忐忑，2011紅遍大江南北的“神曲”，連一些小朋友都可以“咿呀喲”的唱幾句，而2011的樓市也時時叨念：“呀咿呀咿呦！啷個弄啷個弄啷個弄？”在上上下下的市場奔波后，有的堅持向“上”，不少高端項目亮相，有的往“下”打開局面，中小戶型、剛需盤成為市場主流，有的自持物業(yè)，讓銷售員去忐忑吧！

“會享受最好的，能承受最壞的。”英國作家愛德華·伯曼先生這句有點哲學(xué)道理的話，用在開發(fā)商身上也同樣適用。2011年樓市“冷”字當(dāng)頭，但是在這樣冰冷的市場環(huán)境下，一些開發(fā)商及時調(diào)整產(chǎn)品類型和營銷思路，在最壞的“冷”市場下，同樣創(chuàng)造出成效顯著的“熱”趨勢。

趨勢1 中小戶型成當(dāng)家花旦

雖然2011年成都樓市的整體銷售盤點數(shù)據(jù)還沒有出爐，但是有業(yè)內(nèi)人士估計，低總價的中小戶型絕對是2011年樓市銷售的“當(dāng)家花旦”，它們?yōu)?011年樓市總體銷售撐起了大半邊天。

據(jù)世家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年11月的第三周成交戶均面積為83平方米，而去年11月同期戶均成交面積96平方米，這個數(shù)據(jù)從一定角度證明了中小戶型開始成為樓市的主角，并且專家認為這樣的趨勢將延伸到 2012年。

“吸引購房者的最直接原因就是總價低。剛需客戶是購買中小戶型的主力，85%的購房者都是用來自住。”香城印象營銷總監(jiān)熊逸霖坦言，有剛需客戶作為支撐，對2012年中小戶型的銷售形勢，香城印象信心滿滿。置信逸都策劃經(jīng)理余鵬也告訴記者，置信逸都中小戶型的購買者90%以上都是剛需客戶，他推斷如果政策沒有松動，明年中小戶型還將繼續(xù)成為成都樓市的主角。

道和地產(chǎn)總經(jīng)理楊林認為，部分資金不很雄厚的投資者也青睞低總價的中小戶型。“對于閑置資金在20萬~50萬元的家庭來說，股票、基金等投資方式風(fēng)險過高，房子是保值投資的絕佳選擇，而中小戶型的低總價正好滿足了他們的需求。”他解釋說。

趨勢2 實力房企搶占高端市場

盡管市場的冷空氣四處彌漫，但是2011年成都的高端領(lǐng)域卻頻頻有項目高調(diào)亮相銷售，而這些項目的銷售大多延續(xù)到明年。

在成都，樓盤一向以中產(chǎn)客戶為主的萬科，今年年中推出了成都首個Top系產(chǎn)品——五龍山，并以創(chuàng)新的平層豪宅驚艷成都樓市。今年9月，華潤以其頂級精裝產(chǎn)品金悅灣，正式向成都高端住宅發(fā)起了沖擊，位于城西三環(huán)外的該項目，屬于成都西部傳統(tǒng)的高尚居住區(qū)外金沙板塊。無論是從推廣的力度還是對外宣傳的氣勢，華潤·金悅灣都透露出“高端”之氣，業(yè)內(nèi)人士認為·金悅灣的各項標(biāo)準(zhǔn)均超目前成都市場上的最好產(chǎn)品。去年成都樓市新科銷冠保利，今年也在成都推出了首個高端項目——保利·康橋，并憑借過硬的產(chǎn)品和稀缺的地理位置，開盤兩天累計成交93套，成交金額2.5億元。中海則是另一個活躍于成都高端市場的央企。據(jù)悉，近幾年，中海已將產(chǎn)品線逐步向高端調(diào)整，在今年提出了“2011置業(yè)成都，高端看中海”的口號。據(jù)了解，2011年，中海在售的高端產(chǎn)品包括中海·城南1號、中海·金沙府高層電梯華宅及峰墅。保利、中糧、中信、中鐵二局等多家央企，也均有不同高端項目在今年發(fā)力，實力企業(yè)乘勢搶占高端市場已經(jīng)成為了“冷”樓市下的“熱效應(yīng)”。

趨勢3 精裝房“減配”或變清水

當(dāng)精裝房正要風(fēng)靡成都樓市的時候，樓市“調(diào)控”將精裝房一刀“腰斬”。調(diào)控之下，精裝房因比同區(qū)域清水房高數(shù)千元的房價，受政策影響最為明顯。2011年，不少開發(fā)商為精裝房“減配”——將精裝房“精度”減少，或?qū)㈨椖坎糠只蛉�部調(diào)整為毛坯房。

今年率先進行價格調(diào)整的中海，在成都的首個精裝房項目——金沙府，推出了清水房，9000多元/平方米的價格，著實吸引了不少購房者。無獨有偶，位于光華大道附近的某精裝小戶型樓盤，由于受到市場環(huán)境的影響，不得不推出“精裝or清水，購房者自己選”的方式，讓購房者自己選擇購房方式。

而有的項目，面對市場的冷清，及時調(diào)整項目定位，把精裝房調(diào)整為清水房，以順應(yīng)市場需求。城東某集高檔公寓、商務(wù)、商業(yè)、SOHO為一體的首個泛城市綜合體項目，在規(guī)劃之初是高端的精裝產(chǎn)品，但是隨著樓市變冷，購房者對購房價格的敏感度增加，該開發(fā)商不得不調(diào)整精裝規(guī)劃，為精裝房“減配”以降低總價；同樣，城南三環(huán)內(nèi)的某樓盤前期規(guī)劃做精裝房，但是最后面市的結(jié)果是：項目除了公共部分精裝外，戶型為清水，這突然的精裝變清水，讓業(yè)內(nèi)議論紛紛。

“精裝房受政策影響較大，如果明年政策沒有松動，精裝房肯定還要持續(xù)‘低迷’，直到政策解凍的那一天。”四川尚都實業(yè)股份有限公司董事長黃信德說。

趨勢4 商業(yè)不賣實力公司“屯資產(chǎn)”

在住宅銷售市場遇冷之下，越來越多的實力開發(fā)商將自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)變?yōu)?ldquo;持有”，意欲坐享未來商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造的穩(wěn)定收益。

老城南的地標(biāo)商業(yè)——凱德來福士廣場，在開發(fā)規(guī)劃之初就表示“由凱德自己長期持有”，人民南路絕佳的地理位置必將讓來福士廣場在未來為凱德源源不斷地創(chuàng)造出財富；同樣位于南沿線的奧克斯廣場，開發(fā)公司也將自己持有絕大部分；而在年初，在成都擁有“綜合體”之王的花樣年，也開始有意識地增加成都持有物業(yè)資產(chǎn)，中海今年推出的兩大寫字樓項目：中海大廈和中海國際中心都是自持型寫字樓……2011年，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從開發(fā)商的“回款器”轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殚L期的現(xiàn)金流來源，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓宣稱“不賣”。“當(dāng)黃金地段的商業(yè)不動產(chǎn)持有門檻猛升，實力公司就越看重這種優(yōu)良資產(chǎn)為自己在未來創(chuàng)造穩(wěn)定的收益。”成都全國房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)合會秘書長何良栩這樣總結(jié)。而有業(yè)內(nèi)人士認為，2012年成都將要推出的那些重要商用地塊，將同樣成為這些注重資產(chǎn)收益的公司趨之若鶩的肥肉，其結(jié)果很有可能是：好地段的好商業(yè)，市民出錢都難買到。