為了深入了解成都市場的特點，李健鵬沿著現(xiàn)在地鐵一號線的路徑，也是成都當時商鋪租金最貴的一條干道，一邊走一邊調(diào)查。他發(fā)現(xiàn)，成都商鋪租金并不算高，在這里開便利店應(yīng)該大有可為。

然而，三年后的2012年，當全家便利正式入駐成都時，商鋪租金已漲到讓李健鵬難以高興起來的程度。“從2009年開始，成都的房租漲了至少3倍。”

李健鵬透露，目前，春熙大商圈，中心區(qū)域每月租金2500元/平方米起價，大部分商鋪是2000元/平方米起價，就連小科甲巷也能租到1500元/平方米。而三年之前，春熙大商圈的每月平均租金不過800元/平方米。不過，李健鵬認為，未來五年成都商鋪租金還會繼續(xù)上漲，這時候來“還不算太晚”。

困擾全家便利的，不僅有租金的瘋狂上漲。一些地點較好的商鋪，并不是出錢就能租下來，還需要和房東長期聯(lián)絡(luò)，等待機會。“商鋪空出來時，我們的競爭對手也想租，到時候拼的就是和房東的交情了。這是個‘石頭、剪子、布’的游戲。”

“此外，成都的轉(zhuǎn)讓費在全國是最高的，因為成都的房東都有這樣一個思維——這次租給你租便宜了，下次用轉(zhuǎn)讓費把錢賺回來。”李健鵬透露，成都商鋪的房東基本上都是浙江人，成都本地人非常少。

位于青羊東一路的一家全家便利店面積約110平方米，這個區(qū)域的商鋪租金在每月每平方米150元到180元的范圍內(nèi)，而便利店行業(yè)的毛利率在25%到35%之間。目前這家店經(jīng)營情況良好。

不過，全家并不急于擴張。李健鵬說，按照全家的成本控制機制，一個分店的租金要控制在總營業(yè)額的2.5%到3%，而成都很多地方的商鋪租金都超過了這個限額。因此，全家放慢了在成都的擴張，轉(zhuǎn)而對每個分店進行精耕細作，以求每個平方米創(chuàng)造出更大的營業(yè)額。

此外，全家在成都還準備提高兩個比例，一個是販售鮮食的比例，因為鮮食的毛利率較高，另一個是提高加盟商的比例，這樣能降低開店擴張的成本，尤其是房租成本。在接受采訪的過程中，李健鵬提得最多的一個詞就是“開源節(jié)流”。

連鎖酒店：

押注增開加盟店解藥還是毒藥？

租金之困也折磨著成都以及全國的連鎖經(jīng)濟型酒店。今年，在經(jīng)歷了五年的高速發(fā)展之后，連鎖經(jīng)濟型酒店跑馬圈地的步伐放慢下來。從如家、7天、漢庭和錦江之星的財報來看，整個行業(yè)的入住率明顯下滑，而運營成本依舊，尤其是房租成本居高不下已經(jīng)成為了它們高速擴張的攔路虎。

孟娜是一家經(jīng)營了5年的經(jīng)濟型酒店的總經(jīng)理，她對記者坦言，房租成本占總成本的比例“在50%以上”，如果房租再上漲一點，酒店就要虧本了。

而位于春熙路商圈的百麗思汀城市酒店的房租成本占比更高，達到了75%。酒店總經(jīng)理夏先生說：“我們酒店是2009年開始運營的，當時租成每月50元/平方米，現(xiàn)在的租金至少翻了一倍。而且，我們這個樓的租金漲幅在整個春熙商圈算很低的。”

大型的連鎖經(jīng)濟型酒店，情況也沒好到哪里去。記者查閱7天酒店今年一季財報發(fā)現(xiàn)，其租金支出占酒店運營支出的比例為35.37%；而如家公布的今年一季財報顯示，租金成本和煤氣水電支出，共占酒店運營支出的44.85%。

不過，孟娜對記者表示，即使是7天和如家這樣的行業(yè)巨頭，房租成本也不可能在40%以下。“能控制在50%以下就算是很厲害的了。”

就在不久前，7天宣布調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，提高加盟店的比例，降低直營店的比例。7天相關(guān)負責(zé)人在接受華西都市報記者采訪時表示：“加盟店的業(yè)務(wù)模式對于公司資本開支要求低，而且能夠產(chǎn)生更多的現(xiàn)金流，因此通過加盟店快速擴張，可以進一步提升公司的品牌影響力，從而實現(xiàn)更大的規(guī)模效應(yīng)。”

也就是說，通過大舉擴張加盟店，7天可以和加盟商一起分攤租金成本，有些加盟商甚至是自持物業(yè)加盟。公開資料顯示，截至今年第一季度末，7天分店總數(shù)為1044家，包括417家直營店和627家加盟店。

經(jīng)濟型酒店是典型的規(guī)模經(jīng)濟，在新開自營店因房租成本高企而被迫放慢的情況下，要繼續(xù)保持高速擴張，唯一選擇就是加快新開加盟店的速度。

不過，如果對加盟酒店的管控不當，對酒店品牌將是極大的傷害。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一些加盟商，尤其是自持物業(yè)的加盟商，都“不太聽話”，尤其是在一些采購細節(jié)和員工管理上，都喜歡“獨干”。加快加盟是一劑緩解成本壓力的解藥，還是一針降低品牌價值的毒藥？

連鎖藥店：

  自己經(jīng)營要虧錢 轉(zhuǎn)做“二房東”反而賺

  2002年，福建商人李軍（化名）在成都開出第一家藥店，當時他并沒想到自己的品牌連鎖藥店能在2009年擴張到近30個分店，更沒有料到僅三年后這近30個分店，只剩下最后一家苦苦支撐。

李軍關(guān)掉這近30家分店，是他的主動選擇，“這兩年成都商鋪租金的上漲簡直是瘋狂，我發(fā)現(xiàn)把這些商鋪轉(zhuǎn)租出去獲得的收益，遠遠高于我自己去經(jīng)營所創(chuàng)造的收益。”

李軍2005年開始發(fā)展連鎖藥店，在成都開了4個分店。到了2009年，他的連鎖藥店有了近30家分店。他尋找商鋪遵循這樣的原則：不靠大馬路的不租，開汽車看不到的地方不租。因此，他的連鎖店基本都位于黃金口岸，租約最短的也簽了8年。這個思路讓李軍受益匪淺。

后來，成都的藥店越來越多，行業(yè)毛利率逐年下降，雖然李軍的商鋪租得較早，租金遠低于市價，但房租仍然“吃掉”了大部分的利潤。

他給記者算了一筆賬，以最后一家分店為例，門店有260多個平方米，以目前的市價計算，每月的租金在8萬元左右，水電費1萬元左右，24名店員的工資按1600元每人每月計算，再加上裝修成本的攤銷等，每個月的固定支出達13萬元，以藥店現(xiàn)在的毛利率10%來計算，每月銷售收入要達到120-130萬元才能保本。

“以現(xiàn)在的銷售情況看，肯定賣不了那么多錢”，李軍說，慶幸的是，他當時的租金遠低于現(xiàn)在的市價，才略有盈利。

實際上，即使是成功過會準備上市的大型連鎖藥店鴻翔一心堂，也在招股書中特別提醒投資者注意“門店租賃房產(chǎn)成本上升風(fēng)險”。一心堂的1505家連鎖門店中，除1家門店外，其余全部通過租賃房產(chǎn)經(jīng)營，其2009年至2011年的門店租賃費支出占同期營業(yè)收入的比例分別為6.90%、7.59%、8.32%。

由于商鋪租賃合同尚未到期，李軍關(guān)掉了大部分門店，把商鋪轉(zhuǎn)租出去，這為他帶來了不菲的回報。“回報最高的那個商鋪，轉(zhuǎn)租出去后為我?guī)�來了約200%的收益。這個商鋪如果自己繼續(xù)經(jīng)營，反而要虧錢。”李軍透露，這幾十間轉(zhuǎn)租出去的商鋪，平均收益在40%到50%。

那些七八年前簽署的租房合同，今年陸續(xù)要到期了，李軍坦承，現(xiàn)在續(xù)租再轉(zhuǎn)租出去，很難做到40%到50%的收益，大概收益能在10%到20%之間。他準備“盡全力”續(xù)租面積較大的商鋪，估計最后可能會放棄大約50%的商鋪。

李軍還向記者透露，他1998年在閬中古城租下了一個旅游酒店，當時簽了38年的租約，每年租金僅5.6萬元。近日，他把這個酒店轉(zhuǎn)租出去，租金高達每年122萬元，并且還收了80萬的轉(zhuǎn)讓費。即使拋開轉(zhuǎn)讓費，轉(zhuǎn)租這個酒店每年給他帶來的收益是成本的近22倍。