房地產(chǎn)市場走過至暗的2022年，2023年開年迎來了復(fù)蘇。歷經(jīng)冰火兩重天之后，如何有序復(fù)蘇，又應(yīng)如何監(jiān)管以避免重蹈覆轍，是整個房地產(chǎn)行業(yè)需要思考的問題。

3月5日，新京報邀請專家學(xué)者進行10小時直播解讀政府工作報告。在房地產(chǎn)專場中，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康，58安居客研究院院長張波參與探討：在激活樓市、刺激住房消費的同時，如何防止投機行為？在調(diào)控政策尺度上，又應(yīng)如何把控與平衡？

這一輪政策優(yōu)化是“啃硬骨頭”

接下來地方政府會在轄區(qū)之內(nèi)考慮出臺一些支持配套政策，各個地方不應(yīng)是一個套路，而是要有定制化解決方案。

新京報：自去年以來，從中央到地方，支持性的政策頻繁推出，政策工具箱還有哪些工具可用？

賈康：自2021年中央經(jīng)濟工作會議以后，房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”頻吹對接到操作層面來看，前段時間，央行和相關(guān)金融管理機構(gòu)推出的“金融支持房地產(chǎn)16條”，以及規(guī)定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，即新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

接下來，地方政府會按照中央要求的一城一策、因城施策，在轄區(qū)之內(nèi)考慮出臺一些支持配套政策。各個地方不應(yīng)是一個套路，而是要有定制化解決方案。

現(xiàn)在來看，市場冰火兩重天格局早已形成，在“火”的一邊，雖然政策不會再大力支持升溫，但一段時間內(nèi)在投融資支持之下，仍將進一步地回暖。而且在綜合效應(yīng)上，這會帶動“冰”的城市也有所回暖。

另一個判斷是，各地政府在政策優(yōu)化過程中、在對中央大的指導(dǎo)方針貫徹中，是要建立更健康的發(fā)展模式。這一定不能簡單照搬某個固定的方案。政府一定要特別關(guān)注低收入階層住有所居的公租房、保障房的有效供給，更加努力地托好社會政策底線，同時通盤優(yōu)化轄區(qū)內(nèi)的多層次有效供給方案。實現(xiàn)房地產(chǎn)政策優(yōu)化，也不能是簡單化的完全放松。

眾所周知，前幾輪全國房地產(chǎn)調(diào)控中，不論熱、冷都很“難受”，地方政府焦慮，老百姓不滿意，出現(xiàn)“過山車”、“打擺子”式的起伏。怎么進行標本兼治？這一輪調(diào)控政策的優(yōu)化一定要跟“啃硬骨頭”的改革融為一體，打造長效機制，不同的地方當然會有不同的特點；配套改革方面，中央也會給予一些指導(dǎo)。

可以看到，在中央強調(diào)推進共同富裕的導(dǎo)向下，特別注意啟動基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這里面，除了土地制度改革、住房雙軌統(tǒng)籌制度改革、商業(yè)性金融和政策性金融雙軌統(tǒng)籌改革等的配套改革優(yōu)化之外，還必須有很多人聽了皺眉頭的不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)（包括消費性住房的持有環(huán)節(jié)）也要考慮稅收調(diào)節(jié)，進行從無到有的房地產(chǎn)稅制度建設(shè)。

用市場化經(jīng)濟手段遏制投機

現(xiàn)在所說的“房住不炒”是要真正實現(xiàn)可持續(xù)、健康的發(fā)展，更多的是應(yīng)考慮用經(jīng)濟手段替代行政手段，比如房地產(chǎn)稅。

新京報：“房住不炒”一直是房地產(chǎn)的主基調(diào)，在激活樓市、刺激住房消費的同時，如何防止投機行為？尤其是在調(diào)控政策尺度上，如何把控與平衡？

賈康：對于短期投機想謀取暴利的行為，在中國社會討論多年，前些年的調(diào)控主要側(cè)重于以行政手段遏制炒作。而今后的方向，應(yīng)以積極運用市場化經(jīng)濟手段調(diào)控為主，置換、替代行政手段。

在“房住不炒”大政方針下，房地產(chǎn)必須是在雙軌統(tǒng)籌的格局中由政府牽頭、托好保障軌的底，然后考慮市場發(fā)揮決定性作用，這主要適用于商品房市場。在市場發(fā)揮決定性作用的背后，則是政府要更好發(fā)揮作用，在考慮形成保障房的有效供給、托好底之后，在統(tǒng)一市場上維護規(guī)則公正，實現(xiàn)要素流動中的公平競爭。

對于如何遏制商品房市場中的短期炒作行為，不得不提炒房團案例。炒房團制造了市場上的泡沫化，使有效供給不能配置到位，變成了一種少數(shù)人牟取暴利的特殊“競爭場”，最終是政府以限購、限貸、限價的調(diào)控方式，使得炒房團基本上沒有操作空間，但這也在一定程度上誤傷了剛需和改善性需求。

如果總結(jié)行政性手段遏制投機行為的副作用，不能忽視的是，有的地方政府制定所謂參考價、指導(dǎo)價，實際上是行政性的限價，不按規(guī)定執(zhí)行就網(wǎng)簽不了，造成了很多的市場“扭曲”和買賣雙方的不便，以及不得已暗中通過補充協(xié)議實現(xiàn)交易。

現(xiàn)在所說的“房住不炒”是要真正實現(xiàn)可持續(xù)、健康的發(fā)展，更多的是應(yīng)考慮用經(jīng)濟手段替代行政手段，這就要說到房地產(chǎn)稅。

持有環(huán)節(jié)有了稅負以后，想用炒房的方式來牟利的話，就不得不考慮持有成本的問題。比如說炒房團拿到多套房后，想出手，由于有稅收調(diào)節(jié)因素，市場上供需態(tài)勢改變了，原來可以接盤的人改變了取向，導(dǎo)致房子出不了手，而炒房團每年還要承擔(dān)稅負，就一定會收斂炒房的規(guī)模，調(diào)整自己的炒房行為。

與此同時，稅收調(diào)節(jié)也會帶來一系列的好處，比如開發(fā)商拿地以后，整體的供房結(jié)構(gòu)會更多考慮提供一些中小戶型，以后越來越多的購房者會從實惠考慮，不再熱衷買大戶型，而是傾向于購買實惠的中小戶型，這樣一來又帶動了土地供給滿足需求時的集約化，進而還帶來了整個市場的“沉穩(wěn)”，使更多中小戶型實際形成有效供給。這也將帶來發(fā)展方式上適應(yīng)轉(zhuǎn)變要求等一系列好處。

至于房地產(chǎn)稅，還有優(yōu)化收入分配、打造地方稅體系、催生公眾參與法治化民主化的意識與機制的作用，都是非常值得肯定的，這是改革將產(chǎn)生的正面效應(yīng)。

總體來看，在這一輪調(diào)控中，需要在綜合配套的基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，把土地的開發(fā)與土地制度改革，與住房雙軌制先匹配起來，再加上商業(yè)性金融和制度性金融雙軌統(tǒng)籌，以及再配上中高端以上的住房持有環(huán)節(jié)，推動必要的稅收調(diào)節(jié)制度機制建設(shè)。

保交付的同時更要關(guān)注交付質(zhì)量

從長期來看，更傾向于更好地加強預(yù)售資金的監(jiān)管，但并不是把錢卡死，而是在保障資金安全的基礎(chǔ)上，更加靈活地監(jiān)管。

新京報：去年房地產(chǎn)出現(xiàn)了爛尾、停工事件，這對于購房者心態(tài)影響很大，目前他們最擔(dān)心的是買房而不能如期交付，應(yīng)如何從源頭上防止爛尾現(xiàn)象發(fā)生？

張波：短期來看，本身就在做的方法是，一些樓盤從房企中剝離出來，不能在房企出問題之后，把所有涉及該房企的項目都列入到一個風(fēng)險的池子里。此外，地方的基金是不是能夠快速落實，沒有金融側(cè)的支持很難有效地推進，而政策性的銀行貸款要重點支持難以交付的項目，并不能因為這個項目的企業(yè)出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致后面項目沒有辦法施工交付，爛尾樓事件表面看是房地產(chǎn)的事情，核心是穩(wěn)定民生的事情。

從長期來看，更傾向于更好地加強預(yù)售資金的監(jiān)管，但并不是把錢卡死，而是在保障資金安全的基礎(chǔ)上，更加靈活地監(jiān)管。比如有些地方跟銀行進行合作，如果符合相應(yīng)的標準，銀行可以提供相應(yīng)的保函，通過這個方式對資金進行合理的應(yīng)用。對預(yù)售資金靈活地監(jiān)管，能夠在保障預(yù)售資金安全的基礎(chǔ)上，給出更加靈活的一個控制節(jié)奏。

可以看到，去年出現(xiàn)了供給側(cè)的一些政策，是對房企層面的優(yōu)化，去解決爛尾的問題；而今年爛尾樓包括逾期交付的項目，能夠有一個很好的循環(huán)，在形成良性循環(huán)之后，市場的資金回流，房企資金面壓力就會非常小了。

房企的預(yù)售資金是重要的資金來源，如何做到可持續(xù)性至關(guān)重要，否則可能會一批房子的問題解決了、后來又產(chǎn)生新的問題，所以要從市場和制度方面去解決，防止爛尾比較重要。

事實上，除了交付之外，我們還要重點關(guān)注交付的質(zhì)量，有些房子雖然按照期限如期交付，但需要注意交付的質(zhì)量會不會涉及偷工減料，比如原來承諾的綠化、裝修標準有沒有達到。

需要完善有一定保障性監(jiān)管的預(yù)售制

如果說預(yù)售制不能夠做簡單的一刀切式的否定，那么監(jiān)管體系應(yīng)當能夠有把握地規(guī)避和控制風(fēng)險。

新京報：房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管一直是重點，今年兩會政府工作報告提及，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況。那么對房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管提出什么要求？

賈康：在討論資金監(jiān)管體系前，我們需要進一步總結(jié)經(jīng)驗，包括對正面和反面的經(jīng)驗進行剖析，比如斷供、爛尾背后，預(yù)售制鏈條到底出了什么樣的問題？本來是環(huán)環(huán)相扣的整體設(shè)計，怎么會出現(xiàn)斷掉以后的危機局面。

當然我們也可以看到，中央非常明確地給出了“保交樓”三個字的指導(dǎo)方針，隨著地方政府介入，要保自己轄區(qū)的一方平安。

值得反思的是，在現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展過程當中，還是需要有一定保障性監(jiān)管的預(yù)售制，這樣更符合以融資支持、更快更好地形成滿足人民美好生活需要的住有所居的有效供給條件。

如果說預(yù)售制不能夠做簡單的一刀切式的否定，那么監(jiān)管體系，應(yīng)當能夠?qū)��?yīng)預(yù)售制繼續(xù)在一定的范圍、一定的約束條件下存在，而有把握地規(guī)避和控制風(fēng)險。

新京報：目前市場上出現(xiàn)呼吁取消預(yù)售制度的聲音，全面實行“所見即所得”的現(xiàn)房制度是否可行？

張波：可以看到，今年現(xiàn)房是作為試點來推行的，比如在河南等省份試點推進，試點推進是比較好的方式，符合相關(guān)條件的城市和區(qū)域可以去推。目前浙江很多城市現(xiàn)房銷售占比僅為超過10%，東北可能達到30%，現(xiàn)房消費占比較大的城市，推進的節(jié)奏或者推進的力度可能更大一些。

如果目前全面推現(xiàn)房制度不可行，也沒有相應(yīng)的市場基礎(chǔ)，那么強行推進造成的后果也會非常嚴重。整體來看，現(xiàn)房的推進，也要結(jié)合開發(fā)商的實際情況，在當下如果全面推進現(xiàn)房，最大的問題在于，今年土地成交的金額，還會出現(xiàn)進一步下滑的可能性。

【熱點問答】

房貸利率是否有下降可能？

首套房貸利率再調(diào)整空間已很小

新京報：為了支持合理性住房需求，房貸利率持續(xù)出現(xiàn)了下降。對于“賣一買一”的改善性購房，房貸利率是否會有下降的可能？

張波：單一從房貸利率的下降本身來看，尤其是首套房，再調(diào)整的空間已經(jīng)非常小了。改善性的購房需求，尤其是置換性的改善，賣一買一，只要貸過款，哪怕是之前貸過款但賣掉了，手里沒有房，在很多城市也是按照二套房對待，政策沒有提供這方面的支持，不僅沒有利率優(yōu)惠，還要在4.3%的基礎(chǔ)上進行相應(yīng)上�。唤ㄗh對改善性、置換性的需求給予優(yōu)惠，市場收到的效果會更好。

但與此同時，也要分區(qū)域來看。像已經(jīng)回暖的城市，包括上海、北京、杭州、南京、蘇州等還是要相對謹慎一些。因為在已經(jīng)“熱”的情況下，如果再在利率方面有較大的動作，會對市場的穩(wěn)定性形成一些干擾因素。但是對于一些市場尚未恢復(fù)、還處于相對底部階段的區(qū)域，利率的調(diào)整結(jié)合各項政策的拉動，才能對市場形成比較好的推動作用。

目前是不是買房的好時機？

熱點城市自住購房者建議入市

新京報：目前以一二線城市為代表的熱點樓市已進入“小陽春”，與此同時可以看到，部分城市的土地市場也“熱”起來了，這樣的“熱”能持續(xù)下去嗎？

張波：目前，市場的“熱”包括兩類，一類是春節(jié)前后，一些地方線上找房的熱度都有明顯增長，其原因是很多人返鄉(xiāng)置業(yè)，這在省會城市以及三四線城市表現(xiàn)得比較明顯。不過，在2月份，很多三四線城市的熱度沒有持續(xù)，這也印證了一點，今年市場的復(fù)蘇其實有一定分化，并不是全面、快速、整體復(fù)蘇。

另一類是一二線城市的“小陽春”的確已經(jīng)來了。比如，上海2月份二手房成交量達到近十個月以來成交的高點。相對來看，二手房的成交量更加市場化，而新房跟市場的供應(yīng)有一定的關(guān)系。不過，北京、上海、深圳等很多城市雖然有一些放量，但是從實際的成交價格來說，并沒有出現(xiàn)明顯的增長。

還可以關(guān)注到，杭州、蘇州、北京都是土地市場較熱的一二線城市，從土地市場的實際成交可以很清晰看到一二線城市已經(jīng)開始啟動，逐步向外圍擴展，而三四線城市實際的熱度回升包括市場量價反轉(zhuǎn)還會晚一點，有些甚至?xí)�在下半年出現(xiàn)。

新京報：目前是不是買房時機，對今年部分區(qū)域樓市的復(fù)蘇，部分人擔(dān)心房價會上漲，您的預(yù)判是什么？

張波：房地產(chǎn)整體復(fù)蘇是比較確定的大概率事件，但是由于各個城市的分化，各地市場復(fù)蘇的節(jié)奏會有所不同，要有針對性地做出判斷。

部分熱點城市包括上海、北京、深圳、杭州、蘇州、南京，這些地方的自住購房者，現(xiàn)在是一個比較好的入市點位。雖然不會出現(xiàn)明顯的房價上漲，但是現(xiàn)在你可能選擇面廣。尤其是二手房，如果等到市場再明朗一些，購房者增多，選擇性也會減少。

而在非熱點城市買房，比如一些三四線城市，現(xiàn)在不是去等，而是要做好功課，詳細了解意向區(qū)域、樓盤。

總體來看，在“小陽春”已經(jīng)出現(xiàn)的部分城市，是適合自住性購房人群入市的時機。而對于投資，尤其是投機性需求，不建議過多涉獵。

新京報2023年3月9日“兩會經(jīng)濟策”《有效監(jiān)管與有序復(fù)蘇 房地產(chǎn)調(diào)控平衡術(shù)》。

來源：新京報