債權(quán)人強(qiáng)制拍賣房企不良資產(chǎn)的案例多了起來(lái)。5月份以來(lái)，部分房企資產(chǎn)被債權(quán)人擺上貨架，諸如祥祺集團(tuán)主席陳紅天旗下的3宗“收藏級(jí)資產(chǎn)”將被拍賣，萬(wàn)柳書院75套房產(chǎn)作為抵押物將被拍賣，恒大持有的廣匯集團(tuán)大部分股權(quán)也被擺上拍賣臺(tái)，將于6月8日、6月9日進(jìn)行拍賣。

這里面不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和品牌房企，債權(quán)人選擇這個(gè)時(shí)候拍賣不良資產(chǎn)的原因是什么？對(duì)于債務(wù)重組尚在進(jìn)行中的房企來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)拍賣會(huì)影響其進(jìn)程嗎？

金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人等不及了

深圳“隱形富豪”、祥祺集團(tuán)董事局主席、同心俱樂(lè)部主席陳紅天旗下位于香港的頂級(jí)豪宅將要被強(qiáng)制出售。

5月10日，第一太平戴維斯（香港）宣布，獨(dú)家代理公開招標(biāo)出售“港島山頂司徒拔道53號(hào)傲璇5樓單位連同兩個(gè)車位”，截標(biāo)日暫定為8月8日12時(shí)。

據(jù)了解，該物業(yè)單位是陳紅天及其妻子于2015年以近4億港元購(gòu)入自住，在3月份遭到接管。

同被第一太平戴維斯代理的還有陳紅天旗下的祥祺中心。5月8日，第一太平戴維斯（香港）公開招標(biāo)出售紅磡祥祺中心，截標(biāo)日期為8月28日，由原業(yè)主提供的去年物業(yè)估值約70億港元。

還有陳紅天旗下的山頂歌賦山道15號(hào)屋地，也將被拍賣。據(jù)合計(jì)，上述3處資產(chǎn)為藝術(shù)品級(jí)別的收藏級(jí)資產(chǎn)，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，總估值在百億港元左右。

無(wú)獨(dú)有偶。5月份以來(lái)，還有其他房企不良資產(chǎn)被擺上貨架，其中包括著名的萬(wàn)柳書院。

在北京豪宅圈流傳著這么一句順口溜：萬(wàn)柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰(shuí)？其中，萬(wàn)柳書院的5米灰墻排在第一位。

位于海淀區(qū)萬(wàn)柳板塊的萬(wàn)柳書院，是北京高端住宅的標(biāo)桿之一，但是卻遭遇被拍賣的命運(yùn)。

5月7日，京東拍賣網(wǎng)掛出“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”，其中抵押物為北京萬(wàn)柳書院75套未售住宅、商業(yè)服務(wù)用房以及車位，從而引發(fā)關(guān)注。

根據(jù)京東拍賣信息顯示，中國(guó)信達(dá)北京分公司是債權(quán)人，赫華恒瑞和中赫集團(tuán)是債務(wù)人，截至2023年1月31日，債權(quán)金額約為46.95億元，其中債權(quán)本金37.50億元。

此外，還有麻煩不斷的恒大。根據(jù)阿里法拍平臺(tái)發(fā)布的信息，恒大持有的新疆廣匯實(shí)業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“廣匯集團(tuán)”）30.99%股權(quán)，將被司法拍賣，總起拍價(jià)約99.33億元。這已是恒大持有的其他公司股份第二次被拍賣。上一次被拍賣的是恒大持有的盛京銀行股份。

這些資產(chǎn)被拍賣的房企，無(wú)一不是存在債務(wù)問(wèn)題。

信達(dá)北京公司在公告中稱，此項(xiàng)目是以北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)設(shè)立股權(quán)他益權(quán)信托，為重組債務(wù)提供擔(dān)保。該項(xiàng)目到期日為2025年3月份，債務(wù)人曾存在逾期等違約情形。

陳紅天旗下3處資產(chǎn)在3月份就傳出被接管的消息。當(dāng)時(shí)，祥祺集團(tuán)通過(guò)“同心俱樂(lè)部”回應(yīng)稱：“陳紅天在香港的3個(gè)核心物業(yè)根據(jù)近期銀行委托的評(píng)估報(bào)告顯示的價(jià)值約為98億港元，盡管某些物業(yè)價(jià)值比疫情前大幅下跌，但相對(duì)應(yīng)略高于50億港元貸款，負(fù)債比率不到60%。受三年疫情及全球經(jīng)濟(jì)影響，這個(gè)過(guò)程對(duì)應(yīng)還款接近10億港元。近兩個(gè)月，多筆大額應(yīng)收賬款被對(duì)方臨時(shí)悔約，同時(shí)受到一宗大額交易買方于完成交易前幾天突然悔約，造成關(guān)聯(lián)違約。加上內(nèi)地多項(xiàng)正常業(yè)務(wù)辦理過(guò)程遇到非正常的障礙。因系列事件造成短暫現(xiàn)金流斷裂。”

不過(guò)，如今這3處物業(yè)從“被接管”轉(zhuǎn)到被債權(quán)人擺上貨架，說(shuō)明祥祺集團(tuán)的現(xiàn)金流問(wèn)題并未得到解決。

還有恒大，雖然債務(wù)重組仍在進(jìn)展中，獲得的支持人數(shù)不斷增多，但是巨額債務(wù)問(wèn)題的化解并非易事。

不良資產(chǎn)拍賣未來(lái)可能會(huì)增多

5月份以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)制拍賣房企不良資產(chǎn)的現(xiàn)象多了起來(lái)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，對(duì)于債權(quán)人而言，最大的訴求就是可以拿回本金和利息，并且一般債權(quán)人在簽訂借款合同時(shí)就會(huì)要求用優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)作為抵押。當(dāng)下房企的現(xiàn)金流大都吃緊，雖然融資渠道不斷打開，但也更利于優(yōu)質(zhì)房企。在此背景下，部分房企的債務(wù)償還節(jié)奏依然偏慢，通過(guò)將相關(guān)抵押資產(chǎn)進(jìn)行拍賣的方式，是清償債務(wù)的有效途徑之一。

根據(jù)中指研究院《2023年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》，從TOP50房企1-4月銷售表現(xiàn)來(lái)看，央企、國(guó)企銷售額同比平均增長(zhǎng)近95%，銷售面積同比平均增長(zhǎng)86.2%；而民營(yíng)企業(yè)銷售額同比平均降低14.3%，銷售面積同比平均降低9.3%。央企、國(guó)企銷售與民營(yíng)房企分化顯著。

“從融資來(lái)看，自從去年11月‘三支箭’發(fā)出以來(lái)，央企、國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企融資受益明顯，大部分中小民營(yíng)房企融資環(huán)境沒(méi)有明顯改善，這些企業(yè)融資仍然十分困難，所以償債能力依然較弱。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，祥祺集團(tuán)、中赫集團(tuán)屬于中小房企，銷售回款及融資沒(méi)有明顯改善，現(xiàn)金流仍然困難，償債能力仍然較弱，會(huì)發(fā)生資產(chǎn)被債權(quán)人拍賣的現(xiàn)象。

此外，張波認(rèn)為，由于市場(chǎng)出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，不少資產(chǎn)的估值也可能會(huì)上升，或者拍賣成交的幾率也大大增加。“不良資產(chǎn)的拍賣未來(lái)可能會(huì)增多，這也是房企變相償還債務(wù)的方式之一。債權(quán)人如果對(duì)未來(lái)預(yù)期不確定性增多的話，也會(huì)加快法拍的節(jié)奏。”

值得關(guān)注的是，不少房企在進(jìn)行債務(wù)展期或者重組，不良資產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣會(huì)影響其進(jìn)展嗎？

在劉水看來(lái)，不良資產(chǎn)出售，如果能出售成功，也能償還部分債務(wù)，并且出售的也是很小一部分資產(chǎn)，不會(huì)影響展期及債務(wù)重組。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，如果這些資產(chǎn)的處理能夠解決一部分債務(wù)問(wèn)題或者緩解債務(wù)危機(jī)，對(duì)房企整體債務(wù)的展期或重組可能會(huì)帶來(lái)一定的推動(dòng)作用。但是，如果這些資產(chǎn)的處理結(jié)果只是杯水車薪，甚至可能會(huì)引發(fā)更多的債權(quán)人恐慌，不利于展期或重組。

那么，房企如何避免資產(chǎn)被強(qiáng)制處置、給債務(wù)重組騰挪更多時(shí)間呢？對(duì)此，劉水認(rèn)為，應(yīng)積極與債權(quán)人商談，努力取得債權(quán)人的理解；加快推進(jìn)債務(wù)重組進(jìn)程，盡早與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議；盤活資產(chǎn)，加快銷售回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流，增強(qiáng)償債能力。

來(lái)源：新京報(bào)