通脹不止如何抵御財富縮水

商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控過程當(dāng)中，應(yīng)該說受到的影響是最小的，發(fā)展的環(huán)境也是最寬松的。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迎來一個前所未有的熱潮，在這股熱潮中，如何把握機(jī)會，買到最具潛力的商業(yè)物業(yè)，是每一位投資者關(guān)心的話題。記者在訪談中發(fā)現(xiàn)，來自各方的專家一致認(rèn)為，二三線商業(yè)地產(chǎn)市場有非常大的發(fā)展?jié)摿�和發(fā)展空間。

一個綜合體需要覆蓋多大的半徑，需要多少常住人口的支撐，都有最低指標(biāo)，達(dá)不到這個最低指標(biāo)支撐的綜合體，則很有可能陷入被套牢的境地——

藍(lán)光嘉寶商業(yè)副總經(jīng)理邵家楨

不少商業(yè)地產(chǎn)兩三年后將現(xiàn)危機(jī)

藍(lán)光嘉寶商業(yè)副總經(jīng)理邵家楨表示，社會流動資金的增加，導(dǎo)致去年底開始的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量快速遞增。而最新的消息是，商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，上海已經(jīng)限貸商業(yè)地產(chǎn)。其實，商業(yè)地產(chǎn)備受追捧的背后，是老百姓無奈的現(xiàn)狀，因為這已經(jīng)是當(dāng)前相對而言最有效、最安全的投資渠道了。

當(dāng)前形勢下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷樓市，不僅保利、綠地等較少開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的大腕進(jìn)軍，連萬科這樣在過去從不涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的大腕也參與競爭。表面看來，這是好事，但如果沒有好的規(guī)劃，則很容易陷入無序競爭。

據(jù)了解，目前成都市報建的綜合體就有70多個，南延線就有二三十個綜合體。我們都很清楚，不可能每個地段都能夠成為核心商業(yè)區(qū)。一個綜合體需要覆蓋多大的半徑，需要多少常住人口的支撐，都有最低指標(biāo)，達(dá)不到這個最低指標(biāo)支撐的綜合體，則很有可能陷入被套牢的境地。如今同質(zhì)化競爭格局漸顯，我擔(dān)心一些沒有足夠支撐的項目將會在未來的競爭中處于弱勢。也許目前的商業(yè)地產(chǎn)市場看似一片繁榮，但兩三年后將會有不少項目出現(xiàn)運營危機(jī)。

消費者在投資的時候，建議選擇開發(fā)商會自己持有一部分的商業(yè)地產(chǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)的價值是在后期運營中提升的，如果開發(fā)商自己持有一部分物業(yè)，那么買賣雙方就能夠形成利益共同體，將商業(yè)做好做活，在通脹嚴(yán)重的當(dāng)前，百姓需要這樣的產(chǎn)品保值增值。

不管是住宅還是商業(yè)，其價格的上漲主要基于兩方面的原因，一個是土地供應(yīng)的限制，一個是中國人口紅利，兩方面因素的疊加，導(dǎo)致中國房價一路攀升——

成都智奧創(chuàng)意不動產(chǎn)投資管理有限公司董事長顧速良

商業(yè)地產(chǎn)價格最終靠租金支撐

成都智奧創(chuàng)意不動產(chǎn)投資管理有限公司董事長顧速良指出，近年來地產(chǎn)價格不斷攀升，其中住宅價格的攀升速度又遠(yuǎn)快于商業(yè)地產(chǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)的價格是不可能永遠(yuǎn)漲下去，它最終得靠租金來支撐。不管是住宅還是商業(yè)，其價格的上漲主要基于兩方面的原因，一個是土地供應(yīng)的限制，一個是中國人口紅利，兩方面因素的疊加，導(dǎo)致中國房價一路攀升。

其實目前的調(diào)控更多是針對住宅市場，商業(yè)受調(diào)控波動較小，商業(yè)更偏向于市場化的運作。而當(dāng)前土地供應(yīng)限制和人口紅利格局不變的情況下，商業(yè)地產(chǎn)是一個極好的投資方向，從商業(yè)地產(chǎn)本身投資來說，人們消費支出的比例會越來越大，這個會反饋到對商業(yè)物業(yè)的需求上，因此從大趨勢上，我對商業(yè)地產(chǎn)的前景是非�？春玫�。

商業(yè)地產(chǎn)對運營、后期管理的要求非常高，因此百姓在投資商業(yè)地產(chǎn)的時候，對微觀研究很重要，投資偏差對回報率的影響會非常大。要想回報好，核心就是看周邊的區(qū)域人均消費能力強不強，看交通改善是否好，若有特定的運營品牌進(jìn)入，也能提升商業(yè)物業(yè)的價值。

成都城市規(guī)劃將空間距離拉開，進(jìn)而形成新的區(qū)域商業(yè)中心，這些新興的區(qū)域商業(yè)中心往往被人們忽視，但實際上他們的成長性非常好，通過長期持有將會為投資者帶來回報。

目前，商業(yè)地產(chǎn)類型多范疇大，如寫字樓、綜合體、專業(yè)市場，甚至停車場等，不管哪種類型，都必須對商業(yè)地產(chǎn)有深刻的了解，才能決定投資方向——

成都大澤發(fā)展有限公司董事長張家大

緊盯政府規(guī)劃了解商業(yè)圈層變化

成都大澤發(fā)展有限公司董事長張家大表示，在目前的投資形勢下，老百姓都希望自己的錢能夠保值增值，相對于證券市場，商業(yè)地產(chǎn)投資無疑是更安全的，在當(dāng)前和今后的一段時間，都是很好的投資趨勢。目前，商業(yè)地產(chǎn)類型多、范疇大，如寫字樓、綜合體、專業(yè)市場，甚至停車場等，但不管投資哪種類型，都必須對商業(yè)地產(chǎn)有深刻的了解，才能決定投資方向。

隨著城市的發(fā)展，新興區(qū)域形成，建議投資者將眼光放在政府規(guī)劃的新區(qū)，如天府新區(qū)就有很明顯的很好的商業(yè)投資機(jī)會。在投資前，必須先了解商業(yè)的核心區(qū)在哪兒，不能將眼光僅僅局限于市中心，應(yīng)該放大、放開。

緊盯政府規(guī)劃的同時，清晰了解未來商業(yè)圈層的變化，更多地關(guān)注新興區(qū)域的商業(yè)，因為新區(qū)域意味著更大的活力，以及更大的增值空間。其實，就商業(yè)地產(chǎn)本身來說，商業(yè)才是核心，沒有商業(yè)就沒有商業(yè)地產(chǎn)，因此了解某處商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，了解其能夠帶來的現(xiàn)金流、人流、貨物流，才能了解今后可以帶來的收益，投資才能掙錢。若該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)都不掙錢了，那你投資的商業(yè)地產(chǎn)又怎么能掙到錢呢？

目前，限購才實行短短半年多時間，若斷言商業(yè)地產(chǎn)馬上就要形成開發(fā)過剩的格局還為時過早，但對商業(yè)地產(chǎn)純投資行為的警惕還是應(yīng)該保持——

資深房地產(chǎn)人火光

斷言商業(yè)地產(chǎn)過剩還為時尚早

資深房地產(chǎn)人火光認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，主要是由于商品住宅的限購，導(dǎo)致更多投資客將目光轉(zhuǎn)向了不受影響的商業(yè)地產(chǎn)，不少開發(fā)商也把重點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。目前，限購才實行短短半年多時間，若斷言商業(yè)地產(chǎn)馬上就要形成開發(fā)過剩的格局，還為時過早。但對商業(yè)地產(chǎn)純投資行為的警惕還是應(yīng)該保持。

事實上，目前的商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)可以分為兩大類，一類是基于傳統(tǒng)中心城區(qū)這種商業(yè)口岸開發(fā)的商業(yè)，另一種是隨著居住區(qū)外移，新的區(qū)域中心形成，基于此展開的商業(yè)開發(fā)。

這兩類商業(yè)地產(chǎn)的前景也有所不同，第一種已經(jīng)趨于飽和，需要的是那種升級換代型的商業(yè)，而采取傳統(tǒng)開發(fā)模式的，比較小型的底商類形態(tài)，他們的投資價值就會很受限制，且主城區(qū)的地價高，此類商業(yè)價格也很高，投資前景不看好。但如金牛萬達(dá)廣場、來福士廣場等業(yè)態(tài)升級的商業(yè)形態(tài)，吞吐量很大，依然有很好的投資前景。

對于第二種，仍然大有可為，而事實上這種商業(yè)也尚處在成長和發(fā)育階段，現(xiàn)在你說哪個郊區(qū)住宅區(qū)的商業(yè)趨于飽和？郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，重點還是要關(guān)注郊區(qū)正在開發(fā)建設(shè)的居住中心、居住大盤的配套商業(yè)，如中德英倫聯(lián)邦、南湖國際社區(qū)、東山國際新城等。

城南方向是最有潛力的，它不但形成了一個居住中心，還是一個鐵板釘釘?shù)某鞘袇^(qū)域中心，它對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的需求會更大，而城南的商業(yè)目前也尚處于起步階段，投資潛力非常大，介入城南商業(yè)地產(chǎn)，只存在一個時機(jī)太早或者時機(jī)剛好的問題，不會存在太大的風(fēng)險。