20年前，中國建設(shè)銀行上海分行貸出了全國第一筆個人房屋貸款；15年前，商業(yè)性個人房貸在中國大小城市全面鋪開；而眼下，曾經(jīng)不愿欠錢的中國人買房卻生怕銀行不貸給自己。
這是中國個人房貸的發(fā)展史，也是中國商品房的發(fā)展史，它們的背后，則是一部鮮活的中國“房奴”進化史。

貸款曾是“丟臉的事兒”

“那個時候沒人想要貸款買房子。”年過半百的王新回憶起十幾年前的事依然撇嘴搖頭：“我們年輕時都是單位分房。”

雖然房貸業(yè)務(wù)從無到有已有20年，但建行北京分行相關(guān)負責(zé)人說，房貸真正的發(fā)展期是從1997年開始的。這一年，央行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，規(guī)定貸款比例最高限額是房價的70%，貸款年限最長為20年。也正是從這一年開始，商品房和個人住房貸款開始走近普通百姓身邊。

“首批辦理房貸業(yè)務(wù)的人，很多都是浙江等地的生意人。”一位做了十多年房貸業(yè)務(wù)的老信貸員向記者介紹道，在那個買房僅是為了改善居住環(huán)境的年代，“花后半生的錢買前半生的房”在老百姓眼里還是個新鮮事，貸款是“丟臉的事兒”。“當時整個個貸部就倆仨人，一個月能有幾單業(yè)務(wù)就不錯了，而且貸款數(shù)額多說也就10萬塊錢。”

從200億到6.9萬億

數(shù)據(jù)顯示，1997年全國房地產(chǎn)個人貸款余額不到200億。2001年底，全國房地產(chǎn)個人貸款達到了6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國主要金融機構(gòu)上半年的個人住房貸款余額就達到了6.9萬億元，是1997年年底的363倍。

1998年前后，福利分房停止，“當時聽了這個消息都傻了，沒命地向單位爭取最后一批福利分房。”一位市民回憶道。沒有搭上“末班車”的人也只好認命，掏錢購買商品房。到2000年，個人消費占到了全國房地產(chǎn)消費總量的70%以上。

“當時我老伴說買房，我還不同意，現(xiàn)在看來還是他有眼光！”張大媽每每提起自家的大三居，都笑得合不攏嘴，當年不足30萬元買下的房子，如今已經(jīng)價值五六百萬，而這套房子每月高達8000元的租金，已經(jīng)成為她家的主要經(jīng)濟來源之一，“不過，當年的30萬元可并非是個小數(shù)目，那時候工資也不過800元到1000元。”

首批房奴“趕上好時代”

讓那些本來買房只為單純自住的人沒有想到的是，房價在后來短短幾年間翻了三倍以上。

房奴一詞興起于2005年到2006年，意指房貸超過月收入50%以上的家庭。據(jù)統(tǒng)計，2006年，有91%的購房者用了按揭，其中31.8%的購房者月供超過月收入的一半。

如果我們把“房奴”的概念泛化，第一撥貸款買房的人——首批房奴無疑成了新房奴們羨慕嫉妒恨的對象。在經(jīng)濟學(xué)家眼里，這些“趕上好時代”的“房奴”無疑是在房貸發(fā)展的20年中，與地產(chǎn)商和銀行并列的最得意的贏家[之一。

“后來的房奴可就真沒老前輩們那么幸福了！”對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)客座教授趙慶明表示。而做了十多年房貸業(yè)務(wù)的銀行信貸員難免長嘆：“咋就沒想著給自己貸個款整套房子呢！”

個人房貸大事記

1992年5月，第一筆個人購房貸款發(fā)放。

1994年5月，《住房擔保貸款管理試行辦法》發(fā)布，為按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)。

1997年4月，《個人住房擔保貸款管理試行辦法》發(fā)布，貸款最高比例為70%，年限最長為20年。

1998年4月，央行正式推出《個人住房貸款管理辦法》。

1999年，個人住房貸款條件進一步放寬，貸款年限最長25年，貸款額上浮到39萬元。

2000年2月，住房實物分房在全國停止。

2001年，溫州炒房團誕生。

2002年，房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

2003年，央行規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。

2004年9月，銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，對控制商業(yè)銀行放貸風(fēng)險做出規(guī)定。

2006年3月，央行調(diào)整個人住房貸款政策，將貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。“房奴”一詞出現(xiàn)。

2008年，央行宣布，擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度。首套住房和改善型住房貸款利率下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點。

2009年至今，國家開始對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。先后出臺了“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”、二套房漲利率、停止三套房公積金貸款等措施，限制投資投機購房需求，支持自住需求，控制房價過快增長。