市更新是城市高質(zhì)量發(fā)展的重要推手，未來發(fā)展模式的廣度和深度將不斷拓展。