“以房養(yǎng)老”再被擱淺？

目前我國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。

近年逐漸興起“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無憂”的“以房養(yǎng)老”。

9月29日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)，然而，“以房養(yǎng)老”的提案因無相應(yīng)法律保障，可能再次陷入難解困局。

新聞背景

中國目前有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%。其中不能自理的失能老人約1036萬人，半失能老人約2135萬人，大中城市空巢家庭達(dá)到70%。

9月29日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)。“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人到場，他表示，不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對人口老齡化。

我們離“以房養(yǎng)老”有多遠(yuǎn)？

銀監(jiān)會(huì)就此展開了專項(xiàng)調(diào)研，但由于我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。

“房屋隨它的主人一起就墓”,這是對我國房屋“大限”形象而生動(dòng)的描述。當(dāng)然,它還不完全準(zhǔn)確,因?yàn)閾?jù)統(tǒng)計(jì),我國居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報(bào)》),如果再扣除建房時(shí)間,事實(shí)上房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話,等于人還沒“走”,正需要托付最后時(shí)光之時(shí),房屋卻早已就墓,主人變得兩手空空了。

在公共財(cái)政無力兜底所有養(yǎng)老問題的時(shí)候，許多與會(huì)專家都認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。

“以房養(yǎng)老”在中國可行嗎？

銀監(jiān)會(huì)調(diào)研的意思是，我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。

但實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”的順利推進(jìn)，還離不開三個(gè)要素：一是觀念障礙，中國人將就“但存方寸地，留與子孫耕”，一輩子好不容易還完按揭、老了還要跟銀行“倒按揭”，叫人情何以堪？二是法制進(jìn)程，“以房養(yǎng)老”的關(guān)鍵是要有一整套客觀、公正、守法的評估與兌現(xiàn)體制。三是更大的問題，房地產(chǎn)市場在一個(gè)非理性的房市背景下，“以房養(yǎng)老”注定是充滿風(fēng)險(xiǎn)的：如果漲速過快，則養(yǎng)老者要吃大虧；如果價(jià)格形勢急轉(zhuǎn)直下，則銀行機(jī)構(gòu)要當(dāng)冤大頭。在充滿變數(shù)的房地產(chǎn)市場里，看漲或者看跌的結(jié)果都無法使雙方在價(jià)格問題上達(dá)成一致，確立一個(gè)公平的交易價(jià)格。

早在2007年兩會(huì)上，全國政協(xié)委員鄭斯林就曾提出“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)。今年全國兩會(huì)，賀強(qiáng)等全國政協(xié)委員提交了“以房養(yǎng)老”方面的提案。

“年輕時(shí)貸款買房，到60歲臨近退休時(shí)把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的估價(jià)每月支付給老人一定費(fèi)用，使其晚年衣食無憂，直至終老。”這就是“以房養(yǎng)老”所描繪的美好圖景。

隨著人口老齡化的日益臨近，作為一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的模式越來越引起人們的關(guān)注，房屋在承擔(dān)居住功能的同時(shí)還肩負(fù)起養(yǎng)老的功能，人們投資房產(chǎn)相當(dāng)于在為未來的養(yǎng)老做儲(chǔ)備。但隨之而來的問題是，擁有了房產(chǎn)，是否真的能保證老有所養(yǎng)？

2007年，上海市公積金管理中心曾嘗試推行過“以房養(yǎng)老”模式，但在試點(diǎn)中，職能部門發(fā)現(xiàn)真正符合條件的申請者很少，而成功實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的更是寥寥無幾。上海市公積金管理中心的工作人員表示，目前這個(gè)試點(diǎn)已經(jīng)停止了，一些商業(yè)機(jī)構(gòu)向老人們拋出的這種被稱為“倒按揭式的繡球”，遭遇的是沒有接“球”人的尷尬。

“看上去很美的"以房養(yǎng)老"其實(shí)遭遇了六重障礙，在一些根本性問題得不到解決的情況下，這種辦法似乎難以保證老年人老有所養(yǎng)。”一些業(yè)內(nèi)人士說。

案例

“以房養(yǎng)老”糾紛不斷

年近9旬的林老太經(jīng)人介紹，獲知位于上海閔行區(qū)的一家老年公寓設(shè)施不錯(cuò)，便萌生了入住養(yǎng)老之意。2010年12月30日，她在朋友的幫助下，辦妥了入住的一系列手續(xù)。今年2月1日，老年公寓還與林老太簽訂了一份《老年公寓實(shí)施“以房養(yǎng)老”試行辦法協(xié)議書》，協(xié)議約定林老太自愿履行老年公寓“以房養(yǎng)老”試行辦法的義務(wù)，將其現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)讓。房屋作價(jià)形成的價(jià)值金額，由老年公寓為林老太養(yǎng)老送終，不足部分由老年公寓承擔(dān)，多余部分則用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，任何個(gè)人不得挪用。同時(shí)約定，林老太將自己所有的一套55.7平方米房屋產(chǎn)權(quán)變更為老年公寓，價(jià)值為55萬元。

通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間，今年3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的產(chǎn)權(quán)。但老年公寓未向林老太支付房屋房款，林老太也未按約交付房屋。之后，林老太的兒子獲知上述事情之后，堅(jiān)持讓林老太搬離了老年公寓。

林老太認(rèn)為，自己已經(jīng)88歲，又不識(shí)字，她說在老年公寓簽署的文件原以為是養(yǎng)老手續(xù)，并沒有人告知她是“以房養(yǎng)老”，她也未收到過任何房款。顯然，簽下的“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買賣合同”屬于重大誤解，且認(rèn)為合同內(nèi)容顯失公正。據(jù)此，林老太請求法院撤銷“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買賣合同”，并判令老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至自己的名下。但是，老年公寓不同意，希望法院予以駁回。

官司打到上海閔行區(qū)法院，日前法院作出判決，確認(rèn)該房屋交易存在重大誤解和顯失公平，遂作出雙方簽訂的《以房養(yǎng)老協(xié)議書》及《上海市房地產(chǎn)買賣合同》予以撤銷，老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至林老太名下的一審判決。

無獨(dú)有偶，家住上海徐匯區(qū)的訾老先生也因“以房養(yǎng)老”卷入了另一起官司。訾老先生今年80多歲，決定將自己居住的房子出售，再租房生活，房租用所得的購房款來支付，以此改善生活，頤養(yǎng)天年。經(jīng)過協(xié)商，老人將房子賣給了一位姓杭的先生。雙方在簽訂房屋買賣合同前，曾達(dá)成口頭協(xié)議，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過每月支付租金給杭先生，允許“出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住”。在合同簽訂的當(dāng)天，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，權(quán)利人變更為杭先生�？墒遣痪煤螅�杭先生將訾老先生訴至法院，要求其搬離并交付住房。

上海徐匯區(qū)法院審理認(rèn)為，該買賣合同既針對常規(guī)的買賣事項(xiàng)作出約定，又通過買賣中違約條款的約定解決了被告的居住問題，其實(shí)質(zhì)是買賣雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的訾老先生業(yè)已老邁又急需在有生之年改善自己的生活的現(xiàn)實(shí)狀況。據(jù)此，法院判決，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交納違約金的訴訟請求不予支持。