日前，國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（簡稱《通知》），對商品房預（銷）售行為、二手房中介經(jīng)紀行為等予以規(guī)范，其中特別要求二手房過戶時必須提供中介合同。此舉意味著，今后從事二手房交易，在辦理過戶時，除了要向房產(chǎn)部門提交買賣雙方簽訂的買賣合同之外，還要提交買賣雙方與二手房中介三方簽訂的中介合同。

這是對今年4月1日起實施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的進一步貫徹落實，其中明確指出，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)成交的房地產(chǎn)交易，辦理交易過戶時要提交房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽名的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，意在杜絕“陰陽合同”這一市場頑疾。

新規(guī)將著力打擊“陰陽合同”

在二手房市場上，因中介不規(guī)范引發(fā)的種種糾紛十分常見。而《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》新規(guī)實施已經(jīng)三個多月，記者從市區(qū)各中介公司及個體中介處了解到，由于國家沒有對二手房中介服務的繳費標準作出相關(guān)規(guī)定，雖然不少中介店內(nèi)墻上都貼有各個項目的收費標準，且普遍都按照實際交易額的百分之一收取中介費用，但這一“標準”卻往往根據(jù)市場的冷熱而改變。

一私人中介負責人告訴記者：“百分之一只是一個行業(yè)普遍的標準，前兩年樓市熱鬧的時候，一些生意好的中介會收得更高，而現(xiàn)在是觀望期，交易量極少，中介費可以適當少收。”當記者暗示能否簽訂“陰陽合同”，有個體中介直接表示出默許。市區(qū)一連鎖中介機構(gòu)的分店經(jīng)紀人介紹，稅務部門對于每個區(qū)域的房子都會有一個稅務評估，交易完成之后只要按照評估價格繳稅即可。

記者了解到，在二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格，而“陽合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是虛高的房價合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；另一種是填低房價的合同交給房地產(chǎn)交易中心過戶，以便少交稅。目前，二手房交易只需提交買賣合同，中介合同并不需要向房產(chǎn)部門出示。而新規(guī)不但劍指“陰陽合同”，還明確中介公司的義務，讓違規(guī)行為無處遁形。

在新規(guī)中，要求各地要以貫徹落實《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》為契機，依法嚴肅查處未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務、提供或者代辦虛假證明材料、協(xié)助當事人簽訂“陰陽合同”的事件。由于在過戶時需要提供中介合同，所以相關(guān)部門可查看每單代理合同，是否違規(guī)便一目了然。中介公司亂收費、提供假證明材料等行為將會得到監(jiān)控。

影響

進一步規(guī)范房產(chǎn)中介行業(yè)

“感覺通過中介公司看的房子會貴很多。”近日，準備在建設路附近購置一套二手房的市民陳先生抱怨道。他認為，中介市場的經(jīng)營混亂推高了二手房房價，也在不同程度上侵犯了消費者的權(quán)益。低買高賣、炒房、違規(guī)操作、卷款潛逃等等現(xiàn)象屢見不鮮。

對此，該《通知》明確要求房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并由房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽名。未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的，不得在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同上簽字。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要嚴格按照商品房預（銷）售方案和申報價格對外銷售。各地對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、發(fā)布虛假信息和廣告、規(guī)避限購政策、違法返本銷售和售后包租，以及不按規(guī)定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規(guī)行為，要依法依規(guī)嚴肅處理；對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及群眾投訴較多的房地產(chǎn)項目，要及時進行核實處理，情況查實的責令其限期整改，整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。

成都富房不動產(chǎn)房屋經(jīng)紀公司的副總經(jīng)理劉應忠認為，成都已實施了房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法，已從經(jīng)紀機構(gòu)、經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員兩個方面對成都市中介機構(gòu)進行了規(guī)范。他表示，其實早在該管理辦法出臺前，成都房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)有類似的自律性管理制度，富房的所有從業(yè)人員都是持證上崗，同時所有的代理收費也是透明公開的。因此通知的正式實施，將進一步規(guī)范整個行業(yè)。

成都

中小房屋中介將受沖擊

業(yè)內(nèi)人士認為，《通知》的出臺是為了應對炒房和交易市場上的哄抬房價行為。在成都二手房交易市場上，有房產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的從業(yè)人員少，一些房產(chǎn)經(jīng)紀人認為，如果新規(guī)真的實施，對小中介機構(gòu)的沖擊會很大。據(jù)透露，一些沒有資質(zhì)的中介公司，由于缺乏強有力的監(jiān)管手段，常通過“吃價差”、“兩頭吃”等手段，擾亂市場秩序。現(xiàn)在有了“立等可取”，有中介資質(zhì)且具備網(wǎng)上簽約資格的中介公司，可以更專注市場競爭；沒有資質(zhì)的中介公司則無法通過網(wǎng)上預審，業(yè)務量面臨萎縮。迫使這些公司向規(guī)范化、品牌化公司看齊，提升自身服務素質(zhì)，從而提升全行業(yè)服務水平，一些小的中介勢必受到?jīng)_擊。

據(jù)了解，成都早已經(jīng)開始實行中介機構(gòu)備案管理。目前，在主管部門的備案中介機構(gòu)從2008年底的295家上升到2010年底的1224家。同時，從去年開始，成都就在全國范圍內(nèi)率先啟動了對全市從事房地產(chǎn)銷售人員進行統(tǒng)一注冊，持證掛牌管理，截至目前，累計注冊登記的房地產(chǎn)銷售服務人員達到了21507人。

除了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，成都市在后期還將出臺《成都市房地產(chǎn)居間行業(yè)服務規(guī)范》、《成都市房地產(chǎn)代理行業(yè)服務規(guī)范》等措施和具體的管理辦法，將重點針對中介門店設置一系列“標準化”，要求逐一達標，否則將被淘汰。瑪雅房屋成都總部總經(jīng)理雷建認為，新規(guī)設置的門檻對中小中介機構(gòu)影響較大，同時其監(jiān)管機制和處罰機制提高了從業(yè)機構(gòu)或人員的違規(guī)成本，一旦違規(guī)輕則經(jīng)濟處罰重則被行業(yè)踢出局，這樣的后果讓很多從業(yè)人員都有所顧忌。管理辦法的實施在一定程度上會對整個經(jīng)紀行業(yè)進行一次洗牌，一些不具備資質(zhì)和實力的代理機構(gòu)勢必會轉(zhuǎn)頭到品牌中介旗下，通過加盟形式繼續(xù)下去。