開局之年的兩會設(shè)定了哪些發(fā)展目標？對房地產(chǎn)工作又做了哪些重要部署？

對過去5年的房地產(chǎn)工作，報告作出了總結(jié)：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產(chǎn)長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”

對于房地產(chǎn)方面的工作，今年政府工作報告作了新的定調(diào)：“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。”

2023年房地產(chǎn)市場形勢如何？怎樣防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險？將采取哪些舉措繼續(xù)實施城市更新行動？就當前住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的熱點話題，住建部部長倪虹在3月7日“部長通道”采訪活動中也作出詳細回應(yīng)，并表示“我現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升充滿信心”。

“房住不炒”長期定位不會動搖

倪虹部長強調(diào)對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升充滿信心，主要基于三個方面。第一，從供給方面來看，施工人員、施工材料都可以順利進場，很多住房項目復(fù)工率都大大提高；從需求方面來看，現(xiàn)在各房地產(chǎn)項目的售樓處看房量也在大幅提升，成交量也明顯改善。

第二，從市場預(yù)期看，今年1、2月份，全國商品房銷售結(jié)束了13個月的負增長，雖然70個大中城市的房價有漲有跌，但總體來看價格平穩(wěn)。同時，保交樓的工作也在扎實推進，切實保障了購房人的合法權(quán)益，房企合理性融資也得到了改善。應(yīng)該說，市場主體信心正在恢復(fù)。

第三，從政策落實情況看，對于首套住房大力支持、對于二套住房合理支持的政策都已經(jīng)出臺，正在落實見效。同時，關(guān)于不讓投機炒房者重新入市、原則上不支持三套以上購房的要求，各地也在認真落實。

相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，3月第一周，重點10城二手房周度成交量已達2019年以來周度最高水平，同比增長超100%。2月百城新建住宅價格環(huán)比止跌、二手住宅價格跌幅明顯收窄，購房者置業(yè)意愿回升，市場正處于修復(fù)通道。

但倪虹部長亦強調(diào)，市場企穩(wěn)回升是“牢牢堅持房子是用來住的，不是炒的定位的企穩(wěn)回升”，是“大力支持剛性和改善性需求的企穩(wěn)回升”，是“防止市場大起大落的企穩(wěn)回升”，是“促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升”。

克而瑞研究中心分析認為，“房住不炒”這一長期定位不會動搖，短期內(nèi)的紓困松綁政策是對市場過熱時期政策的糾偏調(diào)整，并不是鼓勵炒房，也不會任由投機炒作故態(tài)復(fù)萌、房價脫離控制飛漲，化解市場風(fēng)險不能以注入新的風(fēng)險和透支未來為代價。而隨著人口總量負增長、結(jié)構(gòu)日趨老齡化、城鎮(zhèn)化進程放緩，房地產(chǎn)市場中長期需求中樞水平下移是大勢所趨，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是行業(yè)發(fā)展的必由之路。

“防止無序擴張”新提法

去年底“金融16條”“三支箭”先后落地，今年1月監(jiān)管部門繼續(xù)強調(diào)支持優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負債表，聚焦優(yōu)質(zhì)房企，重點推進“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四個方面共21項工作任務(wù)。

3月3日，人民銀行副行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上表示，近期房地產(chǎn)市場交易活躍性有所上升，房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境明顯改善。

2023年兩會政府工作報告中指出“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。針對“防止無序擴張”這一新提法，中指院分析認為，過去多年房企在“三高模式”下，推動行業(yè)快速發(fā)展，部分房企市場份額快速提升，但也導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險積聚，未來針對企業(yè)的監(jiān)管或保持嚴格，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

“房地產(chǎn)行業(yè)既面臨短期的困局，也面臨長期的挑戰(zhàn)”，廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)中心主任趙卓文表示，短期的困局包括土地市場、房產(chǎn)市場萎縮，部分房地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)流動性危機，公眾對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期發(fā)生改變，收入下降等因素引發(fā)房地產(chǎn)需求下降等。長期的挑戰(zhàn)則包括人口負增長、人口老齡化，高速城鎮(zhèn)化進程放緩、經(jīng)濟增長方式發(fā)生改變、房地產(chǎn)市場階段性飽和等。2023年，整個中國房地產(chǎn)行業(yè)到了轉(zhuǎn)變的時候，急需新的發(fā)展模式。

支持剛性和改善性住房需求

從中央及監(jiān)管部門層面來看，2022年以來，監(jiān)管部門已先后落地不少需求端舉措，如財政部和稅務(wù)總局明確一年內(nèi)換房可以給予退稅優(yōu)惠，央行、銀保監(jiān)會建立首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制以及下調(diào)公積金貸款利率等，降低購房者置業(yè)成本，為剛性和改善性購房者提供更好支持。此前住建部強調(diào)需求端政策要“精準施策”，結(jié)合本次政府工作報告中“支持剛性和改善性住房需求”，需求端“精準施策”將是2023年的主要著力點。

仲量聯(lián)大中華區(qū)專業(yè)經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟分析認為，在滿足首套住房消費需求的基礎(chǔ)上，可考慮適時降低二套房首付比例、適當下調(diào)二套房貸利率加點等措施以滿足改善性住房需求，探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創(chuàng)新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施以滿足老年人、新老市民、多孩家庭等群體的住房消費需求，并使他們合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，住房消費需求支持的提法在這兩年都有，此次提及并非老生常談，是基于2022年房地產(chǎn)市場降溫的背景，針對性更強。他表示，唯有提振住房消費需求，其他房地產(chǎn)的問題包括頭部房企金融風(fēng)險的問題等才有可能真正得到解決。

保租房供給仍將是重要工作

今年政府工作報告指出，要“加強住房保障體系建設(shè)”“解決好新市民、青年人等住房問題”。事實上，去年住建部在“中國這十年”系列新聞發(fā)布會上就指出，“要健全‘兩個體系’，一個是住房市場體系，另一個是住房保障體系。保障體系更多的是政府發(fā)揮補位作用。”

今年2月，《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》發(fā)布，圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

綜合來看，2023年住房租賃政策支持力度有望進一步加大，尤其是金融支持力度。一方面，市場化長租房公募REITs今年有望取得突破；另一方面，住房租賃企業(yè)的融資將獲得更多支持。整體來看，今年住房租賃企業(yè)的融資渠道將進一步拓寬，融資成本有望降低，租賃住房項目也將更容易“算得過來賬”，市場化住房租賃企業(yè)的供給積極性有望提升。

來源：南方都市報