在“史無前例”的公租房建設(shè)中,公租房資金回報(bào)率低、時(shí)間長的特點(diǎn),降低了社會(huì)資本介入的積極性。在具體融資方案出臺(tái)之前,資金短缺仍是公租房建設(shè)面臨的尷尬難題。另外,由于缺乏具體政策支持,各地公租房建設(shè)模式也不盡相同。

為此,《中國建設(shè)報(bào)•中國住房》記者專訪清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、博士生導(dǎo)師劉洪玉,請他就這些熱點(diǎn)問題,通過研究者的觀察,從學(xué)術(shù)角度予以解析。

中國住房:目前各地公共租賃住房建設(shè)中遭遇的最大問題是資金短缺,你認(rèn)為出現(xiàn)這個(gè)問題的深層次原因是什么？

劉洪玉:公共租賃住房是面向中低收入家庭或“夾心層”家庭、以適當(dāng)?shù)陀谑袌鰞r(jià)格的租金水平對外出租的保障性住房。

公共租賃住房開發(fā)建設(shè)有如下幾個(gè)特點(diǎn):一是屬于長期投資,因此需要長期資金支持;二是屬于收益水平較低的保障性住房,因而除了需要政府在土地、財(cái)政、稅收方面的支持或補(bǔ)貼外,還要求投入的資金尤其是債務(wù)資本是低成本資金。

目前,資本市場上的長期低成本資金未必不夠充裕,包括社�；�金、保險(xiǎn)資金、住房公積金、開發(fā)銀行資金等在內(nèi),但這些資金都有非常嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理要求,即低收益必須保證低風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)楣�共租賃住房政策的執(zhí)行尚處在初級(jí)階段,社會(huì)力量與政府合作的責(zé)權(quán)利邊界還不是非常清晰,風(fēng)險(xiǎn)水平難以估計(jì),因此即便有大量的長期低成本資金愿意參與公共租賃住房建設(shè),也還沒有找到相關(guān)方面能一致認(rèn)可的合作機(jī)制和模式。

中國住房:目前公租房建設(shè)有幾種不同的方式,包括政府成立國企公司大包大攬建設(shè),通過出讓地塊捆綁由企業(yè)建設(shè)(甚至持有),政府主導(dǎo)企業(yè)代建等。你認(rèn)為這幾種模式各有什么利弊？

劉洪玉:公共租賃住房建設(shè)的模式,有政府通過其成立的公共租賃住房投資公司直接開發(fā)建設(shè)經(jīng)營、政府委托或授權(quán)企業(yè)代建(BT模式)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓公共租賃住房用地開發(fā)建設(shè)經(jīng)營、商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建公共租賃住房等模式。

以上各種模式很難比較其優(yōu)劣,因?yàn)槲覀儽姸喑鞘械臓顩r或條件是千差萬別的。

總體而言,盈利性社會(huì)機(jī)構(gòu)(如開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行資金、機(jī)構(gòu)投資者資金等)參與公共租賃住房的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營,通常只是參與其中的某個(gè)階段或某個(gè)環(huán)節(jié),他們除了需要政府提供其參與的動(dòng)力(如稅收減免等)以外,還需要有可預(yù)期的、明確的退出機(jī)制安排。

因?yàn)楣�共租賃住房的租金水平由政府審定、租住家庭資格由政府審查批準(zhǔn),因此最有能力承擔(dān)這些政策風(fēng)險(xiǎn)的,應(yīng)該是專職公共租賃住房的政府相關(guān)機(jī)構(gòu)和非盈利機(jī)構(gòu),即便是贏利性社會(huì)機(jī)構(gòu)參與的部分,最終也需要轉(zhuǎn)移到政府機(jī)構(gòu)或非盈利機(jī)構(gòu)這個(gè)平臺(tái)上。因此,盡快建立和完善政府專職公共租賃住房資產(chǎn)管理的平臺(tái)(政府機(jī)構(gòu)和非盈利機(jī)構(gòu)),就顯得非常必要。

中國住房:針對資金短缺問題,如何從政策層面來解決？

劉洪玉:政策都是短期的,政策或行政命令雖然可能解決部分短期內(nèi)的資金需求,但通常只能應(yīng)急,不能持久。從公共租賃住房制度可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā),還應(yīng)該加強(qiáng)住房保障立法,加大制度建設(shè)的力度。