2011年的樓市已落下帷幕。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定下2012年穩(wěn)中求進(jìn)的基調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖將成為新一年的樓市主題。

回顧2011樓市，國家宏觀調(diào)控政策之嚴(yán)厲對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂史無前例。這一年，雖然樓市不乏亮點(diǎn)，但留給行業(yè)人士更多的是抑郁寡歡：政策步步緊逼，成交量持續(xù)低迷，市場存量節(jié)節(jié)高升，資金鏈接日益緊張……

即將逝去的2011年房地產(chǎn)市場，究竟能給2012年的樓市帶來什么樣的啟示？新一年的成都樓市又將何去何從？有哪些可圈可點(diǎn)的亮色值得翹首以待？年關(guān)將至，站在龍年樓市的前沿，我們或多或少地看到了值得關(guān)注、剖析與期待的樓市發(fā)展的新潮流、新趨勢，并特別推出這組系列報(bào)道。

日前，四川省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長、世家機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理郭漫舸在微博中說：從上世紀(jì)九十年代到今天，行業(yè)政策忽松忽緊，市場形勢潮起潮落。回首一望，九十年代的“寬松”還回來過么？從業(yè)者們應(yīng)該具備視今天的政策環(huán)境為正常的心態(tài)來調(diào)整自己的從業(yè)方式……要不，就改行吧！

是的，在宏觀調(diào)控的大勢下，“調(diào)整”成為了行業(yè)的主要關(guān)鍵詞。據(jù)世家機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)，截止11月底，成都商品房存量已高達(dá)1799.46萬平方米。今年前11月，商品住宅成交面積為583萬平米，同比去年商品住宅成交面積減幅為21.8%，年內(nèi)商品房總存量達(dá)1800萬平方米。

在目前的市場環(huán)境中，成都市商品房存量高企不下，多數(shù)開發(fā)商生存壓力有增無減。如何調(diào)整并順利“過冬”，成為了多數(shù)房企重點(diǎn)考慮的問題。

2011年1月26日，被稱為“史上最嚴(yán)的調(diào)控”的新國八條頒布實(shí)施，自此，“政策調(diào)控年”大幕開啟。政策調(diào)控一波未平一波又起，步步緊逼，降價(jià)促銷成了行業(yè)重要的生存法則。

關(guān)鍵詞一

成交銳減 存量劇增

成交量極度萎縮 年內(nèi)商品房存量破1800萬方

根據(jù)世家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2011年1月-11月，成都市主城區(qū)商品房新增面積為1294.78萬平方米，同比去年漲幅為6.13%；成交面積為897.08萬平方米，同比去年減幅為15.04%。截止11月底，成都商品房存量已高達(dá)1799.46萬平方米。其中，2011年1-11月，成都市主城區(qū)商品住宅新增面積為865.94萬平方米，商品住宅成交面積為583萬平米，同比去年商品住宅成交面積減幅為21.8%，商品住宅存量為798.91萬平米。

成都銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)的高級(jí)顧問葉強(qiáng)表示，從成都房地產(chǎn)市場的總體來看，宏觀調(diào)控下，受限購政策壓制，目前市場成交量極度萎縮，造成產(chǎn)品積壓，存量高企不下。

世家機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，造成今年成交量同比減幅的原因，主要是今年國家對(duì)房產(chǎn)市場的一系列宏觀調(diào)控政策。對(duì)于成都地區(qū)來說，“限購令”的出臺(tái)是促使成交量下降的主要原因。主要表現(xiàn)在：限購令的實(shí)施使部分首改客群的購房需求受到了抑制，二套房高達(dá)六成的首付款比例大大提高了購房者的門檻，使得很多首改客群持幣觀望或暫緩購房；限購令的實(shí)施同樣打壓了部分投資客群，使他們即使有資金卻沒有資格購房；限購令的實(shí)施使部分外地客群由于提供不出足夠的資料被拒之門外。

此外，2011年下半年成都大部分銀行提高了首套房貸款客戶的貸款利息，利率的上幅使得剛需客群的購房需求同樣被打壓。另外國家對(duì)保障房的大力修建也使得今年商品房銷售額有所減少。上述因素均為造成今年銷售量同比去年下降的原因。

　關(guān)鍵詞二

政策 調(diào)控 不動(dòng)搖

調(diào)控“緊箍咒”趨緊 促進(jìn)房價(jià)合理回歸

市場存量的節(jié)節(jié)高升，追根溯源，在于國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

1月26日，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”新國八條頒布實(shí)施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)第二套房的首付比例不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并同時(shí)限購本地戶籍三套房和非本地戶籍二套房。自此，“政策調(diào)控年”大幕開啟。

緊接著，2月15日，成都市的限購令正式出臺(tái)，要求主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購措施，成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房，暫停購買第3套住房。外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無住房的，可憑成都市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房，不能提供成都市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。

至此，成都樓市陡然降溫，購房者觀望情緒日漸濃厚。7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)住房建構(gòu)政策，對(duì)于房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。樓市“拐點(diǎn)論”一觸即發(fā)，成為了業(yè)界的熱點(diǎn)話題。

政策調(diào)控一波未平，一波又起。12月9日，胡錦濤主持召開中共中央政治局會(huì)議。會(huì)議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

期間，政府多次表明了政策調(diào)控的決心堅(jiān)持不動(dòng)搖，開發(fā)商也紛紛看清形勢，以11月萬科啟動(dòng)“過冬”模式為標(biāo)志，多數(shù)房企在下半年紛紛調(diào)整了企業(yè)的開發(fā)步驟，把主要功課放在了如何“嚴(yán)冬”之上。