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      廣州土拍“冰火兩重天”:核心地塊被爭搶,外圍區(qū)域無人問津

      來源:界面新聞 更新時間:2023年06月14日 【字體:

      界面新聞記者 | 黃昱

      在銷售端復(fù)蘇乏力但需新投資補(bǔ)倉的兩難境地下,房企極致追求核心板塊的核心地塊,這也導(dǎo)致當(dāng)前的土拍市場越發(fā)分化。

      6月13日,廣州迎來今年第二批涉宅用地的首場土拍,也是今年以來以及接下來幾場土拍中規(guī)模最大的一場,共掛牌5宗地塊,其中番禺占了3宗,荔灣和從化各1宗。

      從土拍結(jié)果來看,此次流拍地塊超過一半,唯一成交的2宗地塊均位于番禺,且均競價觸頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié),分別為番禺大道以西BC0613006地塊(好又多地塊)、番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊,成交總價分別約為12.9億元、10.4億元,溢價率均為15%。

      這一成交結(jié)果與廣州今年首批供地的土拍場景存在一定差異。

      少量、多次進(jìn)行土拍的首批供地雖然也是冷熱分明,但除了增城區(qū)一宗地塊因故終止出讓外,其余7宗全部都順利成交,其中三宗番禺地塊以及一宗荔灣羊城食品廠地塊觸頂搖號,剩下全部底價成交,且由國企和地方城投平臺拿下。

      很顯然,現(xiàn)在地方城投已經(jīng)很難出頭托底了,而有拿地預(yù)算的房企則在投資邏輯上嚴(yán)重趨同,最終導(dǎo)致非優(yōu)質(zhì)地塊無人問津,而優(yōu)質(zhì)地塊受到激烈爭搶。

      番禺區(qū)域在廣州今年的土拍市場中可謂出盡風(fēng)頭。

      據(jù)公開數(shù)據(jù),今年前五月,番禺區(qū)掛牌出讓的宅地多達(dá)6宗,供應(yīng)數(shù)量已超去年全年,且由于地塊普遍素質(zhì)較優(yōu),未拍先火、觸頂搖號已然成為常態(tài)。此次土拍也是繼迎賓路、長隆萬博地塊后,今年番禺貢獻(xiàn)的另外兩幅搖號地塊。

      克而瑞廣佛區(qū)域?qū)I(yè)分析師肖文曉表示,近期番禺地市熱度較高主要有幾個原因:一是今年首批供地中長隆、迎賓路地塊均搖號出讓,開門紅為番禺地市吸引了更多的關(guān)注度;二是推出的地塊較為優(yōu)質(zhì),不僅地段較為成熟,地價也與周邊一二手房有明顯的價差,利潤空間相對可觀。

      此外,番禺區(qū)域置業(yè)需求有支撐,不僅可以承接中心城區(qū)的價格外溢需求,其二手房交易量也常年排在廣州各區(qū)前列,地緣置換需求充足;與此同時,近年以萬博板塊為首的網(wǎng)紅樓盤在市場上既有價格又有流量,起到了帶動番禺各個板塊的“吸睛效應(yīng)”。

      此次土拍中,好又多地塊是熱度最高的。該地塊位于番禺大道南以西,東興路南側(cè),交通較為便利,距離番禺廣場地鐵站(1/18/22號線交匯站)約1公里。

      與此同時,該地塊臨近番禺區(qū)府,周邊中銀大廈、中信銀行等金融企業(yè)林立,還有永旺夢樂城、基盛萬科里、萬科中央公園、匯瓏新天地、五星級酒店等豐富商業(yè)配套。

      除了較為優(yōu)越的區(qū)位外,好又多地塊體量也不大,占地僅約2.37萬平方米,總建面約為5.38萬平方米,競拍總價觸頂后總價也才12.9億元,折合樓面價約為2.4萬元/平方米。

      合富研究院指出,從近期土拍結(jié)果來看,房企對“優(yōu)質(zhì)板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞,這與企業(yè)現(xiàn)階段更著重“風(fēng)險可控+穩(wěn)定走貨”的開發(fā)訴求有關(guān)。

      好又多地塊雖然競價觸頂,但從樓面價來看,還是留給了開發(fā)商不小的盈利空間。克而瑞廣佛團(tuán)隊指出,地塊周邊多為樓齡較高的二手項目,沉淀了不少置換需求;一手方面則有金海岸花園、龍湖·金地天峯等,住宅售價約為3.9萬-4.6萬/平方米。

      當(dāng)前市場的復(fù)蘇并不明朗,對各大房企而言,現(xiàn)金流依然是生命線,小體量地塊的可控性更強(qiáng)。今年同樣進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的荔灣區(qū)羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊也都是小體量,占地面積分別僅有3.1萬平方米、3.2萬平方米。

      開發(fā)商的追捧也印證了番禺好又多地塊素質(zhì)不錯。按照原定計劃,好又多地塊應(yīng)于6月13日下午2時正式競拍,但距正式開拍前,該地塊便已獲得12家房企18輪報價觸頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。

      有市場消息稱,該地塊實(shí)際獲得20家企業(yè)報名,其中8家是馬甲,參拍企業(yè)包括招商、綠城、中鐵、路勁、中建五、華發(fā)、葛洲壩、保利發(fā)展等。

      同樣在此次土拍中進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的番禺客運(yùn)站地塊其實(shí)命運(yùn)多舛,去年的第三輪土拍中因無人舉牌而流拍。

      這次回爐,番禺客運(yùn)站地塊地價和規(guī)劃條件都沒變,僅僅是放松了付款期限,減輕開發(fā)商資金沉淀的壓力。

      據(jù)中指控股數(shù)據(jù),番禺客運(yùn)站地塊吸引了5家房企報名參拍,包括保利發(fā)展、招商、綠城、中建五局、金茂,最終經(jīng)過15輪報價觸達(dá)上限價10.38億進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。

      番禺客運(yùn)站地塊的占地面積約為2.3萬平方米,總建面約為5.1萬平方米,折合樓面價約為2萬元/平方米。

      中指控股指出,若按4萬/平方米的精裝售價測算,該地塊銷售凈利潤率為12.3%。

      相較于上述進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的兩宗地塊,此次土拍中因無人報價而慘遭流拍的三宗地塊則各有硬傷。

      中指控股認(rèn)為,荔灣小梅大街地塊因體量過于迷你等“先天不足”限制,可操作空間太小,勸退了一眾開發(fā)商。番禺市橋客運(yùn)站、從化鄧村村地塊區(qū)位較偏,周邊環(huán)境一般,房企關(guān)注度低。

      “對于開發(fā)商而言,僅僅關(guān)注區(qū)域及板塊市場的表現(xiàn)是不夠的,一地一議、精準(zhǔn)研判是房企投資的標(biāo)準(zhǔn)動作。”肖文曉稱。

      番禺這兩宗搖號地塊最終花落誰家將在明日揭曉。此外,本月內(nèi)將拍賣的來自萬科廣信資產(chǎn)包的荔灣區(qū)蕙蘭苑、紫蘭苑地塊和天河區(qū)員村地塊,都備受市場關(guān)注。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      璟宸府 10037 通達(dá)路
      天邑鑫瑞花園 6430 大邑大道
      云上旅游度假區(qū) 16828 青霞
      國科城投濱江新城 9421 內(nèi)蒙古大道
      邑城大院 13200 內(nèi)蒙古大道
      源泉鳳凰城 8800 大邑大道
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