房價“漲”聲不止，房租一路走高，各地政策執(zhí)行力度不一，對于出臺尚不足兩月的新“國五條”而言，首季房地產(chǎn)市場的種種表現(xiàn)，愈發(fā)凸顯調(diào)控的艱巨復(fù)雜。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2013年3月份，居住類價格環(huán)比上漲0.5%，特別是住房租金價格環(huán)比上漲1.2%。在食品價格占CPI最大權(quán)重、肉菜價格明顯下滑的情況下，居住類價格的上漲顯得更加突出。
租住在北京市豐臺區(qū)馬家堡附近一小區(qū)的鄭征說：“今年3月房子續(xù)約時，房東說每月租金要漲500元，態(tài)度很堅決，沒有一點還價的余地。”

量價齊升的新房市場，對于鄭征這樣工齡僅3年的年輕人而言，顯得有些高不可攀。根據(jù)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年3月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為9998元／平方米，環(huán)比2月上漲1.06%，自2012年6月連續(xù)第10個月環(huán)比上漲。

與新房相比，在調(diào)控政策影響下，一季度部分城市的二手房交易出現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，交易量大幅上升。

央行公布的一季度儲戶問卷調(diào)查報告中顯示，68%的居民認為目前房價“高，難以接受”，較上季提高1.3個百分點；而對下季房價，預(yù)期“上升”的居民占比為34.4%，較上季提高5.4個百分點。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，新“國五條”提出的限購范圍擴大、執(zhí)行從緊；二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場的需求，從而起到降溫樓市的作用。

央行調(diào)查顯示，購房者購買意愿逐漸高位下滑，未來3個月內(nèi)準備出手購房的居民占比為14.8%，較上季下降0.6個百分點。

從土地市場來看，房企拿地還是比較謹慎。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測，今年前2個月，標(biāo)桿房企購地金額占銷售金額的比重分別為24%和33%，與2012年12月高達60%相比，拿地積極性回落。

一季度房地產(chǎn)市場的種種表現(xiàn)，再次證明，房地產(chǎn)市場利益多元，調(diào)控艱巨性超出想象，在實施路徑上還需要取得共識。

比如如何使政策更精細。以個稅政策為例，國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說，在我國住房存量中，有相當(dāng)大一部分是住房制度改革中出售給個人的公房(即“房改房”)。當(dāng)時出售公房的價格相對較低，實際上是對以往“重積累、輕消費”階段廣大職工長期低工資給予的一種補償。由于公房原值較低，成交價差會較大，個稅會較高。但這是制度轉(zhuǎn)換和歷史原因形成的，并非是投機造成的結(jié)果。因此，應(yīng)在實施細則制定中給予一定考慮。

比如如何使政策更科學(xué)。以區(qū)分改善性需求和投資性需求為例，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉表示，因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求。從目前的政策取向來說，重點還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實現(xiàn)的關(guān)鍵。對于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期內(nèi)不鼓勵，這是從當(dāng)前住房市場供求現(xiàn)狀的事實出發(fā)的，但需要注意到我國新建商品住房預(yù)售制度導(dǎo)致的住房入住時間差問題，減低對以普通商品住房為目標(biāo)的改善性需求的影響。

值得關(guān)注的還有如何更好厘清政府與市場的邊界。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“目前我國的房地產(chǎn)市場交易量已是年超10億平方米的超級規(guī)模，涉及上千萬購房家庭，政策更應(yīng)充分發(fā)揮經(jīng)濟手段作用，注重科學(xué)、系統(tǒng)、精細和長遠。在短期政策效果出現(xiàn)后，應(yīng)盡快建立長效機制，恢復(fù)市場自我調(diào)節(jié)、自我修復(fù)的功能，還原市場客觀的運行規(guī)律。”