日前，成都市商務(wù)局向社會公布了《商務(wù)寫字樓等級劃分》（征求意見稿），將寫字樓依次分為超甲級、甲級和乙級，是繼2008年該局出臺《成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》后的擬“升級之作”，甚至還被稱為開啟“國內(nèi)寫字樓等級標(biāo)準(zhǔn)制定”的先河。

事實(shí)上，擬出臺上述舉措，主要是基于近年來成都寫字樓市場的狂飆突進(jìn)，尤其是2011年以來更是一路井噴，然而火熱的背后卻潛藏著寫字樓等級劃分的亂象。

“這次出臺的將是一個(gè)規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，對于商務(wù)樓宇的等級評定具有強(qiáng)制性，以后將不再允許開發(fā)商隨意自我標(biāo)榜。”成都市商務(wù)局綜合與宣傳處副處長杜遠(yuǎn)表示。

此一做法，也得到了祁宏志、賴翰林等商業(yè)地產(chǎn)研究資深人士的支持。不過他們也認(rèn)為，此一新規(guī)的內(nèi)容還不夠具體，對于商務(wù)寫字樓的市場亂象能否掃除仍表示擔(dān)憂，尤要謹(jǐn)防其變成一只“沒有牙齒的老虎”，而未來利益攸關(guān)方或?qū)⑸疃炔┺摹?/p>

成都寫字樓市場增量迅猛  政府出臺新規(guī)整飭等級亂象

近年來，成都城市化的迅速擴(kuò)張以及國際投融資環(huán)境的升級渴求等，促使成都寫字樓市場狂飆突進(jìn)，尤其是2011年，更是一路井噴。

據(jù)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，2009年成都寫字樓供應(yīng)量僅為37萬平方米，到2011年底時(shí)，成都甲級寫字樓總存量就達(dá)到了83.9萬平方米，預(yù)計(jì)2012年將有近100萬平方米甲級寫字樓投放市場。

其中，在東大街沿線，總建筑面積達(dá)9萬平方米的時(shí)代一號，是香港九龍倉繼時(shí)代八號之后推出的又一高端寫字樓代表作，而與之不遠(yuǎn)的明宇金融廣場，總建筑面積更是近13萬平方米，其主體又是以商務(wù)寫字樓為主，總高度將達(dá)到206米。

與此同時(shí)，在人民南路、領(lǐng)事館路和天府大道北段等幾大商務(wù)集中區(qū)域，以人南國際廣場、來福士廣場和棕櫚泉國際中心等多個(gè)重量級商業(yè)寫字樓項(xiàng)目，也將于年內(nèi)入市。

同樣地，成都商務(wù)寫字樓的吸納量也分外驚人。最新數(shù)據(jù)顯示，2011年成都甲級寫字樓凈吸納面積約為42266.48平方米，年底整體空置率同比下降逾8個(gè)百分點(diǎn)。

然而，在寫字樓供、銷兩旺的背后，由于沒有相關(guān)的制度規(guī)約，造成市場野蠻生長，其一便是開發(fā)商隨意標(biāo)榜其寫字樓為“超甲級”或“甲級”，甚至向消費(fèi)者做出華而不實(shí)的相關(guān)承諾，對成都打造“國際化投融資環(huán)境”等美好愿景形成了極大的困擾。

正是基于上述考慮，2012年2月，成都市商務(wù)局向社會及時(shí)公布了《商務(wù)寫字樓等級劃分》（征求意見稿），將寫字樓從高到低依次分為超甲級、甲級和乙級。

對此，成都市商務(wù)局綜合與宣傳處副處長杜遠(yuǎn)向本網(wǎng)表示，這次即將出臺的將是一個(gè)規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，對于商務(wù)樓宇的等級評定具有強(qiáng)制性，目前許多商務(wù)樓宇所謂的“超甲級”等，只是開發(fā)商自己標(biāo)稱的，等規(guī)范出臺后將要嚴(yán)格按照內(nèi)容來認(rèn)定。

“以前，市場上打著‘超甲級’、‘甲級’的寫字樓比比皆是，但是在相應(yīng)指標(biāo)上真正能做到軟、硬件都到位的高端寫字樓產(chǎn)品，還是十分缺乏。”全經(jīng)聯(lián)四川分會秘書長何良栩指出。

事實(shí)上，早在2008年3月，成都市商務(wù)就曾聯(lián)合高力國際、世邦魏理仕和高緯環(huán)球等六大行出臺了《成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。杜遠(yuǎn)副處長據(jù)此認(rèn)為，2008年出臺的規(guī)范與這次擬出臺的相比，只是一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)范，不具有強(qiáng)制力。

北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)成都分公司總經(jīng)理賴翰林表示，“現(xiàn)在寫字樓市場很混亂，明明連乙級標(biāo)準(zhǔn)都談不上的商務(wù)寫字樓，都說自己是超甲級，所以出臺這個(gè)等級標(biāo)準(zhǔn)很必要，以規(guī)范市場行為，以防虛假宣傳”。

中潤實(shí)業(yè)營銷總監(jiān)祁宏志對出臺新規(guī)也表示贊同，他深有感觸地說，“2007~2008年，在藍(lán)光地產(chǎn)做總部基地寫字樓開發(fā)時(shí)，就感到糾結(jié)，原因在于一直找不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)”。

等級劃分標(biāo)準(zhǔn)仍存疑慮待解  利益相關(guān)方將深度博弈

成都市商務(wù)局的上述重大舉措，雖然得到廣泛的社會支持，但是也產(chǎn)生了不少隱憂。
有分析人士認(rèn)為，征求意見稿內(nèi)容仍不具體，對于能否掃除商務(wù)寫字樓的市場亂象仍表示擔(dān)憂，更需謹(jǐn)防新規(guī)成為一只“沒有牙齒的老虎”。

祁宏志指出，最為關(guān)鍵的是，要盡量用數(shù)據(jù)來表達(dá)寫字樓“等級標(biāo)準(zhǔn)”，但是對于樓宇自動化、辦公自動化等設(shè)施設(shè)備的要求，很難用數(shù)據(jù)來表達(dá)清楚，“估計(jì)政府目前還不敢界定所謂‘5A’寫字樓的標(biāo)注，還是以超甲級或甲級寫字樓的提法比較好些”。

日前，在號稱“超甲級”寫字樓的時(shí)代一號售樓部，當(dāng)本網(wǎng)提及上述征詢意見稿時(shí)，該售樓部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示并不知曉，而對于時(shí)代一號何以稱之為“超甲級”，這位相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，“超甲級”是開發(fā)商對比其他寫字樓的租金水平等方面之后自己認(rèn)定的。

據(jù)本網(wǎng)了解，除時(shí)代一號之外，上述情況在來福士廣場、棕櫚泉國際中心、東方希望中心以及環(huán)球時(shí)代中心等行將入市的商務(wù)寫字樓項(xiàng)目也普遍存在。

“其實(shí)，擬出臺的新規(guī)并不具有強(qiáng)制性，如果沒有其他輔助性規(guī)范，欲約束地產(chǎn)商的‘緊箍咒’似乎難以湊效。”高力國際成都分公司總經(jīng)理蔡孟頤認(rèn)為，政府?dāng)M出臺上述標(biāo)準(zhǔn)，不過是作為引導(dǎo)地產(chǎn)商合理開發(fā)寫字樓的一個(gè)參考性標(biāo)準(zhǔn)。

從市場的現(xiàn)實(shí)來看，對于上述征詢意見稿，開發(fā)商或者表示還不知情，或者表現(xiàn)出觀望態(tài)度。那么，即將入市的寫字樓尚且如此，而已經(jīng)投入使用的寫字樓更是感到“岌岌可危”，其物業(yè)服務(wù)中心對新規(guī)也頗有微詞。

與時(shí)代一號僅一條馬路之隔的東方廣場寫字樓，早在2007年就已開始招租，其客服中心周小姐就告訴本網(wǎng)，“當(dāng)時(shí)的電梯等設(shè)備肯定沒法與現(xiàn)在比，如果真要政府評定等級，這里的寫字樓很難再評得上甲級，更新設(shè)備也需要付出不菲的成本，否則租客會不滿”。

現(xiàn)實(shí)地，一旦新規(guī)出臺后，如嚴(yán)格按其標(biāo)準(zhǔn)，將會有一些商務(wù)寫字樓未達(dá)標(biāo)或降星。對于這是否會遭遇招租難或退租風(fēng)險(xiǎn)的問題，杜遠(yuǎn)表示，“星級改變對已入駐租客影響應(yīng)該不會太大。在前期調(diào)研中，許多租客考慮最多的是地段、價(jià)格和已入駐客戶等，而開發(fā)商或業(yè)主可以按照標(biāo)準(zhǔn)對寫字樓宇進(jìn)行改造、升級”。

不過，蔡孟頤也表示，目前，成都寫字樓已進(jìn)入到買方市場，租客在租賃時(shí)越來越理性，他們將會考察寫字樓的性價(jià)比高低，以及是否符合企業(yè)需求，而開發(fā)商所謂的“超甲級”或“甲級”等營銷說辭，也僅是個(gè)噱頭，很難“蒙”得了消費(fèi)者。

當(dāng)前，成都寫字樓市場各方反應(yīng)的冷熱不均，為這一重大舉措的行將出臺似乎蒙上了一層陰影。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這或?qū)��?dǎo)致寫字樓市場遭遇利益攸關(guān)方的深度博弈。