當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控遭遇“穩(wěn)增長(zhǎng)”重任，當(dāng)擴(kuò)內(nèi)需目標(biāo)遭遇“限購(gòu)”門檻，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力遭遇樓市回暖征兆，當(dāng)個(gè)別地方幾度試探微調(diào)底線，房地產(chǎn)市場(chǎng)已陷入多方博弈的漩渦之中……

針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，國(guó)務(wù)院辦公廳7月24日發(fā)文稱，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。然而，面對(duì)樓市調(diào)控的兩難選擇，如何取舍？怎樣平衡？

降與漲：回暖不意味著反彈

［背景］國(guó)務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購(gòu)措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。 

國(guó)務(wù)院“新情況、新問題”的提法被廣泛解讀為是針對(duì)近期全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)的樓市回暖跡象和樓價(jià)上漲預(yù)期的情況提出的。

今年以來，政策密集“給力”，房地產(chǎn)調(diào)控效果初顯。然而，進(jìn)入6月以來，不少地方樓市交易回暖，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回漲苗頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月18日公布的6月份數(shù)據(jù)顯示，時(shí)隔8個(gè)月后，70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)在連續(xù)下調(diào)8個(gè)月后環(huán)比出現(xiàn)上漲，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量首次超過環(huán)比下降的城市數(shù)量，房地產(chǎn)調(diào)控走到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

于是，一些房企和中介開始急著宣告：“樓市要全面回暖了，快來買呀！”市場(chǎng)上甚至開始出現(xiàn)所謂的“地王”和“日光盤”。

房?jī)r(jià)是全面回暖還是暫時(shí)的恢復(fù)性上漲？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)回暖說，其主要原因在于今年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑比較明顯，國(guó)家在不到一個(gè)月時(shí)間里連續(xù)降了兩次息，釋放了放松貨幣的信號(hào)。這帶來了未來房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測(cè)，也促使一些正在觀望的購(gòu)房者開始出手。

“數(shù)據(jù)顯示，1-6月房地產(chǎn)企業(yè)的投資銷售比是131.1，這個(gè)數(shù)字與2008年基本持平。從供應(yīng)角度看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)至少還有2億平方米的商品房沒有售出，這個(gè)數(shù)據(jù)比2008年的1.8億平方米還要高。”秦虹說。

“今年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為16.6%，比2009年高位的30%下降了近一半，而土地購(gòu)置面積增速同比下降19.9%，全國(guó)住宅新開工面積的增速同比下降10.2%。”綜上分析，秦虹指出，房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價(jià)格大幅度反彈是不具備基礎(chǔ)的。

“目前樓市成交量上升，仍是剛需所致。從住建部目前統(tǒng)計(jì)來看，自住性購(gòu)房成為主流，不少項(xiàng)目首次購(gòu)房比重達(dá)到了70%，有些項(xiàng)目甚至達(dá)到了90%。”住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。在限購(gòu)紅線不松動(dòng)的情況下，房?jī)r(jià)很難再暴漲。

事實(shí)上，出現(xiàn)“日光盤”只是少數(shù)開發(fā)商為促銷搞的噱頭；而“地王”也不具有標(biāo)桿意義。今年上半年，房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍1882宗，而去年同期為1081宗，土地市場(chǎng)處于下行階段。分析人士指出，在中央堅(jiān)持調(diào)控樓市以及住房供應(yīng)充足的背景下，市場(chǎng)的周期性回暖并不足以支撐房?jī)r(jià)大幅上漲。

控與放：抑投機(jī)，也要保剛需

［背景］盡管多個(gè)部委在兩個(gè)月內(nèi)9次表示“不放松樓市調(diào)控”，但是在“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力下，一些地方卻按捺不住為調(diào)控松綁的沖動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近40個(gè)城市先后出臺(tái)不同程度的樓市調(diào)控政策。

歷次樓市調(diào)控，一旦經(jīng)濟(jì)增速放緩，就會(huì)出現(xiàn)一種“快松綁樓市救經(jīng)濟(jì)”的聲音。理由是包括限購(gòu)在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)政策會(huì)抑制內(nèi)需，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)前，這種聲音再度出現(xiàn)。

這種觀念突出表現(xiàn)在一些地方對(duì)房地產(chǎn)政策的不斷微調(diào)上。從目前的形勢(shì)看，各級(jí)政府之所以將應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的目光，過多地集中于救樓市的政策調(diào)整上，其重要原因之一，就是過分強(qiáng)調(diào)了樓市對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需的比重和潛力。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用不容小覷，但是單靠樓市救經(jīng)濟(jì)，雖立竿見影，卻非治本之策。

專家普遍認(rèn)為，樓市調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)并不矛盾，“調(diào)”的目的在于穩(wěn)房?jī)r(jià)、擠泡沫，對(duì)實(shí)現(xiàn)行業(yè)健康發(fā)展、降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)意義重大。更為重要的是，穩(wěn)房?jī)r(jià)與保民生息息相關(guān)。當(dāng)前房?jī)r(jià)有效回落的成績(jī)來之不易，如果放松調(diào)控，很可能形成新一輪房地產(chǎn)熱，催生新的樓市泡沫，也將失信于百姓的期待。

認(rèn)真分析不難發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策不是“一刀切”：首套與改善性購(gòu)房不限，限的是投機(jī)性需求。換句話說，限的不是消費(fèi)，而是帶有破壞性的投資。

“從兩個(gè)方面來看今年的樓市政策思路，是非常清晰的。其一堅(jiān)決遏制投資、投機(jī)性需求；其二，支持自住性需求。” 趙路興表示，對(duì)待今年以來各地微調(diào)政策，也是延續(xù)這一思路。“限購(gòu)‘紅線’不會(huì)松動(dòng)，凡是觸及的，均被叫停。相反，針對(duì)首套自住性住房的政策微調(diào)，如首套房貸款利率有所下調(diào)等，決策層是沒有干涉的，有些甚至是支持的。”

毋庸置疑，穩(wěn)增長(zhǎng)需要房地產(chǎn)更好地發(fā)揮作用。如何既能保證房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，又不至于因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整帶來整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速的下滑？

鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)投資下滑的態(tài)勢(shì)，趙路興認(rèn)為，應(yīng)切實(shí)增加普通商品住房及其用地的供應(yīng)，特別是要落實(shí)好年度供地計(jì)劃，同時(shí)也要積極地引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，增加適銷對(duì)路的普通商品住房開發(fā)建設(shè)。

更大的希望寄托在保障房身上，不過據(jù)了解，各地保障房建設(shè)遭遇資金不足的問題，資金回籠難的現(xiàn)實(shí)更讓投資者望而卻步。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌日前就表示，保障房拉動(dòng)內(nèi)需的力量沒有想象中的大。

不過前不久農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布的《下半年宏觀經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告》依舊認(rèn)為，保障房建設(shè)周期要一年半左右，未來房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定將更多依靠保障房建設(shè)。報(bào)告預(yù)測(cè)，2012年保障房竣工量和投資分別增至500萬套和1.45萬億元，保障房投資增速將達(dá)20.8%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增加4.5個(gè)百分點(diǎn)。