日前，成都市商務(wù)局向社會(huì)公布了《商務(wù)寫字樓等級(jí)劃分》（征求意見稿），將寫字樓依次分為超甲級(jí)、甲級(jí)和乙級(jí)，是繼2008年該局出臺(tái)《成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》后的擬“升級(jí)之作”，甚至還被稱為開啟“國(guó)內(nèi)寫字樓等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定”的先河。

事實(shí)上，擬出臺(tái)上述舉措，主要是基于近年來成都寫字樓市場(chǎng)的狂飆突進(jìn)，尤其是2011年以來更是一路井噴，然而火熱的背后卻潛藏著寫字樓等級(jí)劃分的亂象。

“這次出臺(tái)的將是一個(gè)規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于商務(wù)樓宇的等級(jí)評(píng)定具有強(qiáng)制性，以后將不再允許開發(fā)商隨意自我標(biāo)榜。”成都市商務(wù)局綜合與宣傳處副處長(zhǎng)杜遠(yuǎn)表示。

此一做法，也得到了祁宏志、賴翰林等商業(yè)地產(chǎn)研究資深人士的支持。不過他們也認(rèn)為，此一新規(guī)的內(nèi)容還不夠具體，對(duì)于商務(wù)寫字樓的市場(chǎng)亂象能否掃除仍表示擔(dān)憂，尤要謹(jǐn)防其變成一只“沒有牙齒的老虎”，而未來利益攸關(guān)方或?qū)⑸疃炔┺摹?/p>

成都寫字樓市場(chǎng)增量迅猛  政府出臺(tái)新規(guī)整飭等級(jí)亂象

近年來，成都城市化的迅速擴(kuò)張以及國(guó)際投融資環(huán)境的升級(jí)渴求等，促使成都寫字樓市場(chǎng)狂飆突進(jìn)，尤其是2011年，更是一路井噴。

據(jù)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，2009年成都寫字樓供應(yīng)量?jī)H為37萬平方米，到2011年底時(shí)，成都甲級(jí)寫字樓總存量就達(dá)到了83.9萬平方米，預(yù)計(jì)2012年將有近100萬平方米甲級(jí)寫字樓投放市場(chǎng)。

其中，在東大街沿線，總建筑面積達(dá)9萬平方米的時(shí)代一號(hào)，是香港九龍倉(cāng)繼時(shí)代八號(hào)之后推出的又一高端寫字樓代表作，而與之不遠(yuǎn)的明宇金融廣場(chǎng)，總建筑面積更是近13萬平方米，其主體又是以商務(wù)寫字樓為主，總高度將達(dá)到206米。

與此同時(shí)，在人民南路、領(lǐng)事館路和天府大道北段等幾大商務(wù)集中區(qū)域，以人南國(guó)際廣場(chǎng)、來福士廣場(chǎng)和棕櫚泉國(guó)際中心等多個(gè)重量級(jí)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目，也將于年內(nèi)入市。

同樣地，成都商務(wù)寫字樓的吸納量也分外驚人。最新數(shù)據(jù)顯示，2011年成都甲級(jí)寫字樓凈吸納面積約為42266.48平方米，年底整體空置率同比下降逾8個(gè)百分點(diǎn)。

然而，在寫字樓供、銷兩旺的背后，由于沒有相關(guān)的制度規(guī)約，造成市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)，其一便是開發(fā)商隨意標(biāo)榜其寫字樓為“超甲級(jí)”或“甲級(jí)”，甚至向消費(fèi)者做出華而不實(shí)的相關(guān)承諾，對(duì)成都打造“國(guó)際化投融資環(huán)境”等美好愿景形成了極大的困擾。

正是基于上述考慮，2012年2月，成都市商務(wù)局向社會(huì)及時(shí)公布了《商務(wù)寫字樓等級(jí)劃分》（征求意見稿），將寫字樓從高到低依次分為超甲級(jí)、甲級(jí)和乙級(jí)。

對(duì)此，成都市商務(wù)局綜合與宣傳處副處長(zhǎng)杜遠(yuǎn)向本網(wǎng)表示，這次即將出臺(tái)的將是一個(gè)規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于商務(wù)樓宇的等級(jí)評(píng)定具有強(qiáng)制性，目前許多商務(wù)樓宇所謂的“超甲級(jí)”等，只是開發(fā)商自己標(biāo)稱的，等規(guī)范出臺(tái)后將要嚴(yán)格按照內(nèi)容來認(rèn)定。

“以前，市場(chǎng)上打著‘超甲級(jí)’、‘甲級(jí)’的寫字樓比比皆是，但是在相應(yīng)指標(biāo)上真正能做到軟、硬件都到位的高端寫字樓產(chǎn)品，還是十分缺乏。”全經(jīng)聯(lián)四川分會(huì)秘書長(zhǎng)何良栩指出。

事實(shí)上，早在2008年3月，成都市商務(wù)就曾聯(lián)合高力國(guó)際、世邦魏理仕和高緯環(huán)球等六大行出臺(tái)了《成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。杜遠(yuǎn)副處長(zhǎng)據(jù)此認(rèn)為，2008年出臺(tái)的規(guī)范與這次擬出臺(tái)的相比，只是一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)范，不具有強(qiáng)制力。

北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)成都分公司總經(jīng)理賴翰林表示，“現(xiàn)在寫字樓市場(chǎng)很混亂，明明連乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)都談不上的商務(wù)寫字樓，都說自己是超甲級(jí)，所以出臺(tái)這個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)很必要，以規(guī)范市場(chǎng)行為，以防虛假宣傳”。

中潤(rùn)實(shí)業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)祁宏志對(duì)出臺(tái)新規(guī)也表示贊同，他深有感觸地說，“2007~2008年，在藍(lán)光地產(chǎn)做總部基地寫字樓開發(fā)時(shí)，就感到糾結(jié)，原因在于一直找不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)”。

等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)仍存疑慮待解  利益相關(guān)方將深度博弈

成都市商務(wù)局的上述重大舉措，雖然得到廣泛的社會(huì)支持，但是也產(chǎn)生了不少隱憂。
有分析人士認(rèn)為，征求意見稿內(nèi)容仍不具體，對(duì)于能否掃除商務(wù)寫字樓的市場(chǎng)亂象仍表示擔(dān)憂，更需謹(jǐn)防新規(guī)成為一只“沒有牙齒的老虎”。

祁宏志指出，最為關(guān)鍵的是，要盡量用數(shù)據(jù)來表達(dá)寫字樓“等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”，但是對(duì)于樓宇自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化等設(shè)施設(shè)備的要求，很難用數(shù)據(jù)來表達(dá)清楚，“估計(jì)政府目前還不敢界定所謂‘5A’寫字樓的標(biāo)注，還是以超甲級(jí)或甲級(jí)寫字樓的提法比較好些”。

日前，在號(hào)稱“超甲級(jí)”寫字樓的時(shí)代一號(hào)售樓部，當(dāng)本網(wǎng)提及上述征詢意見稿時(shí)，該售樓部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示并不知曉，而對(duì)于時(shí)代一號(hào)何以稱之為“超甲級(jí)”，這位相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，“超甲級(jí)”是開發(fā)商對(duì)比其他寫字樓的租金水平等方面之后自己認(rèn)定的。

據(jù)本網(wǎng)了解，除時(shí)代一號(hào)之外，上述情況在來福士廣場(chǎng)、棕櫚泉國(guó)際中心、東方希望中心以及環(huán)球時(shí)代中心等行將入市的商務(wù)寫字樓項(xiàng)目也普遍存在。

“其實(shí)，擬出臺(tái)的新規(guī)并不具有強(qiáng)制性，如果沒有其他輔助性規(guī)范，欲約束地產(chǎn)商的‘緊箍咒’似乎難以湊效。”高力國(guó)際成都分公司總經(jīng)理蔡孟頤認(rèn)為，政府?dāng)M出臺(tái)上述標(biāo)準(zhǔn)，不過是作為引導(dǎo)地產(chǎn)商合理開發(fā)寫字樓的一個(gè)參考性標(biāo)準(zhǔn)。

從市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)來看，對(duì)于上述征詢意見稿，開發(fā)商或者表示還不知情，或者表現(xiàn)出觀望態(tài)度。那么，即將入市的寫字樓尚且如此，而已經(jīng)投入使用的寫字樓更是感到“岌岌可危”，其物業(yè)服務(wù)中心對(duì)新規(guī)也頗有微詞。

與時(shí)代一號(hào)僅一條馬路之隔的東方廣場(chǎng)寫字樓，早在2007年就已開始招租，其客服中心周小姐就告訴本網(wǎng)，“當(dāng)時(shí)的電梯等設(shè)備肯定沒法與現(xiàn)在比，如果真要政府評(píng)定等級(jí)，這里的寫字樓很難再評(píng)得上甲級(jí)，更新設(shè)備也需要付出不菲的成本，否則租客會(huì)不滿”。

現(xiàn)實(shí)地，一旦新規(guī)出臺(tái)后，如嚴(yán)格按其標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)有一些商務(wù)寫字樓未達(dá)標(biāo)或降星。對(duì)于這是否會(huì)遭遇招租難或退租風(fēng)險(xiǎn)的問題，杜遠(yuǎn)表示，“星級(jí)改變對(duì)已入駐租客影響應(yīng)該不會(huì)太大。在前期調(diào)研中，許多租客考慮最多的是地段、價(jià)格和已入駐客戶等，而開發(fā)商或業(yè)主可以按照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)寫字樓宇進(jìn)行改造、升級(jí)”。

不過，蔡孟頤也表示，目前，成都寫字樓已進(jìn)入到買方市場(chǎng)，租客在租賃時(shí)越來越理性，他們將會(huì)考察寫字樓的性價(jià)比高低，以及是否符合企業(yè)需求，而開發(fā)商所謂的“超甲級(jí)”或“甲級(jí)”等營(yíng)銷說辭，也僅是個(gè)噱頭，很難“蒙”得了消費(fèi)者。

當(dāng)前，成都寫字樓市場(chǎng)各方反應(yīng)的冷熱不均，為這一重大舉措的行將出臺(tái)似乎蒙上了一層陰影。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這或?qū)��?dǎo)致寫字樓市場(chǎng)遭遇利益攸關(guān)方的深度博弈。