在期房盛行的時代，選房繳納定金，待樓盤開始銷售后再簽訂購房合同，這仿佛成為一種既定的規(guī)律。從法律角度而言，“定金”與“訂金”不同。“定金”是指購房者已經(jīng)同意購買開發(fā)商某套房屋，而開發(fā)商為確保購房者與開發(fā)商簽訂購房合同而要求購房者繳納的費用，這個費用原則上可以不退。

然而，購房者繳納的定金，是在開發(fā)商還未取得預(yù)售許可證的情況下，并且是委托第三方與購房者簽訂《購房意向合同》而繳納的定金，購房者能否要求開發(fā)商退還呢？

案例點擊第三方代收的定金，能退嗎？

近日，華西都市報房產(chǎn)維權(quán)熱線接到魏女士的電話咨詢：在開發(fā)商未取得預(yù)售許可證的情況下通過第三方繳納的定金，能退還嗎？

魏女士說，今年9月她在城東看中一套商品房，并準(zhǔn)備購買。當(dāng)時銷售人員稱，目前他們項目正在與成都某網(wǎng)絡(luò)公司一起推出優(yōu)惠活動，參加活動可享額外優(yōu)惠。于是，魏女士與該網(wǎng)絡(luò)公司簽訂了《購房意向合同》并繳納了3萬元定金，也要了“某網(wǎng)絡(luò)公司”出具的定金收據(jù)。

10月魏女士聽說，這家樓盤可能存在質(zhì)量問題。為檢驗消息的真實性，魏女士到房管局去查詢了該房產(chǎn)公司的備案信息。結(jié)果卻讓人大吃一驚：原來這個樓盤直到目前仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證，也就是說繳納定金的時候開發(fā)商并沒有取得預(yù)售許可。

經(jīng)過與家人商量，魏女士找到開發(fā)商，表示不想再購買該房屋，并要求開發(fā)商退還所繳納的3萬元定金，然而，但開發(fā)商沒有同意魏女士的要求。

律師觀點開發(fā)商可能面臨行政處罰

四川致高守民律師事務(wù)所律師林方平說，商品房項目獲得預(yù)售許可證之前，不得開盤銷售。任何性質(zhì)的銷售行為，都違反《城市商品房銷售管理辦法》。因此，取得預(yù)售許可證之前，開發(fā)商是不得以任何理由收取購房者的定金或誠意金的。

魏女士遭遇到是一個什么樣的情況，開發(fā)商顯然非常清楚。也正因為開發(fā)商非常清楚，所以才引入了第三方——成都某網(wǎng)絡(luò)公司與魏女士簽訂了認(rèn)購書，并且由該網(wǎng)絡(luò)公司出具定金收據(jù)，從文件表面來看魏女士并未與開發(fā)商發(fā)生法律關(guān)系，開發(fā)商似乎避開了取得預(yù)售許可之前禁止開盤銷售的問題。

然而，林方平了解到，魏女士通過劃卡支付定金的對方賬戶，實際上就是開發(fā)商的賬戶，也就是說實際上是開發(fā)商在收取認(rèn)購定金。林方平介紹說，盡管2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》對收取定金有明確規(guī)定，但按照《合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的協(xié)議屬于無效。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，從法律層面上講，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，因此不能作為法院審理案件的依據(jù)。

本案例中，魏女士想要退回她繳納給開發(fā)商的3萬元定金，存在非常大的難度。但如果魏女士向相關(guān)部門投訴，則開發(fā)商可能因違規(guī)收取定金而面臨行政處罰。

相關(guān)規(guī)定未取得預(yù)售證不得收取定金

在什么情況下開發(fā)商才能收取定金呢？四川致高守民律師事務(wù)所副主任林方平律師告訴記者，2010年4月13日，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號），該通知第一條明確規(guī)定，加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。