在期房盛行的時(shí)代，選房繳納定金，待樓盤開(kāi)始銷售后再簽訂購(gòu)房合同，這仿佛成為一種既定的規(guī)律。從法律角度而言，“定金”與“訂金”不同。“定金”是指購(gòu)房者已經(jīng)同意購(gòu)買開(kāi)發(fā)商某套房屋，而開(kāi)發(fā)商為確保購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同而要求購(gòu)房者繳納的費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用原則上可以不退。

然而，購(gòu)房者繳納的定金，是在開(kāi)發(fā)商還未取得預(yù)售許可證的情況下，并且是委托第三方與購(gòu)房者簽訂《購(gòu)房意向合同》而繳納的定金，購(gòu)房者能否要求開(kāi)發(fā)商退還呢？

案例點(diǎn)擊第三方代收的定金，能退嗎？

近日，華西都市報(bào)房產(chǎn)維權(quán)熱線接到魏女士的電話咨詢：在開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證的情況下通過(guò)第三方繳納的定金，能退還嗎？

魏女士說(shuō)，今年9月她在城東看中一套商品房，并準(zhǔn)備購(gòu)買。當(dāng)時(shí)銷售人員稱，目前他們項(xiàng)目正在與成都某網(wǎng)絡(luò)公司一起推出優(yōu)惠活動(dòng)，參加活動(dòng)可享額外優(yōu)惠。于是，魏女士與該網(wǎng)絡(luò)公司簽訂了《購(gòu)房意向合同》并繳納了3萬(wàn)元定金，也要了“某網(wǎng)絡(luò)公司”出具的定金收據(jù)。

10月魏女士聽(tīng)說(shuō)，這家樓盤可能存在質(zhì)量問(wèn)題。為檢驗(yàn)消息的真實(shí)性，魏女士到房管局去查詢了該房產(chǎn)公司的備案信息。結(jié)果卻讓人大吃一驚：原來(lái)這個(gè)樓盤直到目前仍然沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，也就是說(shuō)繳納定金的時(shí)候開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有取得預(yù)售許可。

經(jīng)過(guò)與家人商量，魏女士找到開(kāi)發(fā)商，表示不想再購(gòu)買該房屋，并要求開(kāi)發(fā)商退還所繳納的3萬(wàn)元定金，然而，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有同意魏女士的要求。

律師觀點(diǎn)開(kāi)發(fā)商可能面臨行政處罰

四川致高守民律師事務(wù)所律師林方平說(shuō)，商品房項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證之前，不得開(kāi)盤銷售。任何性質(zhì)的銷售行為，都違反《城市商品房銷售管理辦法》。因此，取得預(yù)售許可證之前，開(kāi)發(fā)商是不得以任何理由收取購(gòu)房者的定金或誠(chéng)意金的。

魏女士遭遇到是一個(gè)什么樣的情況，開(kāi)發(fā)商顯然非常清楚。也正因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商非常清楚，所以才引入了第三方——成都某網(wǎng)絡(luò)公司與魏女士簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，并且由該網(wǎng)絡(luò)公司出具定金收據(jù)，從文件表面來(lái)看魏女士并未與開(kāi)發(fā)商發(fā)生法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商似乎避開(kāi)了取得預(yù)售許可之前禁止開(kāi)盤銷售的問(wèn)題。

然而，林方平了解到，魏女士通過(guò)劃卡支付定金的對(duì)方賬戶，實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商的賬戶，也就是說(shuō)實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商在收取認(rèn)購(gòu)定金。林方平介紹說(shuō)，盡管2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》對(duì)收取定金有明確規(guī)定，但按照《合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的協(xié)議屬于無(wú)效。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，從法律層面上講，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，因此不能作為法院審理案件的依據(jù)。

本案例中，魏女士想要退回她繳納給開(kāi)發(fā)商的3萬(wàn)元定金，存在非常大的難度。但如果魏女士向相關(guān)部門投訴，則開(kāi)發(fā)商可能因違規(guī)收取定金而面臨行政處罰。

相關(guān)規(guī)定未取得預(yù)售證不得收取定金

在什么情況下開(kāi)發(fā)商才能收取定金呢？四川致高守民律師事務(wù)所副主任林方平律師告訴記者，2010年4月13日，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房[2010]53號(hào)），該通知第一條明確規(guī)定，加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。