中原地產(chǎn)：

二手房市場受阻議價(jià)空間有望出現(xiàn)

上周有不少“高性價(jià)比”新盤入市，并有部分新房價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，這對于正處在膠著狀態(tài)的二手房市場有著不小的沖擊；從目前二手房市場來看，房東與購房者之間的僵持狀態(tài)仍在持續(xù)，且短期內(nèi)很難突破；限購對于二手市場已是沉重打擊，接踵而至的“限貸、停貸、難貸”對于二手房市場無疑更是雪上加霜。同一手房市場相比，二手房市場面臨著更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

目前成都樓市約九成的二手住宅交易都是剛性自住和改善型需求，投資需求被極大抑制，這種狀況短期內(nèi)很難改變。由于房東與購房者均無較大入市熱情，二手房成交量仍將在低位震蕩。另一方面隨著高校學(xué)生畢業(yè)潮來臨，二手房市場的租賃業(yè)務(wù)量有望在第三季度進(jìn)一步提高。而從二手房價(jià)格來看，目前雖未見明顯下滑，但部分樓盤價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)，隨著政策的持續(xù)強(qiáng)壓，再加上一手房市場的帶動(dòng)，在接下來的三季度，二手房市場將會(huì)有不同程度的“議價(jià)空間”出現(xiàn)。

二手房成交的持續(xù)低迷讓多數(shù)中介備受煎熬，實(shí)力較弱和業(yè)務(wù)單一的二手房中介更是舉步維艱，更多的中小中介機(jī)構(gòu)面臨著倒閉或者轉(zhuǎn)行。目前，已有部分中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向未被限購的郊縣市場和商業(yè)市場發(fā)展，這不失為當(dāng)前市場背景下的一條好出路。未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將加速向品牌化、規(guī)�；�發(fā)展。

思源經(jīng)紀(jì)：

項(xiàng)目降價(jià)或引發(fā)降價(jià)跟風(fēng)潮

上周（6.27—7.3）供應(yīng)面積為7.5萬平米，較前周下降70%，降幅較大。成交量為12.1萬平米，環(huán)比下降1%，成交量基本與前周持平，市場以消化存量為主。上周新鴻基悅城開盤價(jià)格比之前有較大幅度下降，成為繼九龍倉和佳兆業(yè)之后成都又一降價(jià)的港資上市公司，此次降價(jià)或許會(huì)引發(fā)其他樓盤的跟風(fēng)，出人意料的是，此次降價(jià)由向來在成都很穩(wěn)得住的港資公司發(fā)端，究其原因，或許是上半年的銷售僵局導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈發(fā)生問題，在信貸緊縮的情況下，最好的選擇就是降價(jià)促銷回籠資金，這一次，港資公司率先行動(dòng)，下一個(gè)跟進(jìn)者是誰，還需拭目以待。

近期，成都市房管局出臺(tái)通知，將對全域成都商品房銷售現(xiàn)場和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營場所進(jìn)行常態(tài)化檢查，違反房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定的企業(yè)，除了依法受到相應(yīng)處罰外，還將被關(guān)閉網(wǎng)簽、暫停預(yù)售和媒體曝光等；北2.5環(huán)爭奪之戰(zhàn)一觸即發(fā)，品牌開發(fā)商搶先入駐。思源認(rèn)為：成都市房管局出臺(tái)通知將對商品房銷售進(jìn)行常態(tài)化檢查，這意味著之前的一系列調(diào)控政策法規(guī)進(jìn)入執(zhí)行落實(shí)階段，這無疑是給部分操作不規(guī)范的房企出示黃牌。北2.5環(huán)作為成都市區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的尚未被密集開發(fā)的區(qū)域，是成都城區(qū)內(nèi)的價(jià)值洼地，值得開發(fā)商關(guān)注。

世聯(lián)地產(chǎn)：

新備案制度下，精裝盤將逐漸減少

今后的精裝房在預(yù)售方案制定、合同條款擬定以及最終的銷售備案中，清水房價(jià)與精裝修價(jià)格將明確分開，合同中將明確房價(jià)與裝修價(jià)格，備案時(shí)更將明確具體的清水房價(jià)。在這一制度下，受到房價(jià)與裝修價(jià)格明確分開的影響，將對精裝房市場產(chǎn)生較大的影響。影響主要包括兩個(gè)方面：

第一，消費(fèi)者首付壓力加大，進(jìn)而影響到項(xiàng)目銷售及回款。由于銀行不提供裝修部分的按揭，將加重消費(fèi)者的首付壓力。假如一套精裝房，總價(jià)100萬元，其中裝修為20萬，按揭7成。如果裝修部分可貸款，只需30萬的首付款。裝修分開后，首付款則需要44萬，首付款增加了14萬元。消費(fèi)者的購房壓力大大增加，這必然會(huì)使部分消費(fèi)者放棄選擇精裝房。精裝房消費(fèi)者減少，將直接導(dǎo)致精裝房項(xiàng)目銷售壓力加大。在目前本已不好的銷售形勢下，新精裝房備案制度對精裝房項(xiàng)目和開發(fā)商的資金鏈壓力進(jìn)一步加大。

第二，精裝房項(xiàng)目將逐漸減少。雖然精裝房能給項(xiàng)目開發(fā)帶來更多的利潤，但是在利潤和銷售壓力之間，開發(fā)商將不得不作出選擇。實(shí)現(xiàn)銷售是產(chǎn)生利潤的前提，不能實(shí)現(xiàn)銷售，利潤只是寫在賬面上的利潤。為了降低銷售的困難，我們判斷大部分的開發(fā)商將放棄精裝房，而更多地選擇開發(fā)清水房。這將逆轉(zhuǎn)裝修房比例逐漸上升的趨勢。