2月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，49個城市新房價格呈環(huán)比下降趨勢。不過，作為抑制房價繼續(xù)上漲的功臣，多個城市的限購令也在年底迎來了其截止日期。

今年11月份，作為行業(yè)溫度計的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，首次跌破100，正式宣告進(jìn)入冬天。萬科等地產(chǎn)巨頭亦明確表示轉(zhuǎn)入“過冬模式”。

“明年上半年樓市依然寒冷。”高通智庫總經(jīng)理張宏認(rèn)為，2012年第一季度將是樓市最為嚴(yán)寒的時候，3月份可能會出現(xiàn)政策回暖信號，無論如何，明年6月份之前市場不會出現(xiàn)回暖。

上海某房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭也表示，上一次的樓市冬天有10個月，這一次要超過上一次。

房價進(jìn)入深度下調(diào)

“整體上看，限購政策對各個城市的成交量和成交價格均有明顯的影響，在限購政策執(zhí)行一段時間后，房價同比和環(huán)比漲幅均得到不同程度的遏制，限購政策取得了階段性成效。”楊紅旭這樣評價限購令的作用。

另一方面，限購令也收窄了房價漲幅。數(shù)據(jù)顯示，在2月底限購令出臺后，廈門市的房價漲幅由2月份的1.4%迅速滑落至0.3%，在5月份之后，房價環(huán)比漲幅就開始持續(xù)在0點徘徊。

“因此，此次統(tǒng)計局的數(shù)字毫不意外。”楊紅旭表示。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個大中城市新建商品住宅方面，環(huán)比價格下降的城市有49個，持平的城市有16個，僅有5個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，且漲幅均未超過0.2%。

張宏接受《國際金融報》采訪時也表示：“房價已經(jīng)進(jìn)入深度下調(diào)通道。”他認(rèn)為，市場實際降價幅度已大于統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)了解，11月份萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點城市的一些項目降價幅度超過20%。部分三、四線城市規(guī)模較小的開發(fā)商也加大打折和推盤力度，11月部分樓盤價格降幅接近20%。

房產(chǎn)稅接棒限購令？

不過，導(dǎo)致房價進(jìn)入下跌通道的重要因素之一的限購令卻即將在年底迎來其截止日期。

2011年全國共46個城市實施限購政策，其中廈門、青島、濟(jì)南、長春、貴陽、石家莊、金華提出限購的截止日期為2011年12月31日，另外合肥、南寧、徐州的日期為2012年上半年的某個時點。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，限購令不會在年底淡出視線。“明確提出截止日期的10個城市的限購政策效果并未全都超越其他城市，其中部分城市的限購效果還不如其他城市，因此，沒有理由在現(xiàn)階段取消限購政策。”楊紅旭這樣分析。

“另一方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強調(diào)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。如果按此口徑，今年年底到期的7個限購城市，原則上都會選擇延期。”楊紅旭稱。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年年底至明年上半年，個別城市放松或取消限購令的可能性仍然存在。尤其是中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出，明年要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點。

冬天或持續(xù)更長

楊紅旭認(rèn)為，今年10月全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅首次下跌，而只有房價偏高的一二線城市出現(xiàn)10%-20%的整體性回落才能被定義為效果顯著。

據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨量仍在持續(xù)增加，尤其是可售未售房源庫存很大。截至11月底，全國四個一線城市和四個典型二線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)4595萬平方米，與去年同期相比，新增1276萬平方米庫存量，增長約38.44%，環(huán)比上月新增3.06%，庫存量處于高位運行狀態(tài)。

資金回籠不暢，企業(yè)的信貸也持續(xù)緊繃。“貨幣政策有所松動，但政府卻強調(diào)信貸仍不向房地產(chǎn)松口。”楊紅旭分析稱，未來幾個月內(nèi)，除了首套房貸款外，房地產(chǎn)信貸環(huán)境不會顯著改善。他認(rèn)為，房企降價促銷的壓力越來越大，部分項目冒著售樓處被砸的危險進(jìn)行三成左右的較大調(diào)價。

“中國樓市的上一個冬天是2008年10月至2009年7月，當(dāng)時國房景氣指數(shù)在冬天呆了10個月。由于這次不會有之前那樣的救市力度，所以這一次房地產(chǎn)的冬天持續(xù)時間將超過上一次。”楊紅旭預(yù)計。