“免稅房”約占掛牌20%

根據(jù)漢宇地產(chǎn)多家門店調(diào)查，目前掛牌房源中，“免稅房”源比例較低，平均僅為20%左右，比較稀缺。而新“國五條”細(xì)則出臺(tái)的利好刺激下，使得這類房源成為當(dāng)下?lián)屖值?ldquo;香餑餑”。由于“免稅房”出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此賣家漲價(jià)、跳價(jià)的現(xiàn)象較為普遍，價(jià)格普遍漲幅在5%-10%，雙方溢價(jià)空間較小，中小戶型的“免稅房”源更無還價(jià)余地。當(dāng)然，也有一部分賣家靜待后續(xù)個(gè)稅細(xì)則正式執(zhí)行而出現(xiàn)惜售現(xiàn)象；而買方主要擔(dān)心一旦細(xì)則落地，免稅房?jī)r(jià)格將再度上調(diào)，到時(shí)候購房成本又將增加，抓緊機(jī)會(huì)提前出手。因此一旦有免稅房掛牌出售，立刻就有買家來看房，不出幾日就簽約，個(gè)別房源甚至出現(xiàn)多個(gè)買家爭(zhēng)先“瘋搶”的場(chǎng)面。

據(jù)漢宇地產(chǎn)金橋五蓮路店人員介紹，上周該門店出售的一套49平方米、總價(jià)120萬元的“免稅房”，由于戶型南北通透，且價(jià)格適中，立刻被十幾個(gè)買家看中，爭(zhēng)先搶房。由于買家較多，賣家改變計(jì)劃，表示等政策出來后再漲價(jià)出售。同樣，該門店還有一套165萬元的免稅房，由于看房當(dāng)天買家眾多，賣家趁機(jī)大幅跳價(jià)，最終成交價(jià)被鎖定在180萬元。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉表示，目前20%的個(gè)稅政策對(duì)于“免稅房”的確是存在一定利好影響。賣家如果大幅提價(jià)，帶來的僵持局面會(huì)影響最終成交。隨著地方細(xì)則落實(shí)，政策逐漸明朗，“免稅房”的利好效應(yīng)會(huì)有所減弱。因?yàn)椋��?xì)則很可能會(huì)導(dǎo)致二手房需求短期內(nèi)出現(xiàn)明顯降溫，供需關(guān)系緩和，這樣賣家的心態(tài)也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)變，漲價(jià)現(xiàn)象會(huì)有所回落。

賣家仍傾向于轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)

記者從部分中介門店了解到，目前大多數(shù)賣家依然以“到手價(jià)”的方式，要求將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購房者。據(jù)德佑地產(chǎn)大華[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]店負(fù)責(zé)人介紹，門店周邊的賣家長(zhǎng)期以來都有掛到手價(jià)的慣例，許多賣家在聞知新政后都堅(jiān)持原來的到手價(jià)不變，這也意味著因新政可能增加的大量稅費(fèi)，還是會(huì)由購房者來承擔(dān)。

據(jù)悉，大華板塊購買5年以上的房源在掛牌二手房源中占據(jù)很大比例，原價(jià)與現(xiàn)價(jià)往往相差一倍以上，并且其中有不少是非唯一住宅，一旦新政出臺(tái)對(duì)于區(qū)域內(nèi)較多的剛需和改善性需求而言，影響是十分顯著的。類似大華板塊的情況在全市非常普遍。新湖店也表示，目前該板塊的新湖明珠城二手房銷售頗為火爆，3月以來，僅德佑地產(chǎn)就成交了十余套房源，大多數(shù)小區(qū)賣家同樣執(zhí)意在新政后將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給下家。

此外，目前賣家仍舊傾向于轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)給買家，沒有太多要“各付各”的意思。真正具有迫切買賣意愿的購房者和賣家，大多都會(huì)趕在政策完全落地前完成交易，反而不太注意稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的具體操作。而新政一旦正式執(zhí)行，剩余的入市者大多買賣誠意不足，稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁將很可能成為橫亙?cè)谒麄兠媲暗奶靿q。據(jù)中介介紹，目前那些購買意愿不強(qiáng)的客戶，對(duì)于賣家在新政后轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)的情況存在較大的抵觸情緒；另一方面，那些出售誠意不高的業(yè)主一般也都鐵了心要讓下家承擔(dān)稅費(fèi)。雙方心態(tài)上的巨大矛盾將很可能使細(xì)則落地后的二手市場(chǎng)迅速進(jìn)入冷凍期。

德佑地產(chǎn)代理五部總監(jiān)陳杰認(rèn)為，樓市的持續(xù)火爆超出管理層的預(yù)期，按照目前三月上半月的成交量來看，3月全月的商品住宅成交總量可能突破150萬平方米，考慮到4月是傳統(tǒng)的旺銷階段，如持續(xù)成交旺盛恐引發(fā)政策出臺(tái)抑制樓市。

為避稅包裝伎倆層出不窮

一些著急“先賣后買”的改善人群，以及著急“賣房套現(xiàn)”的人群為在限購政策下獲取買房資格，或?yàn)橐?guī)避稅費(fèi)盡快成交，各種包裝伎倆層出不窮。其中“假離婚”包裝成首套房和“陰陽合同”包裝成普通住宅的最多。“假離婚”包裝成首套房。如：30歲的小徐是上海人，結(jié)婚后和妻子名下共有一套房產(chǎn)，無貸款記錄。為了小孩將來的教育他們計(jì)劃再購買一套房，原先那套地段也不錯(cuò)，并不考慮出售，打算出租�？紤]到第二套房的首付和利率都比較高，小徐按銷售的建議先離婚，買好房后再復(fù)婚。于是小徐將自己的房產(chǎn)贈(zèng)予到妻子名下，離婚后又以自己個(gè)人的名義購買了一套二手房，并算作首套，利率85折，可以用公積金還貸。

“陰陽合同”包裝成普通住宅。如：為擔(dān)心個(gè)稅政策造成一時(shí)間房子難以出售。老張最近火速賣掉了自己名下的一套房產(chǎn)。房子位于九亭，滿5年，100多平方米的兩房，當(dāng)時(shí)買入價(jià)100萬元，掛牌210萬元到手價(jià)。由于小區(qū)環(huán)境和戶型都不錯(cuò)，很快這套房子被買家看中，并最終以200萬元的到手價(jià)成交。不過由于買家不愿意承擔(dān)全部稅費(fèi)，老張和買家在和中介商定后，便只以159萬元的價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽。按照做低后的價(jià)格，這套房子屬于普通住宅，可以免營(yíng)業(yè)稅，契稅和個(gè)稅都是減半，前后稅費(fèi)能少繳數(shù)萬元，買家很配合，很快便完成過戶。

值得注意的是，雖然這些伎倆或許可以減免稅費(fèi)，但是無論是做低房?jī)r(jià)避稅還是“假離婚”。都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如“假離婚”變真離婚；做低房?jī)r(jià)會(huì)給將來的再次交易留下隱患等。