“松緊適度的弦，彈出的琴聲才能悅耳動聽。如果琴弦太緊，琴弦就可能斷掉；如果琴弦太松，就會彈不出聲音”。政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，就好比調(diào)琴一樣，需要松緊適度，太緊，則容易“管死”，太松，又容易“管不住”。

中國房地產(chǎn)市場成交量價的冷與暖，起起伏伏，都與行業(yè)監(jiān)管息息相關(guān)。從2020年至今，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管經(jīng)歷了從過緊到適度放松的過程，從“三道紅線”到“三支箭”，從信貸加碼到降利率、降首付，從集中供地到多頻快跑，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策的內(nèi)部邏輯正在發(fā)生著新的變化。

今年以來，各地樓市正在企穩(wěn)回升。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在今年“兩會”的第二場部長通道接受記者采訪時表示：“我們期望的企穩(wěn)回升應(yīng)該是：第一，牢牢堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位的企穩(wěn)回升；第二，是大力支持剛性和改善性需求的企穩(wěn)回升；第三，是防止市場大起大落的企穩(wěn)回升；第四，是促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升。”

那么，在“房住不炒”的基調(diào)下，建立金融層面的房地產(chǎn)長效監(jiān)管機制時，應(yīng)當(dāng)如何進行適度監(jiān)管？如何做到“管好不管死”？

從收緊到放松，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策之變

從2020年至去年年中，我國歷經(jīng)了一輪史上最嚴的監(jiān)管時期。這一輪新的監(jiān)管以金融監(jiān)管發(fā)力為重點，抓住了房地產(chǎn)市場大起大落的最核心要素“錢”，以“三道紅線”和“兩個集中”為主要監(jiān)管措施，以降杠桿為目標，擠出房地產(chǎn)企業(yè)泡沫，倒逼房企進行資產(chǎn)負債表的優(yōu)化。

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1，在這三個指標之上，將房企劃為四檔，并以房企分檔與有息負債增加額度掛鉤。在“三道紅線”的指導(dǎo)下，2021年，銷售額排名50強的房企中達到綠檔的企業(yè)不足半數(shù)。由此，倒逼房企開展降低負債、削減拿地、減少融資等措施來努力達標。

在“三道紅線”基礎(chǔ)上，央行和銀保監(jiān)會共同發(fā)布了《銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》（簡稱“《通知》”）�！锻ㄖ�》為目前的房地產(chǎn)貸款設(shè)立了“兩個上限”，并于2021年1月1日開始實施。兩個上限分別指的是房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占到銀行貸款余額的比例，像是工商銀行、建設(shè)銀行等大型銀行兩者比例上限分別不得超過40%和32.5%。

在“三道紅線”“兩個上限”的基礎(chǔ)上，2021年，相關(guān)政府監(jiān)管部門又收緊了對于供應(yīng)鏈融資、信托融資的限制。至此，房企開發(fā)貸、發(fā)債、信托等融資渠道都受到了不同程度的限制。

這一時期嚴格的金融監(jiān)管促使房企主動降低負債，優(yōu)化資產(chǎn)負債表，為房地產(chǎn)行業(yè)擠出泡沫、整個行業(yè)轉(zhuǎn)向良性發(fā)展起到了關(guān)鍵的作用。但是，過嚴的金融監(jiān)管限制了房企的融資渠道，造成優(yōu)質(zhì)房企也難以融到資金的局面。

在此情況下，我國相關(guān)部門對金融監(jiān)管做出了適度糾偏，提出保障房企的合理融資需求。從2022年年中至今，先后出臺了“中債增信融資”“金融支持房地產(chǎn)16條”“三支箭”“5個恢復(fù)”等多項舉措，支持房企的合理融資需求。

對于房地產(chǎn)金融長效調(diào)控機制的出臺，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在今年3月3日表示：“從2021年下半年以來，以恒大為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)由于長期‘高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)’經(jīng)營，患上了嚴重的‘高血壓’，資產(chǎn)負債表持續(xù)處于高風(fēng)險狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險。我們比喻，從‘高血壓’變成‘中風(fēng)’。加上房地產(chǎn)市場中長期需求中樞水平下移，以及持續(xù)三年的疫情沖擊對就業(yè)、收入預(yù)期影響較大，多重因素的疊加放大了房地產(chǎn)市場風(fēng)險的外溢性。”

對于施政的轉(zhuǎn)向，潘功勝說：“針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的調(diào)整，人民銀行按照黨中央、國務(wù)院部署，去年底出臺了16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，市場把它稱為‘金融16條’，會同相關(guān)部門從供給和需求兩端發(fā)力，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。”

對于接下來的一部分工作，潘功勝也表示，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發(fā)展，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度和宏觀審慎管理制度，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

對于潘功勝上述講話，廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉分析稱：“此番講話肯定了‘十九大’以來的長效機制部署，取得了積極的效果，特別是房地產(chǎn)行業(yè)快速擴張、價格過快上漲、房地產(chǎn)市場泡沫化的勢頭得到了遏制。而在調(diào)整過程中，由內(nèi)外原因引發(fā)的房企‘爆雷’并非是長效機制實施的結(jié)果。未來，金融政策會從供需兩端發(fā)力，修復(fù)融資端，主要有對優(yōu)質(zhì)房企的支持，另外對保交樓資金的扶持。”

南京市房地產(chǎn)學(xué)會副會長孟祥遠建議，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，無論是金融監(jiān)管還是市場監(jiān)管，都需要堅持動態(tài)管理的原則，根據(jù)市場的情況對監(jiān)管政策進行及時、靈活、動態(tài)的調(diào)整，根據(jù)市場反饋來把握監(jiān)管閥門的松緊度。

新京報制圖/俞豐俊

商品房預(yù)售資金監(jiān)管，要管好、不能管死

商品房預(yù)售資金曾是一個規(guī)模龐大的資金池，也是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的重要支撐。

在2021年恒大“爆雷”之后，為防止項目資金被集團抽調(diào)去填補別處空缺，保房屋交付，各地方政府紛紛加強預(yù)售資金監(jiān)管。但是，在這一過程中，部分地方對于預(yù)售資金過度監(jiān)管的問題亦浮出水面，如部分城市出現(xiàn)預(yù)售資金零撥付，銀行或法院隨意關(guān)閉預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的做法。很多房企賬本上躺著幾百億元，但實際可靈活動用資金只有幾億元，甚至還不了兩三億元債務(wù)，最終出現(xiàn)實質(zhì)性債務(wù)違約。

“對于預(yù)售資金的監(jiān)管，既要管好，又不能管死。”李宇嘉表示，管好就是嚴格專戶性質(zhì)，專款專用，實行全程全額監(jiān)管，資金閉環(huán)運營，不能挪用、套取，嚴格按照節(jié)點來使用，確保交付、房屋質(zhì)量，以及行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，這是實施監(jiān)管的本源。“不能管死”是指滿足合理提取需求，比如超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

2022年4月，中共中央政治局召開會議，指出了優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，重慶、成都、武漢、�？�、吉林、山西、揚州等多個城市對預(yù)售資金監(jiān)管進行放松，主要包括增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點、降低監(jiān)管總額和降低留存比例、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金等舉措。

2022年11月，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，其中指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。這一舉措也可以緩解優(yōu)質(zhì)房企資金流動性緊張。

對此，李宇嘉認為，防范爛尾樓或者延遲交房，預(yù)售門檻和預(yù)售資金監(jiān)管也至關(guān)重要。這就需要住建部門和金融監(jiān)管部門加強配合，一個管進度，一個管資金撥付，二者要齊心協(xié)力，各司其職，分工明確地對這個資金進行監(jiān)管。其中，住建部門一定要把關(guān)項目的進度，實際進度；銀行一定要對這個資金的流向進行監(jiān)管，是否真正流向支付工程款、材料款等。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示：“樓房爛尾集中爆發(fā)是在房企債務(wù)違約集中爆發(fā)的時候，表明主要是房企資金鏈斷裂導(dǎo)致的。但是，預(yù)售資金監(jiān)管對樓房建設(shè)竣工也很重要，要制定合理的機制。”

“預(yù)售資金監(jiān)管過嚴，會增加房企資金壓力，當(dāng)前房企資金壓力較大，再更加嚴格監(jiān)管預(yù)售資金無疑是雪上加霜。預(yù)售資金監(jiān)管過松，容易發(fā)生濫用、挪用等情況，為樓房竣工埋下風(fēng)險隱患。各地監(jiān)管機構(gòu)，根據(jù)房企信用情況、市場變化、項目情況，設(shè)定不同的提取條件及比例，合理監(jiān)管。”劉水進一步說。

孟祥遠也建議，預(yù)售資金對于房企資金補充來說至關(guān)重要，可以根據(jù)企業(yè)資質(zhì)、信用、五證是否齊全等指標來進行衡量，對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以適度放松預(yù)售資金監(jiān)管。

建設(shè)金融長效調(diào)控機制，改善房企資產(chǎn)負債表

從金融管控來看，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表也將成為房地產(chǎn)金融長效調(diào)控機制的重要一環(huán)。

今年1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會。座談會上介紹，為有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債情況，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動。此次會議上，“四項行動”的提法首次出現(xiàn)在監(jiān)管層的會議中，說明資產(chǎn)負債表優(yōu)化的工作正進入實質(zhì)操作階段。

改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動意味著房企過去“高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿”的發(fā)展模式不再行得通，取而代之的將是可控的負債、高質(zhì)量發(fā)展的新模式。在高質(zhì)量發(fā)展的模式下，孟祥遠表示：“當(dāng)下，對于此前的金融監(jiān)管收縮過度進行糾偏后，監(jiān)管部門未來依然會堅持審慎的金融監(jiān)管原則。”

“金融層面的長效監(jiān)管機制會優(yōu)化，但是不會退出。我們應(yīng)該看到‘三道紅線’‘兩個集中’等政策出臺的背景是，房企過度的負債、過度的融資、過度的加杠桿導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險的攀高，所以從金融層面，無論是‘三道紅線’還是優(yōu)化資產(chǎn)負債表，政府監(jiān)管力度不會放松而是會局部優(yōu)化。”李宇嘉表示。

在支持房企合理融資的層面，李宇嘉指出，要把握“合理”二字的內(nèi)涵。近期，雖然監(jiān)管層面支持房企發(fā)債、股權(quán)融資，但是對于資金流向依然進行了明確監(jiān)管。例如，近期深交所對招商蛇口85億元關(guān)于資產(chǎn)收購的融資計劃問詢函中指出，證監(jiān)會對于上市房企重組提出“募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等”。同時，萬科也承諾，發(fā)行新H股的募集資金也將不會用于境內(nèi)新增住宅開發(fā)項目，主要用于償還境外債務(wù)和補充流動資金。

由此可見，證監(jiān)會對于并購資金、房企再融資的用途也有明確限制。其中，證監(jiān)會在放開房企再融資的同時，要求引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。

對于如何建立房地產(chǎn)領(lǐng)域金融長效監(jiān)管機制，劉水指出：“未來，融資監(jiān)管會重注長效機制建設(shè)�？茖W(xué)合理建立房地產(chǎn)金融審慎管理機制，穩(wěn)妥實施，不能出現(xiàn)‘恐懼風(fēng)險本身成為風(fēng)險來源’。比如，應(yīng)當(dāng)宏觀審慎監(jiān)管與微觀審慎監(jiān)管相結(jié)合。宏觀審慎監(jiān)管的目標是防范房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，側(cè)重關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)總體變化與宏觀經(jīng)濟相互影響。微觀審慎監(jiān)管的目的在于控制個體房企的風(fēng)險，側(cè)重關(guān)注個體房企的風(fēng)險暴露，監(jiān)管更加精細化。房地產(chǎn)行業(yè)宏觀審慎監(jiān)管與微觀審慎監(jiān)管相結(jié)合，相互促進，會增強總的監(jiān)管效果。”

“同時，應(yīng)避免監(jiān)管政策‘急轉(zhuǎn)彎’，要保持穩(wěn)定的政策預(yù)期。一方面，政策不能急轉(zhuǎn)彎收緊，房地產(chǎn)市場存在一些問題，但是房地產(chǎn)政策需要保持一定的穩(wěn)定性，防止政策急轉(zhuǎn)彎過快過度收緊，進而導(dǎo)致市場大幅波動。我國經(jīng)歷了20多年的房地產(chǎn)市場化歷程，房企形成的經(jīng)營模式有慣性，不是一朝一夕就能調(diào)整完的，有些房企組織及規(guī)模龐大，舊有的經(jīng)營邏輯深入骨髓，短時間內(nèi)經(jīng)營模式來不及調(diào)整，從而會引發(fā)債務(wù)風(fēng)險。另一方面，政策也不能急轉(zhuǎn)彎過松，防止出現(xiàn)大干快上，容易引起市場過熱。”劉水如是說。

在監(jiān)管政策的執(zhí)行中，劉水認為，監(jiān)管政策要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)“合成謬誤”，避免“運動式”監(jiān)管。“房地產(chǎn)金融監(jiān)管涉及多個部門，新的監(jiān)管政策出臺及變化，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。相關(guān)部門看起來都在落實政策精神，出臺新的監(jiān)管政策，合成在一起或許對行業(yè)就是過緊過嚴的監(jiān)管，引起市場大的波動，容易造成‘合成謬誤’，因此監(jiān)管政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)十分必要。”

新京報2023年3月9日“兩會經(jīng)濟策”《有效監(jiān)管與有序復(fù)蘇 房地產(chǎn)調(diào)控平衡術(shù)》。

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 楊許麗

來源：新京報