房源

供應(yīng)充足選擇面寬

對(duì)市場(chǎng)上90—130平方米的改善型住房的成交數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在限購(gòu)了大半年時(shí)間之后，同比、環(huán)比都有大幅下降，存量房加上新增量，目前市場(chǎng)上的中大戶型供給十分充足，購(gòu)房者的選擇余地很大。

時(shí)機(jī)

歲末年初

是買房時(shí)間窗口

先是購(gòu)房者的觀望，后是開發(fā)商的觀望。而到了年底，開發(fā)商由于受業(yè)績(jī)、完成年度任務(wù)、歸還貸款等因素影響，往往會(huì)通過增加優(yōu)惠幅度來(lái)走量實(shí)現(xiàn)資金回籠等，因此從目前來(lái)看，今年下半年到明年上半年，都是改善型購(gòu)房客戶置業(yè)的較好時(shí)機(jī)。

心態(tài)

把握好房?jī)r(jià)的

相對(duì)低點(diǎn)

剛需客戶對(duì)價(jià)格的敏感度更高，所以，一旦價(jià)格和優(yōu)惠適宜，是能夠促使這類客戶下單的。這種情況同樣適合改善型剛需。不過對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只能把握相對(duì)的低點(diǎn)，不可能找到絕對(duì)的低點(diǎn)。房地產(chǎn)政策短期內(nèi)全面松動(dòng)的可能性不大，在大市場(chǎng)背景之下，應(yīng)把握好適合購(gòu)房的時(shí)機(jī)。

策略

選擇實(shí)力開發(fā)商

在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者在選房時(shí)，選擇開發(fā)商盡量多做考量。首先應(yīng)對(duì)開發(fā)商的實(shí)力有所甄別，應(yīng)當(dāng)更偏向于選擇有一定實(shí)力的開發(fā)商。由于這類客戶比較追求樓盤品質(zhì)和品質(zhì)，在樓盤規(guī)模上盡量選擇中大規(guī)模的樓盤，同時(shí)要對(duì)周邊配套多做些考察和關(guān)注。同時(shí)，這類購(gòu)房群體也多是工薪族，對(duì)公共交通、地鐵等有所關(guān)注。

“首改”購(gòu)房正當(dāng)時(shí)

既然樓市已經(jīng)發(fā)生變化，現(xiàn)在是不是首次改善型置業(yè)者的購(gòu)房時(shí)機(jī)？開發(fā)商針對(duì)這一群體調(diào)整了哪些營(yíng)銷策略和優(yōu)惠措施？除了房?jī)r(jià)，“首改”購(gòu)房者還應(yīng)該關(guān)注什么？成都報(bào)道圓桌會(huì)議一致認(rèn)為，“首改”購(gòu)房機(jī)會(huì)已經(jīng)到來(lái)。

東山國(guó)際新城營(yíng)銷副總經(jīng)理 左明強(qiáng)

房源的選擇余地、房?jī)r(jià)的優(yōu)惠幅度都較大，能以較低的價(jià)格買到中意的房子，是比較適合的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
華潤(rùn)置地成都公司營(yíng)銷部經(jīng)理 龐明秀

“開發(fā)商在年底給出的優(yōu)惠會(huì)比秋季房交會(huì)更大”，這個(gè)看法有問題的。近期許多樓盤給出的優(yōu)惠已足夠充分，難有更大力度的優(yōu)惠措施。

中國(guó)鐵建國(guó)際城項(xiàng)目經(jīng)理  黃龍

前期持觀望態(tài)度的客戶開始下單，說(shuō)明購(gòu)房者已經(jīng)比較認(rèn)可目前的價(jià)格底部。樓市在調(diào)控并未松動(dòng)的前提下，已有復(fù)蘇跡象。

龍光地產(chǎn)營(yíng)銷部經(jīng)理  趙涌

產(chǎn)品自身的品質(zhì)非常重要，只有這樣的產(chǎn)品才適合改善型客戶。

世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)  樊邦勇

開發(fā)商不缺錢的時(shí)候，很多品質(zhì)樓盤是不可能像在當(dāng)下這樣的實(shí)惠的價(jià)格能買到的。市場(chǎng)已經(jīng)非常理性，值得改善型剛需下手。

成都家慈地產(chǎn)總經(jīng)理 張猛

樓市發(fā)展關(guān)鍵是看未來(lái)政策走勢(shì)。當(dāng)前購(gòu)房者更應(yīng)關(guān)注區(qū)域的購(gòu)買機(jī)會(huì)，結(jié)合自身情況，選擇不同的買入時(shí)機(jī)。

成都尺度地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理 尹平

從大市來(lái)看，當(dāng)下是購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)。不要一味地尋求低點(diǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)就沒有絕對(duì)的低點(diǎn)，如果沒能把握好，購(gòu)房機(jī)會(huì)也流失了。

2008年底至2009年初的時(shí)候，受外部環(huán)境影響，全國(guó)樓市陷入低迷。成都報(bào)道議購(gòu)房者抄底，很多人半信半疑，按兵不動(dòng)。在經(jīng)歷了2009年的樓市反彈后，到2010年房?jī)r(jià)依然節(jié)節(jié)高，讓眾多人腸子都悔青了。

在成都報(bào)道圓桌會(huì)議上，與會(huì)專家再次語(yǔ)出驚人：不要讓2008年的“杯具”重演！——盡管我們并不能預(yù)判明年樓市會(huì)發(fā)生怎樣的變化，但是在持續(xù)調(diào)控已達(dá)近十個(gè)月的市場(chǎng)背景下，總價(jià)優(yōu)惠幅度大、品質(zhì)較好的房子，改善型置業(yè)需求是完全可以買入的。

在樓市遭遇調(diào)控的冷市背景下，市場(chǎng)需求已經(jīng)改變。開發(fā)商針對(duì)改善型置業(yè)需求有哪些營(yíng)銷策略的改變？房?jī)r(jià)到底優(yōu)惠了多少？銷售狀況怎樣？
左明強(qiáng)：購(gòu)房者的觀念正在改變，現(xiàn)在購(gòu)房更提倡一步到位，即買90平方米以上的套三房。

十月因?yàn)橛蟹拷粫?huì)，所以在這個(gè)節(jié)點(diǎn)購(gòu)房，往往獲得的優(yōu)惠也更大。我們目前主推的95—137平方米的中大戶型，從銷售效果來(lái)看，超出了我們?cè)�先的預(yù)期，說(shuō)明改善型購(gòu)房正在入市。

       龐明秀：華潤(rùn)針對(duì)首改置業(yè)者采取 “溫柔的價(jià)格配合適的產(chǎn)品”的策略。比如鳳凰城86平方米的小三房、翠林華庭89平方米的三居室等，總價(jià)可控，舒適性高，十分適合首次改善購(gòu)房者，銷售狀況也不錯(cuò)。

黃龍：我們?cè)?月30日新推了一棟高層房源，均價(jià)為5700元/平方米，其中兩個(gè)單元的均價(jià)基本上是按5300元/平方米左右的成本價(jià)銷售，較前期房源的差價(jià)達(dá)700元/平方米左右。截至目前共售出了200多套房源。

樊邦勇：現(xiàn)在的市場(chǎng)出現(xiàn)的情況是：新盤低開，老盤調(diào)低售價(jià)。新開盤的價(jià)格很低，市場(chǎng)已經(jīng)非常理性了。

2011年還剩最后兩個(gè)月，歸還貸款、信貸緊縮導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊繃，為了沖刺年度任務(wù)，開發(fā)商會(huì)不會(huì)給出更大幅度的優(yōu)惠？

龐明秀：部分購(gòu)房者認(rèn)為，‘開發(fā)商在年底給出的優(yōu)惠會(huì)相對(duì)秋季房交會(huì)更大’，這個(gè)看法有問題的。許多開發(fā)企業(yè)會(huì)把年度任務(wù)提前，推盤節(jié)點(diǎn)往往會(huì)選擇在10月底、11月，甚至更早。近期許多新樓盤給出的優(yōu)惠也已足夠充分，難有更大力度的優(yōu)惠措施。

左明強(qiáng)：這種可能性很小。開發(fā)商的土地、建筑、財(cái)務(wù)等等成本已經(jīng)很高了，所以繼續(xù)降價(jià)的空間不是很大。目前我們的優(yōu)惠力度可能會(huì)持續(xù)到11月份。

黃龍：目前推出的這一批次已經(jīng)是成本價(jià)了。雖然眼下市場(chǎng)環(huán)境不算好，但我們每個(gè)月能夠銷售300套左右的房源，完成年度任務(wù)是沒什么問題的。

購(gòu)房者應(yīng)多關(guān)注行情才能把握機(jī)會(huì)。前幾個(gè)月，90平方米以上的中大戶型賣得很差，開發(fā)商現(xiàn)在是靠下調(diào)房?jī)r(jià)來(lái)走量。而且針對(duì)改善型購(gòu)房需求的戶型也越做越好，一旦價(jià)格、優(yōu)惠幅度更具吸引力，接受的客戶自然會(huì)更多。

目前出現(xiàn)的一個(gè)新變化是，許多樓盤的改善型戶型的客群也呈現(xiàn)出了一定的年齡層次變化，大多在30—40歲左右。不少像雷強(qiáng)這些80后也逐漸加入到換房行列，改善型購(gòu)房的客戶群體正在逐漸增多。
尹平：適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠還是有這種可能性，但難有更大幅度的優(yōu)惠，而且不太可能是品牌項(xiàng)目。一些品牌開發(fā)商前期已經(jīng)給出了較大幅度的優(yōu)惠，今年的銷售任務(wù)也已完成了一定量，未來(lái)對(duì)其業(yè)績(jī)影響不大。

房源充足、優(yōu)惠力度也已較大，對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，是不是較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)？

樊邦勇：對(duì)比2008年底的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有類似的地方。而今年由于政策調(diào)整，特別是銀根緊縮，讓開發(fā)商不得不調(diào)整市場(chǎng)策略，以理性的價(jià)格面對(duì)市場(chǎng)。開發(fā)商不缺錢的時(shí)候，很多品質(zhì)樓盤是不可能像在當(dāng)下這樣實(shí)惠的價(jià)格能買到的。改善型剛需購(gòu)買的大戶型，現(xiàn)在是一個(gè)下手的良好時(shí)機(jī)。