違法建筑面積4億平方米

實際上，深圳官方一直不承認(rèn)存在小產(chǎn)權(quán)房，而是將之稱為“違法建筑”。因為小產(chǎn)權(quán)房是指城鎮(zhèn)居民違法占用農(nóng)村集體所有土地建設(shè)的居住建筑，深圳早在2004年就實現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)換。

為此，深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒多次強(qiáng)調(diào)，深圳沒有“小產(chǎn)權(quán)房”，只有原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建造的不合法、不規(guī)范的統(tǒng)建樓，以及一些非法房地產(chǎn)，此類建筑應(yīng)該看成深圳的歷史遺留問題。

盡管在名義上已將原村集體土地征為國有，但由于征而未收，大量土地并沒有完成相應(yīng)的補(bǔ)償返還手續(xù)，依然屬于村集體及其股份公司所有。據(jù)記者了解，在深圳，違建包括幾種：一是村集體組織在村集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓；二是一戶一棟上原村民超建和加建的房屋，也稱農(nóng)民房；第三類則是外來開發(fā)商購買村里的原村集體用地，未經(jīng)合法報建手續(xù)而建設(shè)并出售的房屋。

目前，深圳市的違法建筑數(shù)量驚人。根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2011年年底，深圳違法建筑達(dá)37.94萬棟，建筑面積達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。目前，深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共占用約390平方公里土地，約占深圳建設(shè)用地的42%，其中僅有95平方公里為合法用地。這意味著，在現(xiàn)行政策規(guī)定下，深圳有近300平方公里的土地上有“違法建筑”，因此，這些土地?zé)o法進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。

有觀察人士指出，對于土地資源嚴(yán)重匱乏的深圳來說，存量如此龐大的違法建筑，已成為制約深圳城市發(fā)展的最大障礙。

備受小產(chǎn)權(quán)問題困擾的深圳，多年來也一直在探索相關(guān)的解決辦法。2009年，深圳通過《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《處理決定》)，其中對于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑規(guī)定了確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或沒收、臨時使用等處理方式，但確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的條件、處罰和補(bǔ)收地價款的標(biāo)準(zhǔn)與程序、辦理初始登記的條件與程序等具體辦法始終未明確。

近年來，深圳市曾經(jīng)多次發(fā)起對違法違規(guī)建筑的圍剿行動，但大都收效甚微，反而引起新一輪違建搶建潮，于是，越來越多的違建房在城市內(nèi)頑強(qiáng)生長出來。

確不確權(quán)，是個難題

官方數(shù)據(jù)顯示，未來10年，深圳市可供新增建筑用地僅為59平方公里。對于土地資源極為緊張的深圳來說，只利用舊城改造、填海造地等手段進(jìn)行土地儲備，不僅耗資巨大，且釋放土地有限，如何處理近300平方公里土地上的違法建筑，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣�府急需突破的難題。

2012年5月，深圳啟動了新一輪土地改革，處理小產(chǎn)權(quán)房問題被一些專家視為此次土地改革成功與否的重要考量。如果不處理好占據(jù)深圳總建筑面積幾乎一半的小產(chǎn)權(quán)房，深圳土地改革也就失去了意義和可操作的空間。

深圳市綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁曾對媒體表示，小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)不能有效實施的話，深圳土地改革就會出現(xiàn)一個巨大漏洞，效果就會大打折扣。只有把這塊突破了，才談得上土地二次更新和招拍掛改革，并延續(xù)到土地資本化等改革措施上。

然而，在深圳市綜合開發(fā)研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉憲法看來，此次《深圳市土地管理制度改革總體方案》是一個很抽象、籠統(tǒng)的方案，沒有什么操作性。國土資源部相關(guān)官員也明確表示，此次深圳土地改革未涉及歷史違建的處理。

其實，在業(yè)界一直存有對違法建筑通過“補(bǔ)手續(xù)、補(bǔ)地價”的方式予以確權(quán)轉(zhuǎn)正的呼聲。知名地產(chǎn)評論人半求就曾表示，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在積累的問題、風(fēng)險已經(jīng)不屬于任何個人、家庭，而屬于整個城市、全體市民。越早解決越有利、越晚越不利。而且，解決小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房建設(shè)混亂的唯一途徑是：允許入市，讓大資金收購改造，除此之外，沒有其他途徑。

在深圳都會城市研究院院長高海燕看來，小產(chǎn)權(quán)房的違法事實非常清晰，但由于規(guī)模巨大，已經(jīng)不能簡單用違不違法來界定。由于政府管理失控造成了違建規(guī)�；�的存在，既增加了執(zhí)法難度，客觀上又導(dǎo)致了法不責(zé)眾的社會心理，這使深圳違建問題變得極為棘手。“深圳小產(chǎn)權(quán)房的出路只有一個，就是全面承認(rèn)，這需要極大的改革勇氣”。

一位在政府機(jī)構(gòu)主管集體經(jīng)濟(jì)多年的深圳官員告訴記者，如果對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，勢必對房地產(chǎn)市場造成巨大影響，也會對尚未開發(fā)的集體土地傳達(dá)錯誤的信號，引發(fā)新一論違法建筑的搶建潮，這或許也是政府對小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)一事遲遲難下決心的原因之一。

深圳綜合開發(fā)研究院一位專家對記者分析說，政府實施此輪土改一個真正的意圖是，收回數(shù)十萬棟違法建筑下的近300平方公里的土地，這些違建如果一旦確權(quán)轉(zhuǎn)正，政府從村集體或村民手里收地的愿望將變得更加難以實現(xiàn)。

種種跡象表明，深圳小產(chǎn)權(quán)房的難題在短期內(nèi)難以取得較大突破，無論是清理，還是確權(quán)，都存在相當(dāng)?shù)牟僮麟y度，違建，困擾深圳的這個歷史遺留問題的處理似乎正在陷入死局。

采訪中，一位深圳原住民對記者說，自己的房子能不能確權(quán)，他根本不關(guān)心，因為只要房子不被拆，他的租金收入就源源不斷。

本報深圳5月15日電