一邊是千億房企即將擴(kuò)容，一邊是房企數(shù)量急劇減少，小房企生存空間變小，調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化格局越演越烈。

千億房企將擴(kuò)容

目前，各大房企陸續(xù)公布前十月業(yè)績，其中萬科集團(tuán)以1100.2億元的業(yè)績穩(wěn)居第一，而保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)則已邁進(jìn)800億元大關(guān)，恒大以728億元緊隨其后，離2012年全年結(jié)束還有兩個(gè)月，這三家企業(yè)均有望沖擊千億大關(guān)，再加上今年地產(chǎn)銷售定下千億的銷售計(jì)劃的綠地，今年進(jìn)入千億俱樂部的房企有望從萬科一家擴(kuò)容至多家。

上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，從今年3月開始，樓市回暖的趨勢日益明朗，而大房企的銷售也遠(yuǎn)好于普通房企，多家房企也很有可能沖刺千億。

此外，截至10月，已有中海、世茂、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、綠城等品牌房企提前完成全年銷售目標(biāo)，華潤、融創(chuàng)等房企前十月業(yè)績比去年增長五成以上。

兩極分化年

與大品牌房企銷售業(yè)績上漲，并多家房企有望沖刺千億規(guī)模相比，房地產(chǎn)企業(yè)整體的形勢并不樂觀。

標(biāo)普在近期的報(bào)告中稱，今年將是樓市的“兩極分化年”，部分中小房企出局會讓強(qiáng)者愈強(qiáng)。

比較極端的例子就是，今年4月初，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產(chǎn)，同在4月份，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請破產(chǎn)。之后，房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購、出讓等消息不斷，行業(yè)整合加劇。

此外，在融資上中小企業(yè)成本高，而在拿地上，今年樓市銷售向好后，保利、招商等大品牌開發(fā)商在全國大肆拿地，為后續(xù)發(fā)展儲備糧草，中小企業(yè)資本金有限，競爭力小，拿地規(guī)模遠(yuǎn)不及品牌開發(fā)商，也使其生存空間不斷被壓縮。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師表示，強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱，這是市場規(guī)律的表現(xiàn)，而樓市調(diào)控加劇了房企的分化。對于大房企來說，有著幾百個(gè)項(xiàng)目，有不同的開發(fā)周期，不同時(shí)期都有收入，可以平衡企業(yè)的業(yè)績，風(fēng)險(xiǎn)也相對分散，企業(yè)發(fā)展也相對穩(wěn)定。而中小企業(yè)項(xiàng)目較少，受調(diào)控影響比較大，業(yè)績不穩(wěn)定。

寡頭競爭激烈

隨著調(diào)控的深入，房企的生存環(huán)境發(fā)生巨變，使房企之間的差距拉大，分化嚴(yán)重。

融資能力成為房企是否能擴(kuò)大再生長的一個(gè)重要指標(biāo)，由中房協(xié)和蘭德咨詢共同發(fā)布的《2012房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》中指出，近年來，隨著融資難度的加大，企業(yè)資金占用費(fèi)和貸款費(fèi)用“吃掉”項(xiàng)目開發(fā)利潤的比例越來越高，普遍占比是30%-70%。而大房企融資更有優(yōu)勢，能從銀行獲得更低息的貸款，而小企業(yè)則融資渠道狹窄，資金鏈更容易緊張。

為了做大做強(qiáng)，中小企業(yè)削尖腦袋想要上市融資，近期旭輝、新城控股等中小房企赴港上市，主要是為了打通 海外融資渠道，而其募得資金的八成以上，都是為了買地?cái)U(kuò)張之用。

目前，雖然房企強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的趨勢明顯，但處于強(qiáng)者地位的大品牌房企仍競爭激烈。

隨著各地土地出讓底價(jià)的抬升，土地購買門檻不斷提高，不僅小企業(yè)拿地難，在優(yōu)質(zhì)地塊上，大企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，不少企業(yè)采取聯(lián)合拿地、共同開發(fā)的模式，共同抵御風(fēng)險(xiǎn)。

北京一家房企高管告訴記者，像北京這樣的市場，各大開發(fā)商云集，土地市場競爭激烈，使房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤下降了。據(jù)中房協(xié)和蘭德咨詢發(fā)布的研究報(bào)告稱，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售利潤率平均值為22.5%，良好值為27.5%，優(yōu)秀值為33.2%，行業(yè)整體的利潤也出現(xiàn)分化。

預(yù)測

未來三年三成房企出局

由中房協(xié)和蘭德咨詢共同發(fā)布的《2012房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》中預(yù)測，2011年-2015年，41%-48%的企業(yè)被淘汰出局；未來三年內(nèi)(2013-2015)或?qū)⒅辽儆?0%的企業(yè)出局。

蘭德咨詢總裁宋延慶在接受采訪時(shí)表示，規(guī)模在10億元以下的企業(yè)占到了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的92.5%，這部分企業(yè)中，超過8成的企業(yè)其生存狀態(tài)是手中持有的項(xiàng)目在5個(gè)以下，存活雖不是問題，但也并不輕松，“特別是近兩年北京的土地市場，幾乎難再見到中小型的開發(fā)企業(yè)。

典型例子則是A股上市企業(yè)萬方地產(chǎn)，萬方地產(chǎn)是去年?duì)I收為3.94億元的小房企，也曾在北京開發(fā)過里外里等知名項(xiàng)目。今年其半年報(bào)顯示，上半年企業(yè)營收為0，主要由于前期項(xiàng)目已開發(fā)完畢，新實(shí)施的項(xiàng)目尚處于開發(fā)期，還不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。直到三季報(bào)營收才增長為604萬元，但與去年相比減少90%。11月16日，萬方地產(chǎn)又將旗下華松房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備出售。業(yè)內(nèi)分析，萬方地產(chǎn)銷售規(guī)模不斷萎縮，虧損嚴(yán)重，市場越做越小，未來退出房地產(chǎn)也不無可能。

建議

小企業(yè)去縣級城市發(fā)展

雖然大小房企分化嚴(yán)重，小房企生存空間受到擠壓，但也不是沒有出路。專家建議，隨著中國城市化的進(jìn)程，特別是縣一級城市的建設(shè)，小的房企還是有生存空間的。

上述不愿具名的地產(chǎn)分析師認(rèn)為，目前，北上廣深等一線城市土地底價(jià)就很高，幾十個(gè)億只能拿一個(gè)項(xiàng)目，而在三四線城市，則可以拿5個(gè)項(xiàng)目。小企業(yè)實(shí)力有限，轉(zhuǎn)而去三四線城市，還是有成長空間。雖然縣級城市房價(jià)低，而建造成本與一線城市沒太大差別，利潤率低，但生存基本沒有困難。

該分析師認(rèn)為，全國有600多個(gè)城市，龍頭萬科才進(jìn)入50多個(gè)，還有很多城市可以進(jìn)入。而在二三線城市也能做大做強(qiáng)，比如碧桂園、恒大，雖然他們在廣州這些一線城市有項(xiàng)目，但重心仍然在二三線城市。