房產(chǎn)稅能不能調(diào)控房價(jià)？會(huì)不會(huì)增加老百姓負(fù)擔(dān)？能否成為地方政府的重要收入來源？上海、重慶兩地試點(diǎn)效果如何？怎樣保證取之于民、用之于民？……公眾圍繞房產(chǎn)稅存在層層疑問。本報(bào)記者采訪了兩位業(yè)界知名專家，在激烈的觀點(diǎn)碰撞中，讀者對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)也許會(huì)更加清晰。

在一片爭議和猜測聲中，房產(chǎn)稅離我們越來越近了。反對(duì)者驚呼“狼來了”，贊成者則認(rèn)為早該征了。開征房產(chǎn)稅到底能否有效調(diào)控房價(jià)？會(huì)不會(huì)增加老百姓的負(fù)擔(dān)？圍繞著這些疑問，業(yè)界兩位知名專家——財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康和北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，近日接受中國青年報(bào)記者采訪，就房產(chǎn)稅的有關(guān)爭議以及背后的問題，進(jìn)行了各自的分析和闡述。

房產(chǎn)稅是調(diào)控房價(jià)的“殺手锏”嗎？

中國青年報(bào)：國務(wù)院會(huì)議提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，意在房地產(chǎn)調(diào)控。在您看來，房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)是調(diào)控房價(jià)的“殺手锏”？

董藩：學(xué)者們分析認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅可以增加購房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)，削弱市場購買力，降低其購買大戶型和多套住房的欲望，從而抑制投機(jī)活動(dòng)和房價(jià)過快上漲。但實(shí)際情況并非如此。影響中國房價(jià)走勢的根本因素是供求關(guān)系，現(xiàn)行市場供小于求的基本狀況不改變，整體價(jià)格走勢就難有較大改觀。我認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅很難給市場供求基本面帶來重大影響，自然也不會(huì)對(duì)抑制房價(jià)過快上漲起到明顯作用。

賈康：在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，可以對(duì)房地產(chǎn)供需雙方形成稅負(fù)約束，促使不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)炒作行為收斂，有利于增加住房市場上中小戶型的需求比例，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會(huì)上不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率。

通盤考慮市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，在已經(jīng)采取的限制性信貸手段、嚴(yán)格限購等行政手段之外，房地產(chǎn)調(diào)控還應(yīng)加強(qiáng)制度建設(shè)和深化稅制改革，才能更好地達(dá)到標(biāo)本兼治的目的，并實(shí)現(xiàn)“治本為上”。

中國青年報(bào)：人們擔(dān)心，征收房產(chǎn)稅將加重老百姓的負(fù)擔(dān)。您覺得呢？

董藩：中國房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)很重，全世界只有中國財(cái)稅收入會(huì)以每年30%左右的速度瘋狂上漲。這些本期的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)會(huì)影響下一個(gè)生產(chǎn)周期的供求關(guān)系，進(jìn)而影響價(jià)格，間接轉(zhuǎn)移給了買房人或承租者。

賈康：中國未來的房產(chǎn)稅，絕不可能覆蓋低端人群。房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端，這個(gè)非常重要。希望有關(guān)部門在研究之后，能夠盡快明確政策要點(diǎn)，即屬于基本生活住房的部分就不收稅，給廣大普通百姓一顆“定心丸”。但是超過了基本的標(biāo)準(zhǔn)，就要按照累進(jìn)稅率來收稅。這樣，抑制的主要是投機(jī)性炒房，使富裕階層按“支付能力原則”為國庫多做一點(diǎn)貢獻(xiàn)，從而優(yōu)化收入分配。

能否變土地財(cái)政為房產(chǎn)稅財(cái)政？

中國青年報(bào)：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅實(shí)際上不合法理，因?yàn)槎愂盏哪康氖菍?duì)土地所有人進(jìn)行征稅，但是中國的土地不是私有制，而且在購房時(shí)，購房人已支付了包含在房價(jià)中的土地出讓金，再年年交房產(chǎn)稅，屬于重復(fù)征收。對(duì)此您怎么看？

董藩：最早提出這個(gè)觀點(diǎn)的人就是我。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)房地產(chǎn)這種特殊的增值性私有財(cái)產(chǎn)征收的。房地產(chǎn)的增值源于土地的增值，而地上建筑物是貶值的，因?yàn)槊磕甓荚谡叟f。在中國，由于土地沒有私有化，征收房產(chǎn)稅的條件根本不具備，強(qiáng)行征收法理不通。在征收房產(chǎn)稅之前，是否要先把這些法理說清楚？

賈康：土地出讓金的性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，即國家憑借所有者身份，對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租。而房產(chǎn)稅，其性質(zhì)是在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上，使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)，收取者（國家）憑借的是社會(huì)管理者的政治權(quán)力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。具體實(shí)施過程中，可以考慮采取老地老辦法、新地新辦法區(qū)別對(duì)待，在稅務(wù)上作出必要的差異化處理。

中國青年報(bào)：房產(chǎn)稅是否將會(huì)代替土地出讓金，成為地方政府的重要收入來源？

董藩：取消土地出讓金現(xiàn)在不可能。這是地方政府目前最大的收入來源，如果一下子取消，改為房產(chǎn)稅，那地方財(cái)政立馬大跳水。假設(shè)以前能收100億，房產(chǎn)稅一年最多1.5個(gè)億，地方財(cái)政不餓死了？

賈康：目前的土地財(cái)政，導(dǎo)致了地方政府的短期行為——從交易環(huán)節(jié)中一次性盡可能多地收取資金，來支持本屆政府的政績，長期看有寅吃卯糧的不可持續(xù)性：地皮批光了，財(cái)源就完全沒了著落。而有了不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，地方政府籌資的內(nèi)在動(dòng)力，會(huì)驅(qū)使地方政府盡心盡力地優(yōu)化本地投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平。因此，房產(chǎn)稅不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)于財(cái)政體制的完善更是有著深遠(yuǎn)意義。我們不要只看試點(diǎn)開始時(shí)的年度增收額，要從長遠(yuǎn)來看。