2011年絕對是樓市的宏觀調(diào)控年。自1月的“國八條”開始，土地政策、限購政策、金融政策等等，幾乎涉及房地產(chǎn)各個層面的調(diào)控政策層出不窮。而成都樓市也從年初的供銷火熱局面快速冷凍，如今可謂是已經(jīng)進入房地產(chǎn)的“寒冬”。對于2012的樓市走勢，有業(yè)內(nèi)人士認為，當下的房地產(chǎn)市場行情堪比2008年地震之后，但明年有望走出低谷，正如2009年樓市一樣來一次反彈；但也有業(yè)內(nèi)專家分析認為，房地產(chǎn)的嚴冬才剛剛開始，明年形勢將更加嚴峻。

開發(fā)商心生郁悶這已經(jīng)是不爭的事實，而政府的宏觀調(diào)控力度并不見減弱。在結(jié)束不久的中央經(jīng)濟工作會議上就明確指出，將推進房產(chǎn)稅改革試點。至此，2012年房產(chǎn)稅征收范圍擴大，已成定局。如此市場與政策的雙重壓力之下，尋求突破點，或許只能從區(qū)域與產(chǎn)品本身去著手。占據(jù)主城區(qū)戰(zhàn)場的開發(fā)商或許可以小小慶幸，有地段這一硬指標在，日子不會太難過。但是，有一點可以肯定的是，“大路貨”已經(jīng)在市場吃不開了，劍走偏鋒的個性化產(chǎn)品才有出路。

關(guān)鍵詞1

荒？慌！

年關(guān)艱難 開發(fā)商真的郁悶了

目前，成都樓市的成交量一直處于低位。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)機構(gòu)最新統(tǒng)計，目前成都主城區(qū)已拿到預(yù)售許可證的存量達800多萬方，已開工建設(shè)量達2600萬方，按照現(xiàn)在的去化速度，存量消化周期已經(jīng)遠遠超過預(yù)期。由此能否就推斷現(xiàn)實的存量恐慌是完全有據(jù)可循的？

隨著成都樓市冬意漸濃，諸多媒體開始拿現(xiàn)在的市場與2008年底的市場進行比對。不妨將目光回轉(zhuǎn)，來看看2008年底的成都樓市。除了“降價”之外，2008年成都樓市的又一關(guān)鍵詞之一就是“停工”。“推遲部分項目的開工時間，主要是為了消化目前的存量房，減少開工面積將解決一些供過于求的矛盾。”這是某開發(fā)商在2008年底接受采訪時的心里話。這樣的情況同樣出現(xiàn)在了當下的成都樓市，只是開發(fā)商們不再正面回應(yīng)停工的問題，轉(zhuǎn)而低調(diào)地表示為“放緩開發(fā)進度”“調(diào)整推廣節(jié)奏”。

去年進入成都市場的廣東企業(yè)—————龍光地產(chǎn)，在成都的首個項目位于琉璃場。盡管項目本身位置不錯，但由于是成都樓市新面孔、新項目，開發(fā)商顯得尤為謹慎。于是，其亮相的時間一推再推。同樣，在去年新進入成都的伊泰置業(yè)，在攀成鋼拿下地塊后，一直到目前其新項目都還未亮相。位于光華大道核心位置的天來國際廣場，雖然按照原定計劃亮相蓉城，但是由于工期以及市場的多種原因，售樓部一直沒有正式開放。比華利國際城的3期沙河國際，從今年9月開始做推廣，本來預(yù)計年內(nèi)推出。但現(xiàn)在卻暫停了推廣，而推盤計劃也推遲到了明年。這些項目還只是目前成都樓市中節(jié)奏放緩的剪影，還有不少2007年、2008年拿地的項目，至今還動靜全無。

但是，這樣的狀況是否會讓2012年成都樓市再現(xiàn)2009年的“供應(yīng)荒”？這個問題，誰都不敢給予確定的答復(fù)。如果按照2009年“供應(yīng)荒”的真實案例推斷，那么2012年將出現(xiàn)“供應(yīng)荒”也并非不可能。但是，這兩個結(jié)論本身就是矛盾體。如今的成都樓市對任何人來說，或許都是“霧里看花”，看不真切。

事實上，真正能夠確定的只有一點：開發(fā)商真的心慌了。從下半年開始的遮遮掩掩地降價到如今動輒10～20%的降價幅度，開發(fā)商今年的年關(guān)過得很艱難。11月開始，記者在跑盤過程中遇到的每一個開發(fā)商都會問同樣的問題：“你怎么看明年的市場？”無論是在推的還是將推的甚至是才剛剛拿地的，都不停地通過各種途徑來判定明年的市場環(huán)境，這些無不反映出最真實的開發(fā)商心理—————“心慌”。

關(guān)鍵詞2

調(diào)控？調(diào)控！

房產(chǎn)稅將全國化、常態(tài)化？

目前，全國共有48個城市樓市限購，其中，有12個城市在頒布“限購令”時都曾明確2011年的12月31日是到期之日。目前，上述限購令即將到期的城市中，部分政府至今尚未對2012年限購是否繼續(xù)執(zhí)行明確表態(tài)。“估計延期的可能性很大。”某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，因為近期中央政府一再強調(diào)調(diào)控不放松。同時，12月12日社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2011-2012）》即《住房綠皮書》中，特別指出2012年將繼續(xù)堅持從嚴調(diào)控不動搖，完善調(diào)控行政措施，防止報復(fù)性反彈。

2011年12月底眼看就要到了，住建部要求繼續(xù)執(zhí)行限購令，但各地面臨財政困難，而如果取消限購令，則房價有極大的可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈。樓市暴利時代已過去，預(yù)期在經(jīng)濟工作會議以后，期待因為實體經(jīng)濟出現(xiàn)萎縮風險而放松樓市調(diào)控拉動經(jīng)濟上漲的部分開發(fā)商和地方政府，很可能會重新認識市場，明顯下調(diào)價格的現(xiàn)象將更加普遍，樓市已經(jīng)徹底入冬雙方處于僵持的過程中，如果不找到一個取代限購令的突破口，將難以保持長期有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。因此，房地產(chǎn)稅擴大試點或許就是一個最好的銜接政策。