來源：新京報(bào)

記者：段文平/袁秀麗

編輯：武新

隨著年報(bào)季的結(jié)束，2022年房企的“成績(jī)單”出爐，有的令人唏噓不已，有的獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。對(duì)于各大房企來說，這些明晃晃的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)背后透露的不僅僅是過去一年的發(fā)展現(xiàn)狀，還暗含著反思與成長(zhǎng)，以及對(duì)于未來的預(yù)期。

那么，地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)還有未來嗎？代建、保租房、物業(yè)服務(wù)……房企的第二增長(zhǎng)曲線在哪里？在新發(fā)展模式下，房企又該如何抓住機(jī)會(huì)點(diǎn)？

悲觀中的謹(jǐn)慎樂觀

過去的2022年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2021年的4.4%下降到了-10%；千億房企數(shù)量更是腰斬，從巔峰時(shí)期的40余家跌至20家；出險(xiǎn)房企持續(xù)增多，停貸風(fēng)波下“保交樓”成為“硬任務(wù)”。

對(duì)于地產(chǎn)人來說，如果2022年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及發(fā)展現(xiàn)狀讓人感覺悲觀，那么2023年的初步感知是“春天來了”。房地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松、樓市成交的復(fù)蘇、出險(xiǎn)房企債務(wù)重組動(dòng)作的再進(jìn)一步，都讓行業(yè)向好發(fā)展，讓地產(chǎn)人窺探到一線陽光。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額約2.05萬億元，在同比增幅方面，相比一季度轉(zhuǎn)正之后，增幅也進(jìn)一步提升至9.7%。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，各大房企掌舵者或高管也表達(dá)了謹(jǐn)慎樂觀的看法。萬科董事會(huì)主席郁亮表示，2022年行業(yè)形勢(shì)的嚴(yán)峻性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了年初的預(yù)計(jì)，但未來的新房需求“上有天花板，下有保底線”，在外部環(huán)境沒有突發(fā)性變化的情況下，一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)仍能保持12億平方米左右的需求。

碧桂園執(zhí)行董事及總裁莫斌認(rèn)為，房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)未來5-10年，年均住房的增量需求將穩(wěn)定在10億平方米左右。城鎮(zhèn)化率的增速雖然放緩，但仍有較大的增長(zhǎng)空間。改善性需求將是未來的最大需求。

中國(guó)海外發(fā)展董事局主席顏建國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升充滿信心，“當(dāng)前市場(chǎng)仍處于房地產(chǎn)上下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)折期，雖然還存在一些不確定性，但我們對(duì)總體市場(chǎng)有信心�？傊�，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大行業(yè)、好行業(yè)。”

新的一年，挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)仍無處不在，但是寬松政策，尤其是對(duì)改善性住房需求的持續(xù)支持，也會(huì)給房企在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)方面帶來機(jī)會(huì)。

“新行業(yè)周期應(yīng)積極把握新型城鎮(zhèn)化、居住品質(zhì)改善需求帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。”保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平如是說。

尋求第二增長(zhǎng)曲線

雖然在年報(bào)中，地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)數(shù)據(jù)略顯慘淡，但是多元業(yè)務(wù)熬過寒冬，呈現(xiàn)出一片新氣象。

在經(jīng)過多年沉淀后，萬科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)終于走過“交學(xué)費(fèi)”階段。郁亮在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，今年，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入還會(huì)有兩位數(shù)的增長(zhǎng)，利潤(rùn)開始有正向的貢獻(xiàn)。與開發(fā)業(yè)務(wù)不同，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)是“滾雪球”業(yè)務(wù)，做存量生意，靠的是復(fù)合增長(zhǎng)力量，是永續(xù)生意，給一定的時(shí)間，一定會(huì)對(duì)收入、利潤(rùn)有重大影響。

與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)新的掌舵人陳序平也在開創(chuàng)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)曲線。陳序平透露，未來5年，龍湖集團(tuán)將大力發(fā)展非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比提升50%以上。

據(jù)悉，2022年，陳序平對(duì)龍湖的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行了重構(gòu)，變成一個(gè)開發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道、兩個(gè)服務(wù)航道，后面四個(gè)賽道分別是商場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理和代建業(yè)務(wù)。

此外，剛剛“換帥”的碧桂園經(jīng)營(yíng)策略也在發(fā)生變化，董事會(huì)主席楊惠妍表示，目前碧桂園的工作重心是科技建造、代管代建輕資產(chǎn)這兩個(gè)新興業(yè)務(wù)。據(jù)悉，碧桂園將堅(jiān)持“一體兩翼”的布局，即房地產(chǎn)是主體，兩翼分別為輕資產(chǎn)發(fā)展的代管代建和科技建造，后者也將成為其未來增長(zhǎng)的第二曲線。

華僑城則提出了“一體兩翼三功能”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展新模式，即以地產(chǎn)開發(fā)為主體，依托“兩翼”文旅和商業(yè)、酒店、物管、會(huì)展等相關(guān)泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)“投資、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)”的多元化功能。

地產(chǎn)開發(fā)高周轉(zhuǎn)模式神話已經(jīng)破滅，發(fā)展模式與底層邏輯正在發(fā)生改變，用多元化經(jīng)營(yíng)抵消銷售收入的周期波動(dòng)，探索第二增長(zhǎng)曲線，尋找行業(yè)的新動(dòng)能，改善當(dāng)前的盈利水平，這已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。

不過，在58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波看來，無論是地產(chǎn)開發(fā)，還是多元業(yè)務(wù)，房企都應(yīng)該從以往更多追求規(guī)模化角度，轉(zhuǎn)向更加高質(zhì)量的發(fā)展，盈利的穩(wěn)定性、發(fā)展的安全性要放在第一位，再去考量如何更好地布局第二曲線。

探索新發(fā)展模式

新的發(fā)展模式自去年以來，在各大中央、部委會(huì)議中被頻繁提及，在今年的年報(bào)季，也是熱議的焦點(diǎn)。

諸如業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、董事會(huì)主席李欣表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了三年調(diào)整，已經(jīng)發(fā)生深度改變，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制正在構(gòu)建，新舊模式的轉(zhuǎn)變正在逐步形成，更為考驗(yàn)企業(yè)的戰(zhàn)略定力。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，經(jīng)歷本輪市場(chǎng)周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式，疊加新房市場(chǎng)總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。

未來房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向就是探索新的發(fā)展模式，這已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。對(duì)于新發(fā)展模式，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，至少要有這三個(gè)特征：創(chuàng)新的發(fā)展模式、高質(zhì)量的發(fā)展模式、可持續(xù)的發(fā)展模式。

在國(guó)海證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊看來，新發(fā)展模式“新”在三個(gè)方面，其中，“新”在房地產(chǎn)繼續(xù)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位的內(nèi)涵擴(kuò)充，不止地產(chǎn)開發(fā)，還有存量改造、中介服務(wù)、物業(yè)管理以及養(yǎng)老、托幼、教育等基于住宅而衍生的生活服務(wù)。對(duì)于房企這個(gè)市場(chǎng)主體來說，“新”在于由追求速度轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)，“三高”模式走向終結(jié)，利潤(rùn)將主要來源于提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)獲取溢價(jià)。

那么，房企如何擁抱新的發(fā)展模式？如何乘風(fēng)破浪？在業(yè)內(nèi)人士看來，房企要改變過去大開大合的野蠻開發(fā)模式，更加注重質(zhì)量與效益，注重安全與風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在保租房、物業(yè)增值服務(wù)等領(lǐng)域，尋找新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。“穿越周期，靠的是經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。”

劉水表示，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)賽道彎道超車機(jī)會(huì)減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來或?qū)⑿纬山鹱炙�形行業(yè)格局。其中，央企、國(guó)企仍將是重資產(chǎn)開發(fā)生力軍，市場(chǎng)份額保持在較高水平。同時(shí)，專業(yè)化分工是大趨勢(shì)，細(xì)分領(lǐng)域?qū)�業(yè)企業(yè)增多。少數(shù)頭部企業(yè)能夠發(fā)展成為橫跨多個(gè)領(lǐng)域的綜合開發(fā)企業(yè)，多數(shù)企業(yè)需專注于個(gè)別優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，細(xì)分行業(yè)或?qū)�產(chǎn)生龍頭企業(yè)。