年初，某院發(fā)布了《2012年中國房地產(chǎn)銷售百億排行榜》，53企業(yè)的年銷售額突破百億元。有數(shù)據(jù)顯示，去年排名前十的大地產(chǎn)商分走了12%的市場(chǎng)份額。年初新發(fā)布的《2012房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，未來三年至少有30%的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)出局。

中小企業(yè)市場(chǎng)份額遭擠壓

去年市場(chǎng)回暖，開發(fā)商運(yùn)用以價(jià)換量在一二季度迅速激活了市場(chǎng)，三四季度，剛需救市、改需入市、投資客回歸，市場(chǎng)基本保持了平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。而市場(chǎng)回暖的大量果實(shí)，無疑都是品牌開發(fā)商分走的。市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，讓許多一線企業(yè)選擇了更加接“地氣”的策略，放低利潤，高周轉(zhuǎn)，跑量快銷。

“品牌開發(fā)商的房?jī)r(jià)和普通的小企業(yè)差別不大，同樣的價(jià)格我肯定會(huì)選擇一線企業(yè)。”一名購房者說。正是由于市場(chǎng)的認(rèn)可，讓進(jìn)入銷售百億俱樂部的企業(yè)，在嚴(yán)峻的市場(chǎng)調(diào)控政策下仍然搶占了大部分的市場(chǎng)份額。

同時(shí)，由于大地產(chǎn)商膨脹式的發(fā)展，缺乏品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)的中小企業(yè)市場(chǎng)份額被進(jìn)一步擠壓。資料顯示，2012年全國排名前十的企業(yè)市場(chǎng)份額高達(dá)12.46%，連續(xù)三年穩(wěn)步提升，去年提升比例達(dá)到2.03個(gè)百分點(diǎn)。大地產(chǎn)商成為去年市場(chǎng)回暖最大獲益者。

“資源進(jìn)一步向大型企業(yè)聚攏，中小型開發(fā)商在土地市場(chǎng)上拼搶不過大開發(fā)商，開發(fā)的項(xiàng)目往往規(guī)模較小，難成大氣候。而資金儲(chǔ)備更是難以和大開發(fā)商在同一平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。購房者對(duì)大企業(yè)的認(rèn)可度極高，品牌效應(yīng)致使大量購房者、投資客選擇大型房企，從而進(jìn)一步減少了中小企業(yè)市場(chǎng)份額。”業(yè)內(nèi)人士表示，未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將會(huì)加劇。

一二線城市向三四五線城市擴(kuò)張

市場(chǎng)面臨越來越大的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰決定了未來的兩極化格局，王志綱工作室西南區(qū)總經(jīng)理張志宇表示，市場(chǎng)規(guī)律注定了未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。“目前國內(nèi)注冊(cè)的房企大概5萬家左右，真正運(yùn)作的大概4萬家左右，一部分房企正處于休克狀態(tài)，慢慢地消失。再加上，開發(fā)商視為最有利潤一二線城市的土地越來越難拿，大城市往往又云集了大量的大地產(chǎn)商，形成寡頭效應(yīng)，中小開發(fā)商的生存空間被嚴(yán)重?cái)D壓。而許多曾經(jīng)在一二線城市打拼的中小企業(yè)又不愿放低去更遠(yuǎn)的三四五線城市發(fā)展。”

雖然競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，但實(shí)際上市場(chǎng)份額并沒有減少，張志宇表示，“未來市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)必然是由一二線城市向三四五線城市擴(kuò)張。許多中小型企業(yè)不愿去的縣城，蘊(yùn)藏著大量的剛性需求。”