正如北京的天氣，中國樓市的冬天也到了。眼下，樓市的降價狂潮正在全國洶涌，上海、深圳、北京的等地部分樓盤的降價幅度部分達到30%。因為商品房降價，上海已經(jīng)發(fā)生了多起業(yè)主維權事件。

或許是“春江水暖鴨先知”，在這股降價潮還未來臨時，有關外資拋樓套現(xiàn)的消息屢屢傳來。繼全球最大私募股權公司黑石集團轉讓上海Channel1購物中心后，最近，上海又曝出一批美國個人投資客集體拋售其上海物業(yè)，10多位美國投資客集體拋售了上海某酒店的70多套房源，市場總價約在1.26億元左右。

美國個人投資客集體拋售上海物業(yè)以及黑石集團撤資中國房地產(chǎn)，印證了外資加速撤離中國樓市的傳言。

外資逐步撤離

事實上，從去年開始，就陸續(xù)有外資“甩貨”，去年7月，大摩以12億元價格轉讓了其在浦東的莎瑪世紀公園服務式公寓項目。此前，高盛以25.5億元出讓了上�；▓@廣場項目。

無論是大摩還是高盛，其獲利巨大。以高盛在上海花園廣場的項目為例，這個項目是高盛在2007年4月以1.9億美元(當時合約16億人民幣)收購的，總建筑面積為9.78萬平方米，包括用于租賃的53棟別墅，以及9棟酒店式公寓。在收購這棟物業(yè)不到三年，即使將高盛在3年的租金忽略不計，它的賬面收益也達到100%(將人民幣升值因素考慮在內(nèi))。

在財經(jīng)作家葉楚華看來，中國樓市泡沫即將破裂，而現(xiàn)在撤離的外資是搭樓市泡沫的末班車。他在接受《國際先驅(qū)導報》采訪時說：“海外專業(yè)投機者的職業(yè)水準參差不齊，水準較高的投機者應早已撤離樓市，遲至今日才開始拋售國內(nèi)房產(chǎn)的人或投資機構已錯過了平倉的時間窗口�，F(xiàn)在手上仍有大量國內(nèi)房產(chǎn)的海外投機者可以講已被套牢，只能割肉出售。”

黑石一向是全球投資的風向標，9月底，黑石以14.6億元人民幣將上海Channel1購物中心95%的股權出售。2008年黑石購入該物業(yè)的價格為10億元人民幣，在持有該物業(yè)的三年時間內(nèi)，黑石集團將其出租率提高至了超過90%。在如此好的趨勢之下，黑石沒有賺得盆滿缽滿就撤資，似乎也進一步印證了房地產(chǎn)的走勢。

財經(jīng)評論員余豐慧認為，黑石一直在觀察中國政府調(diào)控決心，在分析中國市場走向，憑其在中國的消息源，這次拂袖而去可能預示著其篤定調(diào)控政策堅定不移，走回頭的幻想徹底破滅了。

事實也如此，國務院總理溫家寶最近在廣西南寧考察“要求鞏固樓市調(diào)控成果”。中國銀監(jiān)會主席劉明康向外表態(tài)稱即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產(chǎn)貸款風險仍可控，這些都表明中國決策層調(diào)控樓市的決心不會放松。

葉楚華認為，終結中國樓市泡沫的內(nèi)外因素已經(jīng)形成，而美聯(lián)儲加息的最終落實，將是給中國樓市泡沫的最后致命一擊。“甚至不用等到美聯(lián)儲真的加息，僅僅是市場對于美聯(lián)儲加息的預期，就足以讓美元提前大規(guī)模回流美國，讓中國樓市轟然倒塌”。

10月19日，美聯(lián)儲主席本-伯南克稱，美聯(lián)儲有可能會通過上調(diào)基準利率的方式來打破資產(chǎn)泡沫。有分析認為，伯南克所說的資產(chǎn)泡沫主要指的是黃金泡沫和中國房價泡沫。

由于外資行事向來低調(diào)和隱蔽，目前究竟有多少外資撤離樓市尚不得而知。國家發(fā)改委特聘研究員國世平此前透露，除了媒體曝光的一些案例，美國友邦等外資也在逐步撤出中國樓市。

忽而唱衰、忽而捧殺

這幾年，隨著中國樓市的不斷升溫，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)聚集了越來越多的國際資本，去年，有1000多家外商新設或者增資的房地產(chǎn)企業(yè)在商務部做了備案。

相關數(shù)據(jù)顯示，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資合同有2398個，比2005年增長13.1%，增速僅低于批發(fā)和零售業(yè)，名列第二。2005年至2006年6月底，我國房地產(chǎn)外資投資約83億美元，占同期國內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量的3%。

2008年是中國房地產(chǎn)近年來最為低潮的一年，當年仍然有像黑石、和黃、凱雷集團等紛紛進入。目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司均以不同形式進入中國房地產(chǎn)業(yè)。

不過，外資進入中國房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一直呈上升趨勢，似乎看不到撤離的跡象：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%，其中利用外資633億元，同比增長達到71.5%。外資在國內(nèi)樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態(tài)勢值得高度關注。

數(shù)據(jù)與撤離趨勢的矛盾，似乎可以用外資進入的目的來解釋：一部分外資的目的是以投機為主，在市場情況好時，大量投資，而在市場情況不好時，迅速變現(xiàn)離開。他們來去匆匆，像是一群專門投機的過客。

以黑石為例，相比過去幾年外資機構5年左右出售國內(nèi)投資物業(yè)的慣常做法，黑石此次的拋售明顯縮短了投資年限，有分析認為，在國內(nèi)宏觀政策和市場調(diào)整的背景下，外資投資“快進快出”也將成趨勢。

加拿大皇家銀行風險管理資深顧問陳思進在其著作《金融讓誰富有》提到，中國的房地產(chǎn)泡沫很大程度上是華爾街財團炒作起來的，他們利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧殺中國房地產(chǎn)市場，其目的只有一個，就是獲利。唱衰就是進軍的信號彈，捧殺則意味著他們大賺一筆之后準備撤了，泡沫越大，他們搜刮的資產(chǎn)越豐厚。陳思進說：“華爾街財團處于財富金字塔的頂端，劫掠過后立刻撤走，就等著泡沫被刺破，冤的是中資企業(yè)以及最后接棒的普通中國老百姓。”

中國外匯投資研究院院長譚雅玲認為，中國的房地產(chǎn)偏離了為居民解決住房的軌道，導致投資或投機的產(chǎn)生，“國內(nèi)的一些錯誤配置，給了西方炒家的炒作的空間，對于外資拋售可能引起的連鎖反應，我們應該拿出具體的管控條例應對。”

一些企業(yè)正從中國搬回美國

外資撤離的或許不僅是樓市。據(jù)來自港交所的信息，黑石投資近期減持中國中鐵H股1.66億股，合計套現(xiàn)3.08億港元(1港元約合8.17元人民幣)。減持后，黑石對中國中鐵的持股量由7.36%下降至3.42%。黑石對在中國的這些動作，并未作出解釋。但在旁觀者看來，這或是黑石看空中國資本市場走向的信號。