【普通住宅】

郊區(qū)占比超過六成；

全國前十房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%；

60-130平米這個普遍被認為屬于“剛需”群體的面積段成交房源的套數(shù)占比達到80%。

首次置業(yè) 到繞城高速做選擇

上半年成都市場依舊整體表現(xiàn)平穩(wěn)，不過在市場調(diào)整背景之下，一些集中性趨勢已經(jīng)越來越明顯：近郊五區(qū)縣龍泉、郫縣、新都、雙流、溫江的成交量遠超主城區(qū)；大開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績上揚，市場向大開發(fā)商集中的趨勢明顯；在產(chǎn)品面積端上，60-130平米戶型的成交套數(shù)占據(jù)八成，處于絕對領(lǐng)先態(tài)勢。

從區(qū)域上看，主城區(qū)住宅成交量已經(jīng)遠遜于郊區(qū)，而由于價格導(dǎo)向作用明顯，剛需出城，郊區(qū)成為剛需的主要置業(yè)區(qū)域。在以剛需為基石的當(dāng)今市場，郊區(qū)崛起之勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。此外，郊區(qū)的名企名盤依舊是最受購房者關(guān)注的項目，與第一季度的行情相似的是，品牌企業(yè)的產(chǎn)品在如今的市場情況下更受購房者關(guān)注；而在戶型面積上，中小戶型占據(jù)多數(shù)依舊證明了主流剛需市場在眼前的主要支柱地位。

區(qū)域

主城區(qū)成交量僅為郊區(qū)一半

根據(jù)世家機構(gòu)2010年年報顯示，去年郊區(qū)成交面積1591萬平方米。而綜合多家機構(gòu)的年度數(shù)據(jù)，其實從去年起，成都市主城區(qū)和近郊區(qū)的成交面積比例就已經(jīng)達到了4:6左右，郊區(qū)呈現(xiàn)崛起之勢。今年初，成都的調(diào)控措施出爐之時，已有多家機構(gòu)和多位業(yè)內(nèi)人士在預(yù)測后市走勢時提到“郊區(qū)將超過主城區(qū)占據(jù)主流”這一判斷。

根據(jù)正合地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，上半年主城區(qū)成交商品房350萬平米，近郊區(qū)成交660萬平方米，近郊區(qū)領(lǐng)先主城區(qū)310萬平方米，占到上半年總成交的65%左右。結(jié)合過去兩年主城區(qū)和近郊區(qū)的成交面積數(shù)據(jù)可以看到，近郊區(qū)和主城區(qū)的近郊面積之間的差距繼續(xù)拉大。無論從哪角度來看，近郊區(qū)成為樓市成交主力都是必然，而其中最主要引導(dǎo)因素來自于價格。

隨著主城區(qū)的大規(guī)模城市化建設(shè)已經(jīng)基本結(jié)束，開發(fā)商“出城”已是大勢所趨。在上半年銷售額和銷售面積排名靠前的項目中，南湖國際社區(qū)、佳兆業(yè)麗晶港、上錦頤園、合能四季康城、果殼里的城、恒大御景半島、中信未來城等項目都處于郊區(qū)。但凡我們能想到的大品牌開發(fā)商，都在成都近郊區(qū)有在售項目。隨著交通和配套門檻的逐步解決，近郊區(qū)域更加適宜居住，以剛需為主的自住需求出城置業(yè)是郊區(qū)成交量上升的重要原因。實效機構(gòu)執(zhí)行董事吳昊就曾表示，如今首次置業(yè)只有到繞城高速附近做選擇。

另外一個不容忽視的事實是：除了少數(shù)區(qū)域因為自然資源而具有的特殊居住價值之外，相較于成都市主城區(qū)涇渭分明的區(qū)域?qū)傩�，近郊區(qū)對于居住的均好性更加突出。而近郊區(qū)在城市化過程中的后發(fā)優(yōu)勢讓各個新城在城市功能規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)等方面都能做得更加科學(xué)和合理。

企業(yè)

前十強業(yè)績增長80%

根據(jù)中房信的數(shù)據(jù)，今年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。在成都，大開發(fā)商也同樣強勢，根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年成都市銷售金額排名前五的企業(yè)分別是保利、萬科、龍湖、華潤、中海，此外綠地、九龍倉、藍光、恒大、中鐵建等企業(yè)也有突出表現(xiàn)。

根據(jù)正合地產(chǎn)對成都市場單盤成交面積前20名的項目統(tǒng)計結(jié)果來看，前20名半年的平均銷售面積為12萬平米，前十名的平均銷售面積為13.7萬平米。在以往來說，10萬平方米幾乎是一個樓盤一年的正常銷售面積。

綜合各家機構(gòu)的分析，這些大企業(yè)走強的原因無非是占據(jù)主流產(chǎn)品市場或者根據(jù)市場形勢調(diào)整了營銷策略。今年的樓市普遍被認為是剛需走強的一年，因而占據(jù)主流產(chǎn)品市場的開發(fā)商獲得巨大優(yōu)勢。購房者在市場調(diào)整的背景之下，對于品牌開發(fā)商的產(chǎn)品更加青睞。嘉聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理劉忠認為，在這種市場背景之下，大品牌企業(yè)的產(chǎn)品意味著更高的安全性，所以在市場不好的時候，份額向大開發(fā)商傾斜已是必然。

此外，還有一些開發(fā)企業(yè)選擇了通過調(diào)整價格來贏得市場，中德英倫聯(lián)邦、中鐵西城、佳兆業(yè)君匯上品都以低于片區(qū)平均水平的價格入市贏得了不俗的銷售業(yè)績，一些在售項目也對售價進行了調(diào)整，中海自4月底起進行了全國范圍的降價銷售，5月和6月中海的銷售額都突破百億大關(guān)。此外，九龍倉時代晶科名苑、復(fù)地雍湖灣等項目也通過團購的方式提高折扣。

出于對各大城市新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ目春茫�一些在新興區(qū)域開發(fā)的大品牌企業(yè)借此吸引了較多注意，中信未來城、萬科海悅匯城、保利公園198、果殼里的城、中國鐵建國際城等項目憑借區(qū)域潛力與品牌綜合的優(yōu)勢表現(xiàn)突出。

產(chǎn)品

80%成交房源是60-130平米

根據(jù)正合地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，從成交住宅的戶型面積段來看，60-90平米產(chǎn)品占了近60%，90-130平米的產(chǎn)品占了約20%。60-130平米這個普遍被認為屬于“剛需”群體的面積段成交房源的套數(shù)占比達到80%。

從上半年銷售業(yè)績最好的樓盤上看，中小戶型比例較大的項目名列前茅，萬科今年上半年銷售額656億元，其中90平米以下產(chǎn)品超過6成。在成都，萬科供應(yīng)的產(chǎn)品幾乎全部為“90系”，海悅匯城、金潤華府、魅力之城、金色領(lǐng)域等項目都持續(xù)穩(wěn)定銷售。

而成都市場的企業(yè)銷冠則屬于保利，保利上半年在成都市場銷售額突破50億大關(guān)，其中僅保利花園一個項目就占據(jù)半數(shù)。此外保利公園198、保利心語、保利香檳國際等項目的住宅都受到市場熱捧，除了保利產(chǎn)品一貫表現(xiàn)出的性價比優(yōu)勢之外，其很巧妙地選擇了70-130平米這個剛需面積段。而在3月舉行的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)發(fā)布會上，保利集團相關(guān)負責(zé)人也表示將繼續(xù)主推主流產(chǎn)品，70-110平米產(chǎn)品的總量要占據(jù)近7成。

保利、萬科、恒大等行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的垂范作用不言自明，佳兆業(yè)麗晶港、上錦頤園、合能四季康城、果殼里的城等項目也主推中小戶型產(chǎn)品。而藍光、恒大等企業(yè)和萬科、保利一樣，在豐富產(chǎn)品線的同時，也將主要精力放在主流產(chǎn)品上，恒大在大邑、金堂、青白江等地都開始大面積供應(yīng)剛需產(chǎn)品，而藍光新推項目金楠府、錦繡城、四葉城等項目也以80-120平米之間的戶型為主。

【低密住宅】

今年上半年，低密住宅的成交量一直在低位徘徊，市場表現(xiàn)平淡。

而對比普通住宅而言，盡管市場大勢并不樂觀，但依然有項目憑借著超高性價比“一招吃天下”，創(chuàng)下當(dāng)前樓市的奇跡。而性價比，并不是低密住宅的賣點。

性價比，不是賣點

產(chǎn)品

機構(gòu)分析

推盤量增加，成交銳減

“從目前的情況來看，今年上半年的低密住宅市場表現(xiàn)平淡。”中原地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理莊澤寶這樣說。

從嘉聯(lián)地產(chǎn)研究發(fā)展中心提供的數(shù)據(jù)來看，今年1月到4月，成交量持續(xù)下跌，到4月，跌入今年上半年以來的最低點，5月、6月有一定回升，但依舊在低位徘徊。1月的成交套數(shù)為906套，2月為819套，到三月下降為563套，到了4月則銳減到340套，5月、6月的成交套數(shù)分別為476和398套。從成交面積來看，4月依然是最低，只有66650.59平米。

但與此形成鮮明對比的是，低密住宅市場今年上半年的新增供應(yīng)量，4月卻是最高的，達到了1146套，面積達到196240.6平米，3月到5月的供應(yīng)量都較高，而2月的新增供應(yīng)量則是上半年最低的，只有17套，新增面積為6065.05平米。

機構(gòu)分析

上半年，幾乎無亮點

嘉聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理侯紅權(quán)：從每年的情況來看，成都市對低密住宅的消化量是基本穩(wěn)定的，每年的一季度都是市場的淡季。而今年二季度所表現(xiàn)出的成交量低迷，和整個市場大勢是相匹配的，一季度受到的影響還不是很大，但到了二季度，受資金面持續(xù)緊張的影響，成交量下滑明顯。

中原地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理莊澤寶：出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，和市場有很大關(guān)系，由于受政策的影響，信貸的收緊，今年樓市的成交量下跌很明顯，從低密住宅板塊來看，開發(fā)商的供應(yīng)熱情，在上半年也受到了一定影響，不管是成交量還是新增供應(yīng)量都受到了影響。即使5、6月的成交量有所回升，但依然是在低位徘徊，很能激發(fā)市場的購買熱情。

塵玉品牌管理機構(gòu)總經(jīng)理朱亞：上半年幾乎沒有什么亮點。成交低迷有三個原因：首當(dāng)其沖的是市場調(diào)控，其次是不少開發(fā)商由于把握不住方向，不敢貿(mào)然亮相或是推盤，導(dǎo)致低密住宅的供應(yīng)量比較少；三是開發(fā)商對產(chǎn)品的價格預(yù)期也比較高。上半年讓人有印象的低密住宅,可能就是置信·牧山麗景了。

區(qū)域

南延線—華陽成交供應(yīng)都較高

從區(qū)域來看，上半年南延線———華陽板塊相出色。其不管是成交量還是新增供應(yīng)量，都相對較高。

嘉聯(lián)地產(chǎn)研究發(fā)展中心提供的數(shù)據(jù)顯示，成交量南延線上半年達到82131.96平米，僅次于溫江的85449.86平米。而從新增供應(yīng)量來看，南延線———華陽則超過了牧馬山、青城山、溫江、新都、龍泉、郫縣等區(qū)域，達到了54374.88平米。

從存量來看，傳統(tǒng)的低密住宅板塊，牧馬山和溫江的存量最大。牧馬山2010年下半年的存量是101884.64平米，溫江是218569.37平米，到2011年上半年，牧馬山存量則為202153.74平米，溫江為174691.12平米。南延線相對存量較小，2011年上半年為77763.49平米。

機構(gòu)分析

哪里可做第一居所

嘉聯(lián)地產(chǎn)研究發(fā)展中心：南延線-華陽板塊靠近國際城南的天府新城，高端品牌項目云集，可作為第一居所的低密住宅社區(qū)，消費者認可度強。而且該板塊上半年供應(yīng)較大，隨著配套逐漸成熟，板塊內(nèi)成交情況較好。板塊也因為麓山國際社區(qū)、蔚藍卡地亞、建發(fā)淺水灣等產(chǎn)品，口碑較好。但目前，隨著該板塊一些項目銷售逐漸收尾，板塊逐漸向南移，麓湖片區(qū)將會成為后期銷售重點區(qū)域。

成都商報記者 劉婷

上半年低密住宅成交面積TOP10

項目 成交面積（㎡）

麓山國際社區(qū) 60553

三盛翡儷山 22956

恒大山水城 21241

歐香小鎮(zhèn) 18467

三利宅院 17938

龍湖長橋郡 16736

蔚藍卡地亞 15449

錦繡尚郡 13731

華僑城 13216

悅水藍山 11596